FDI sản xuất tăng, hạ tầng và chính sách tạo thêm lực đẩy
Theo Cục Thống kê, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện trong 8 tháng đầu năm 2026 ước đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12% so với cùng kỳ và là mức cao nhất của 8 tháng trong 5 năm qua. Trong đó, công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục giữ vai trò chủ đạo với 14,24 tỷ USD, chiếm 82,6% tổng vốn FDI thực hiện. Riêng miền Bắc thu hút khoảng 8,63 tỷ USD vốn FDI sản xuất, tương đương 80,5% tổng vốn FDI sản xuất mới của cả nước. Nhóm máy tính, điện tử và sản phẩm quang học dẫn đầu với hơn 7,03 tỷ USD, chiếm gần 66%.
Diễn biến của dòng vốn FDI, đặc biệt trong các lĩnh vực sản xuất công nghệ, đang kéo theo nhu cầu về đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho. Bên cạnh những yếu tố truyền thống như chi phí lao động, quỹ đất hay vị trí địa lý, khả năng thu hút đầu tư ngày càng gắn với chất lượng hạ tầng, môi trường chính sách và nguồn cung bất động sản công nghiệp đáp ứng yêu cầu của các doanh nghiệp quốc tế.
Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết qua các cuộc trao đổi thường xuyên với khách hàng và đối tác quốc tế, nhà đầu tư hiện không chỉ quan tâm đến cơ hội đầu tư hay điều kiện thương mại cạnh tranh.
Theo ông Thuận, những yếu tố ngày càng được chú ý là mức độ minh bạch của môi trường đầu tư, tính ổn định của chính sách cũng như khả năng phối hợp, hỗ trợ của cơ quan chức năng trong quá trình triển khai dự án. Các yếu tố này tác động trực tiếp đến tiến độ đầu tư, hiệu quả vận hành và quyết định phân bổ vốn dài hạn của doanh nghiệp.
Trong bối cảnh đó, các chính sách thu hút đầu tư đang được định hướng theo hướng ưu tiên dòng vốn có chất lượng cao hơn. Nghị quyết số 10-NQ/TW đưa ra định hướng thu hút FDI thế hệ mới, tập trung vào công nghệ cao, đổi mới sáng tạo và phát triển bền vững. Đồng thời, chủ trương phát triển hệ sinh thái đầu tư được đặt trong mối liên hệ với thị trường vốn, trung tâm tài chính quốc tế, khu thương mại tự do, khu kinh tế, khu công nghiệp và hạ tầng logistics.
Cùng với đó, Luật Đầu tư sửa đổi và Nghị định 96/2026/NĐ-CP tiếp tục hướng đến môi trường đầu tư minh bạch và thuận lợi hơn. Cơ chế "thủ tục đầu tư đặc biệt" cho phép các dự án tại khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao được cấp phép nhanh hơn trên cơ sở cam kết tuân thủ quy định, qua đó rút ngắn thời gian triển khai.
Các chính sách ưu đãi cũng được mở rộng đối với những lĩnh vực công nghệ chiến lược như bán dẫn, trí tuệ nhân tạo (AI), trung tâm dữ liệu và 5G, cùng các khu thương mại tự do và trung tâm tài chính quốc tế. Dự thảo Luật Đầu tư tiếp tục định hướng nới lỏng điều kiện tiếp cận thị trường, giảm rào cản và chi phí tuân thủ đối với nhà đầu tư nước ngoài.
Tại Hà Nội, danh mục 9 nhóm công nghệ chiến lược giai đoạn 2026-2035 đã được ban hành, trải rộng từ công nghệ số, chip bán dẫn, robot và tự động hóa đến công nghệ sinh học, năng lượng và vật liệu tiên tiến. Đây được xem là một trong những cơ sở để Thủ đô định hướng thu hút FDI công nghệ cao trong dài hạn. Song song với chính sách, đầu tư hạ tầng giao thông và logistics đang tạo thêm điều kiện cho sự phát triển của các khu công nghiệp.
Tại phía Nam, TP.HCM đang lấy ý kiến Quy hoạch tổng thể TP.HCM thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm. Hạ tầng giao thông được xác định là một trong những trục kết nối không gian đô thị mở rộng, với hệ thống cao tốc, Vành đai 3, Vành đai 4, Bến Lức - Long Thành, TP.HCM - Mộc Bài, đường sắt kết nối khu công nghiệp, cảng biển, sân bay cùng mạng lưới cảng cạn và trung tâm logistics.
