Nguồn cung nhà ở xã hội tăng mạnh
Thị trường nhà ở xã hội đang bước vào giai đoạn có sự thay đổi đáng kể về nguồn cung. Những vướng mắc kéo dài liên quan đến quy hoạch, đất đai, chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục xây dựng đang từng bước được xử lý, tạo điều kiện để nhiều dự án chuyển từ giai đoạn chuẩn bị sang khởi công và triển khai.
Theo Bộ Xây dựng, trong 8 tháng đầu năm 2026, cả nước hoàn thành 108 dự án nhà ở xã hội với quy mô 31.353 căn. Cùng thời gian, 107 dự án khác được khởi công, quy mô 152.186 căn. Lũy kế đến nay, cả nước có 903 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với tổng quy mô 856.368 căn.
Việc tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cũng được đẩy mạnh từ Trung ương. Tháng 2/2026, Chính phủ ban hành Nghị quyết 66.15/2026/NQ-CP về một số cơ chế xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định pháp luật trong phát triển nhà ở xã hội, trong đó có các nội dung liên quan đến quy hoạch đối với dự án nhà ở xã hội trong quá trình sắp xếp đơn vị hành chính và tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp.
Bộ Xây dựng cũng yêu cầu các địa phương rà soát, điều chỉnh và phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2026-2030, bảo đảm phù hợp với quy hoạch, quỹ đất và nhu cầu dân cư, đặc biệt trong bối cảnh thay đổi đơn vị hành chính.
Những thay đổi này đang tạo thêm dư địa để nguồn cung nhà ở xã hội được cải thiện nhanh hơn. Tuy nhiên, khi số lượng dự án tăng lên, một vấn đề khác bắt đầu được đặt ra: nguồn cung có thực sự đến đúng nơi có nhu cầu hay không?
Bởi nhu cầu nhà ở xã hội trên phạm vi cả nước rất lớn nhưng không phân bổ đồng đều. Một khu vực tập trung đông công nhân, khu công nghiệp, cụm sản xuất hoặc các trung tâm việc làm có thể thiếu nhà ở trong khi một dự án ở vị trí khác, dù có giá phù hợp, lại khó thu hút người mua nếu khoảng cách đi lại quá lớn.
Nhà ở xã hội về bản chất vẫn là một sản phẩm nhà ở phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện: giá phù hợp, vị trí thuận tiện, diện tích đáp ứng nhu cầu và khả năng tiếp cận hạ tầng.
Nếu chỉ nhìn vào số căn hộ hoàn thành, hiệu quả của chính sách có thể chưa phản ánh đầy đủ khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế.
Thực tế được doanh nghiệp và thị trường phản ánh cho thấy tại một số địa bàn, có dự án nhà ở xã hội mở bán trong thời gian dài nhưng tốc độ hấp thụ vẫn thấp. Có dự án quy mô khoảng 1.000 căn nhưng mới giao dịch được vài chục căn, thậm chí chưa ghi nhận lượng giao dịch đáng kể.
Những trường hợp này cho thấy “thiếu nhà ở xã hội” và “thiếu một dự án nhà ở xã hội tại một vị trí cụ thể” là hai vấn đề khác nhau.
Một người lao động có thể có nhu cầu sở hữu căn hộ giá vừa túi tiền nhưng vẫn không lựa chọn nếu dự án nằm quá xa nơi làm việc. Khi đó, khoản tiền tiết kiệm được từ giá nhà có thể bị bù lại bởi chi phí đi lại, thời gian di chuyển và chi phí sinh hoạt phát sinh.
Đối với công nhân tại các khu công nghiệp, yếu tố này càng rõ nét. Nhà ở gần nơi làm việc giúp giảm chi phí đi lại, thuận tiện cho việc làm theo ca và tạo điều kiện ổn định cuộc sống. Với các gia đình trẻ, khoảng cách đến trường học, cơ sở y tế, chợ, siêu thị và các dịch vụ thiết yếu cũng tác động trực tiếp đến quyết định mua hoặc thuê.
Do đó, bài toán của nhà ở xã hội không chỉ là xây bao nhiêu căn mà còn là xây ở đâu, dành cho ai và người dân có thể duy trì cuộc sống tại đó hay không.
