Thêm một mắt xích kết nối các cực công nghiệp
Theo nhận định của Savills Việt Nam, cao tốc Bến Lức - Long Thành dài 58 km đã hoàn thành hơn 99% khối lượng thi công tính đến tháng 9/2026. Dự án đang tập trung vào công tác thử nghiệm và hoàn tất các thủ tục vận hành trước khi đưa toàn tuyến vào khai thác.
Khi hoàn thành, tuyến cao tốc sẽ kết nối trực tiếp cao tốc TP Hồ Chí Minh - Trung Lương với Quốc lộ 51, tạo thêm một hành lang Đông - Tây qua phía Nam TP Hồ Chí Minh. Tuyến đường được kỳ vọng hỗ trợ kết nối các trung tâm sản xuất tại Long An (cũ), TP Hồ Chí Minh và Đồng Nai với hệ thống cảng biển và hạ tầng logistics quy mô lớn tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu.
Với doanh nghiệp sản xuất và logistics, lợi thế vị trí ngày càng được đánh giá không chỉ dựa trên khoảng cách địa lý mà còn ở khả năng kết nối với toàn bộ mạng lưới hạ tầng. Theo Savills, việc hình thành tuyến Bến Lức - Long Thành có thể rút ngắn hành trình giữa các khu vực công nghiệp phía Tây và phía Đông TP Hồ Chí Minh, đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp chủ động hơn trong tổ chức chuỗi cung ứng và vận chuyển hàng hóa.
Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam cho rằng, với Long An, tầm quan trọng của Bến Lức - Long Thành không đơn thuần là mở thêm một tuyến cao tốc mà còn tạo kết nối Đông - Tây mạnh hơn trên toàn miền Nam, đưa các khu công nghiệp phía Tây TP Hồ Chí Minh đến gần hơn với hệ thống hạ tầng quy mô lớn đang phát triển ở phía Đông.
Tác động của tuyến cao tốc được đặt trong bối cảnh nhiều dự án hạ tầng lớn cùng được triển khai và hoàn thiện. Sân bay quốc tế Long Thành dự kiến hướng tới khai thác thương mại từ tháng 12/2026, sau giai đoạn thử nghiệm dự kiến từ tháng 9 đến tháng 11. Khi đi vào hoạt động, sân bay sẽ bổ sung năng lực kết nối hàng không quốc tế cho vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, đặc biệt phù hợp với những ngành có yêu cầu cao về tốc độ và giá trị hàng hóa như điện tử, công nghệ cao và thiết bị y tế.
Trong khi đó, cụm cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải tiếp tục đóng vai trò cửa ngõ hàng hải quốc tế của khu vực. Cùng với Quốc lộ 51 và các tuyến kết nối Biên Hòa - Vũng Tàu, mạng lưới này giúp tăng khả năng tiếp cận cảng biển của các khu công nghiệp tại phía Tây và phía Đông TP Hồ Chí Minh.
Vành đai 3 TP Hồ Chí Minh và kế hoạch triển khai Vành đai 4 cũng được Savills nhắc đến như những yếu tố tiếp tục mở rộng liên kết giữa các cực sản xuất, logistics và đô thị trong vùng, qua đó hỗ trợ hình thành mạng lưới công nghiệp có tính kết nối cao hơn.
Lợi thế cạnh tranh về bất động sản công nghiệp
Hạ tầng được cải thiện đang diễn ra trong bối cảnh quỹ đất công nghiệp tại một số thị trường truyền thống như: Bình Dương cũ và Đồng Nai ngày càng hạn chế. Theo Savills, Long An đang có lợi thế về dư địa phát triển và khả năng cung cấp đa dạng các loại hình bất động sản công nghiệp.
Dữ liệu Savills cho thấy, Long An hiện có khoảng 4.000 ha đất khu công nghiệp, trong đó khoảng 3.000 ha đã được cho thuê, tương đương tỷ lệ lấp đầy khoảng 82%. Thị trường cũng có khoảng 3,2 triệu m² diện tích nhà xưởng và kho xây sẵn, với tỷ lệ lấp đầy khoảng 80%.
Nguồn cung này trải dài tại các khu vực công nghiệp trọng điểm như Bến Lức, Cần Giuộc và Đức Hòa, với các sản phẩm hướng đến nhiều nhóm nhu cầu khác nhau.
