Thanh khoản suy giảm, nguồn cung tiếp tục tăng
Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh trong năm 2024-2025, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ điều chỉnh từ năm 2026 trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cao hơn. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng số giao dịch bất động sản đạt 239.860 giao dịch, giảm 18% so với cùng kỳ. Riêng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch, giảm 23%, trong khi giao dịch đất nền đạt 73.438 giao dịch, giảm 40% so với cùng kỳ.
Theo MBS, lãi suất huy động 12 tháng đã tăng khoảng 0,3 điểm phần trăm so với quý trước, lên khoảng 7,5-9%. Mặt bằng lãi suất cao làm gia tăng áp lực tài chính đối với cả người mua nhà và chủ đầu tư, qua đó khiến dòng tiền tham gia thị trường thận trọng hơn. MBS dự báo tỷ lệ hấp thụ trong nửa cuối năm 2026 có thể duy trì ở mức khoảng 40-50%, giảm khoảng 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ.
Trong khi thanh khoản suy giảm, nguồn cung sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao khi các chủ đầu tư lớn tiếp tục triển khai bán hàng tại những đại dự án. Trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đạt khoảng 16.600 căn, tăng 57% so với cùng kỳ. Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ đạt khoảng 4.600 căn, tăng 228% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ các dự án tại khu vực ngoại thành được mở bán trong quý I.
Sự gia tăng nguồn cung diễn ra trong bối cảnh sức cầu chịu tác động từ mặt bằng lãi suất cao. Theo ghi nhận của MBS, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội đã điều chỉnh khoảng 10-20% so với cùng kỳ, tùy vị trí và loại hình. Trong khi đó, giá bán sơ cấp tại các dự án mới trong quý II đạt bình quân khoảng 95 triệu đồng/m², tăng 21% so với cùng kỳ, chủ yếu do sự khác biệt về phân khúc sản phẩm.
MBS cho rằng nếu mặt bằng lãi suất tiếp tục neo cao trong thời gian dài trong khi nguồn cung duy trì dồi dào, thị trường bất động sản có thể tiếp tục điều chỉnh trong các quý tới.
Doanh nghiệp tập trung bàn giao dự án đang triển khai
Diễn biến thị trường cũng đang tác động đến kế hoạch triển khai dự án và kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản. Theo MBS, trong quý III/2026, thị trường không ghi nhận dự án mới mở bán đáng chú ý, trong khi nhiều doanh nghiệp tập trung bàn giao các dự án đã triển khai trước đó và giảm kế hoạch mở bán trong năm.
Sự khác biệt về tiến độ dự án và khả năng ghi nhận doanh thu khiến kết quả kinh doanh giữa các doanh nghiệp có sự phân hóa. MBS dự báo một số doanh nghiệp có dự án mới được triển khai sẽ tiếp tục ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận trong quý III, trong khi các doanh nghiệp quy mô trung bình chủ yếu bàn giao một số lượng hạn chế sản phẩm từ các dự án cũ nên lợi nhuận suy giảm so với cùng kỳ.
Đối với Vinhomes, MBS dự báo lợi nhuận ròng quý III/2026 đạt khoảng 17.251 tỷ đồng, tăng 312% so với cùng kỳ. Kết quả này được dự báo hỗ trợ bởi hoạt động bán hàng tại các dự án Global Gate Hạ Long và Sài Gòn Park, cùng đóng góp từ Wonder City và Royal Island thông qua hoạt động hợp tác kinh doanh.
Trong lĩnh vực bất động sản bán lẻ, MBS dự báo Vincom Retail đạt khoảng 1.579 tỷ đồng lợi nhuận ròng trong quý III/2026, tăng 14,8% so với cùng kỳ. Hoạt động cho thuê được dự báo tiếp tục hỗ trợ kết quả kinh doanh khi tỷ lệ lấp đầy toàn hệ thống duy trì ở mức cao và giá thuê bình quân có xu hướng tăng. Vincom Plaza Đan Phượng khai trương cuối tháng 8/2026, bổ sung gần 27.000 m² diện tích sàn thương mại vào hệ thống và có tỷ lệ lấp đầy trước khai trương đạt 93%.
Ở chiều ngược lại, MBS dự báo lợi nhuận của một số doanh nghiệp giảm trong quý III do thị trường chậm lại và số lượng sản phẩm bàn giao hạn chế. Với Đất Xanh, lợi nhuận ròng quý III được dự báo đạt khoảng 65 tỷ đồng, giảm 29% so với cùng kỳ, trong bối cảnh doanh thu môi giới giảm và chi phí tài chính tăng do mặt bằng lãi suất cao. Khang Điền và Nam Long cũng được dự báo ghi nhận lợi nhuận ròng giảm lần lượt 36% và 52% so với cùng kỳ do tiến độ hấp thụ và bàn giao tại các dự án chậm hơn.
Lãi suất và nguồn cung tiếp tục là yếu tố chi phối thị trường
Diễn biến trong nửa đầu năm 2026 cho thấy thị trường bất động sản đang chịu tác động đồng thời từ thanh khoản suy giảm, chi phí vốn cao và nguồn cung tăng. Trong khi nguồn cung tại các thị trường lớn tiếp tục được bổ sung từ các dự án quy mô lớn, sức mua chưa phục hồi tương ứng khiến tỷ lệ hấp thụ chịu áp lực.
Theo MBS, trong giai đoạn 2026-2027, nguồn cung sơ cấp được dự báo tiếp tục duy trì ở mức cao khi các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Sun Group và Masterise triển khai bán hàng tại các đại dự án. Trong bối cảnh đó, diễn biến mặt bằng lãi suất sẽ tiếp tục là một trong những yếu tố quan trọng đối với khả năng cải thiện thanh khoản của thị trường.
Đối với các doanh nghiệp bất động sản, việc tập trung bàn giao những dự án đã triển khai thay vì đẩy mạnh mở bán mới đang trở thành xu hướng đáng chú ý trong năm 2026. Kết quả kinh doanh vì vậy có sự phân hóa theo tiến độ dự án, khả năng hấp thụ sản phẩm và thời điểm ghi nhận doanh thu, trong khi chi phí tài chính tiếp tục tạo thêm áp lực đối với các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng vốn lớn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