Quy hoạch nhà ở phải gắn với việc làm và hạ tầng
Bộ Xây dựng đã yêu cầu các địa phương khi xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2026-2030 phải bảo đảm sự phù hợp với quy hoạch, quỹ đất và nhu cầu dân cư.
Tại TP Hồ Chí Minh, quy mô nhu cầu càng lớn sau khi mở rộng địa giới hành chính. Theo Bộ Xây dựng, giai đoạn 2026-2030, Thành phố được giao hoàn thành 181.257 căn nhà ở xã hội; riêng năm 2026 là 28.500 căn. Thành phố đang triển khai và chuẩn bị triển khai 56 dự án với quy mô khoảng 44.575 căn, trong đó 12 dự án đã khởi công với khoảng 10.775 căn.
Trước đó, tại cuộc làm việc với TP Hồ Chí Minh hồi tháng 3/2026, Bộ Xây dựng cũng yêu cầu Thành phố chuẩn bị quỹ đất sạch, đẩy nhanh phê duyệt dự án, cấp phép xây dựng và thường xuyên rà soát tiến độ, đồng thời xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở xã hội theo từng năm trong giai đoạn 2026-2030.
Đáng chú ý, sau quá trình sắp xếp địa giới, không gian phát triển của TP Hồ Chí Minh mở rộng đáng kể, kéo theo sự thay đổi về phân bố dân cư, khu công nghiệp, trung tâm việc làm và hệ thống giao thông.
Điều này đặt ra yêu cầu quy hoạch nhà ở xã hội phải được tính toán cùng quy hoạch đô thị và hạ tầng giao thông thay vì phát triển độc lập.
Một dự án đặt tại khu vực có quỹ đất rẻ nhưng thiếu kết nối giao thông công cộng, xa nơi làm việc và thiếu trường học, y tế có thể có lợi thế về chi phí đầu tư, song chưa chắc tạo ra lợi thế đối với người mua.
Ngược lại, những dự án nằm gần các trung tâm việc làm, khu công nghiệp, tuyến giao thông công cộng và hệ thống dịch vụ thiết yếu có thể tạo điều kiện để người lao động vừa tiếp cận nhà ở vừa duy trì chi phí sinh hoạt ở mức phù hợp.
Mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trước năm 2030 đang được Chính phủ và các địa phương đẩy mạnh. Bộ Xây dựng đặt mục tiêu năm 2026 hoàn thành trên 110.000 căn, tạo cơ sở để hướng tới hoàn thành sớm mục tiêu 1 triệu căn vào năm 2028.
Tốc độ triển khai hiện nay cho thấy nguồn cung đang có sự cải thiện. Song, khi số lượng dự án tăng nhanh, cách đánh giá hiệu quả cũng cần được mở rộng.
Bên cạnh số căn được khởi công, hoàn thành, cần quan tâm đến khả năng tiếp cận của người có nhu cầu, tỷ lệ lấp đầy, tốc độ bán hoặc cho thuê và mức độ phù hợp của dự án với cơ cấu việc làm tại địa phương.
Đặc biệt, giá nhà không nên được xem xét tách rời khỏi tổng chi phí để người dân duy trì cuộc sống. Một căn hộ có giá bán thấp hơn nhưng nằm cách nơi làm việc hàng chục kilomet có thể khiến tổng chi phí sở hữu và sử dụng tăng lên đáng kể.
Vì vậy, bài toán phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn mới không còn đơn thuần là giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung. Khi các điểm nghẽn thủ tục dần được tháo gỡ, trọng tâm tiếp theo là chất lượng của nguồn cung và mức độ phù hợp với nhu cầu thực tế.
Quy hoạch nhà ở xã hội cần được đặt trong mối quan hệ với quy hoạch việc làm, giao thông và hạ tầng xã hội. Các địa phương cũng cần có dữ liệu cụ thể hơn về số lượng người lao động, thu nhập, khả năng chi trả, nhu cầu mua - thuê và phân bố dân cư trước khi quyết định quy mô từng dự án.
Nếu làm tốt khâu này, nguồn cung tăng thêm không chỉ giúp hoàn thành các chỉ tiêu về số lượng mà còn tạo ra những khu ở thực sự có người dân sinh sống lâu dài.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