Một số dự án được Savills nhắc đến gồm: KCN Sinh thái Prodezi, quy mô 400 ha, định hướng phát triển hạ tầng xanh, năng lượng tái tạo và thu hút các ngành công nghệ cao. Bên cạnh đó là Phú An Thạnh của KCN Vietnam với quy mô 13,4 ha nhà xưởng xây sẵn, cách tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành khoảng 20 km.
Theo Savills, sự kết hợp giữa quỹ đất, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn và khả năng kết nối ngày càng hoàn thiện có thể giúp Long An (cũ) tiếp tục mở rộng vai trò trên bản đồ công nghiệp phía Nam, đặc biệt với những doanh nghiệp ưu tiên tốc độ triển khai và khả năng tiếp cận thị trường.
Ở góc độ thị trường, hạ tầng mới giúp tăng khả năng tiếp cận của bất động sản công nghiệp đến các đầu mối vận tải và sản xuất. Tuy nhiên, tài liệu Savills không đưa ra mức giá thuê hoặc dự báo cụ thể về biến động giá thuê đất khu công nghiệp, nhà xưởng và kho xây sẵn. Vì vậy, tác động của cao tốc đến giá thuê cần được nhìn qua khả năng gia tăng nhu cầu và mức độ hấp thụ nguồn cung thực tế.
Theo dữ liệu Savills, trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 34,65 tỷ USD, trong đó vốn FDI đăng ký mới vào ngành chế biến, chế tạo đạt 10,71 tỷ USD. Riêng lĩnh vực điện tử ghi nhận mức tăng đáng kể, từ khoảng 985 triệu USD lên 7,03 tỷ USD.
Trong bối cảnh đó, lợi thế cạnh tranh của một địa điểm công nghiệp ngày càng phụ thuộc vào khả năng kết nối hiệu quả với trung tâm sản xuất, sân bay, cảng biển và mạng lưới giao thông liên vùng, thay vì chỉ dựa vào quỹ đất hoặc chi phí.
Đây cũng là cơ sở để bất động sản công nghiệp tại Long An được đặt trong một không gian cạnh tranh rộng hơn. Khi kết nối với phía Đông TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai, sân bay Long Thành và cụm cảng Cái Mép - Thị Vải thuận lợi hơn, các khu công nghiệp có vị trí phù hợp có thêm điều kiện tiếp cận nhóm khách thuê sản xuất và logistics.
Ông John Campbell nhận định, giá trị thực sự đến từ hiệu ứng mạng lưới. Một tuyến cao tốc, sân bay hay cảng biển sẽ có giá trị công nghiệp lớn hơn khi kết nối hiệu quả với những hạ tầng khác. Theo ông, miền Nam Việt Nam đang từng bước tạo ra mạng lưới này, qua đó mở rộng số lượng địa điểm có thể cạnh tranh đối với các khoản đầu tư sản xuất và logistics chất lượng cao.
Như vậy, với thị trường bất động sản công nghiệp, cao tốc Bến Lức - Long Thành được đặt trong vai trò một mắt xích giúp nâng khả năng kết nối của Long An (cũ) với các cực sản xuất và logistics lớn trong vùng. Lợi thế này, cùng quỹ đất công nghiệp khoảng 4.000 ha và nguồn cung 3,2 triệu m² nhà xưởng, kho xây sẵn, tạo thêm dư địa để thị trường tiếp cận các nhu cầu mới.
Tuy nhiên, mức độ chuyển hóa lợi thế hạ tầng thành nhu cầu thuê và biến động giá bất động sản sẽ còn phụ thuộc vào dòng vốn đầu tư, tốc độ lấp đầy và khả năng khai thác thực tế của từng dự án. Trong tài liệu hiện tại, Savills mới tập trung vào vai trò kết nối và tiềm năng cạnh tranh của khu vực, chưa đưa ra dự báo cụ thể về giá thuê.
Vì vậy, thay vì kỳ vọng một mặt bằng giá mới ngay khi cao tốc hoàn thành, thị trường sẽ cần theo dõi thêm diễn biến thuê thực tế khi toàn tuyến cùng các hạ tầng liên quan lần lượt đi vào vận hành.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