Ở phía Bắc, Đông Anh, Mê Linh và Sóc Sơn được định hướng trở thành cực động lực hội nhập quốc tế, phát triển dịch vụ, thương mại, logistics và công nghiệp công nghệ cao gắn với Cảng hàng không quốc tế Nội Bài. Các tuyến metro số 2, 10 và 14, cùng việc khép kín Vành đai 4 và mở rộng, nâng cấp Nội Bài gắn với các trung tâm logistics, thương mại tự do quốc tế, được kỳ vọng tăng khả năng kết nối cho khu vực.
Quỹ đất công nghiệp miền Bắc vượt 25.200 ha, nguồn cung nhà xưởng tiếp tục tăng
Sự gia tăng của dòng vốn sản xuất cũng diễn ra song song với quá trình mở rộng nguồn cung bất động sản công nghiệp. Theo dữ liệu Cushman & Wakefield, tính đến quý II/2026, tổng quỹ đất khu công nghiệp lũy kế tại miền Bắc đã vượt 25.200 ha, tăng 15,7% so với cùng kỳ năm trước. Riêng 6 tháng đầu năm có thêm hơn 1.200 ha nguồn cung mới từ 6 khu công nghiệp khởi công tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Ninh Bình.
Phân khúc nhà xưởng xây sẵn cũng tiếp tục mở rộng với tổng nguồn cung khoảng 5,8 triệu m2, tăng 16,9% so với cùng kỳ. Nguồn cung nhà kho xây sẵn đạt khoảng 3,6 triệu m², trong đó Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên là những thị trường dẫn đầu.
Ở phía Nam, trong quý II/2026 chưa ghi nhận dự án đất khu công nghiệp mới khi TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh vẫn trong quá trình hoàn thiện quy hoạch và thủ tục đầu tư sau sáp nhập địa giới hành chính. Tuy nhiên, tổng quỹ đất khu công nghiệp vẫn tăng 4,6% so với cùng kỳ nhờ các dự án đã đi vào vận hành trước đó. Riêng phân khúc nhà kho xây sẵn có thêm 56.000 m2 nguồn cung tại Tây Ninh, đưa tổng nguồn cung phía Nam lên 6,85 triệu m2.
Cùng với việc mở rộng nguồn cung về địa lý, một xu hướng khác đang xuất hiện rõ hơn là phát triển nhà xưởng và nhà kho cao tầng. Mô hình này được xem là giải pháp tăng hiệu quả sử dụng đất trong bối cảnh quỹ đất tại một số thị trường công nghiệp trọng điểm ngày càng hạn chế.
Theo ông Nguyễn Phước Thuận, xu hướng này phù hợp với quá trình Việt Nam chuyển từ thu hút vốn đơn thuần sang hướng tới các dự án có hàm lượng công nghệ, giá trị gia tăng và yêu cầu vận hành cao hơn. Nhà xưởng cao tầng có thể đáp ứng nhu cầu của những ngành như điện tử, bán dẫn, thiết bị y tế và nghiên cứu phát triển (R&D). Trong khi đó, nhà kho cao tầng phù hợp với hoạt động logistics, thương mại điện tử và kho lạnh tại các khu vực gần trung tâm tiêu dùng hoặc đầu mối giao thông lớn.
“Về dài hạn, sự phát triển của nhà kho và nhà xưởng cao tầng không chỉ giải quyết bài toán quỹ đất mà còn góp phần nâng cấp chất lượng nguồn cung công nghiệp của Việt Nam”, ông Thuận đánh giá.
Thay vì tập trung vào việc nâng cấp quy mô lớn các khu công nghiệp hiện hữu, phần lớn mới vận hành khoảng 20-30 năm, thị trường đang chứng kiến xu hướng mở rộng nguồn cung sang các địa phương mới nhằm đón đầu hạ tầng và dòng vốn đầu tư.
Tuy nhiên, phát triển công trình công nghiệp cao tầng cũng đặt ra những yêu cầu kỹ thuật cao hơn. Các dự án phải tính toán từ tải trọng sàn, độ cao thông thủy, hệ thống vận chuyển và bốc dỡ hàng hóa theo chiều dọc đến kết cấu bước cột lớn nhằm tối ưu diện tích sàn liên tục. Hạ tầng phụ trợ cũng phải được đầu tư đồng bộ để bảo đảm hiệu quả khai thác lâu dài.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
