Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết 303/NQ-CP ngày 30/9/2026 về việc giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cho các địa phương giai đoạn 2026-2030. Nghị quyết thay thế Nghị quyết 07/NQ-CP ngày 12/1/2026 và điều chỉnh mục tiêu thực hiện Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp.
52.000 căn nhà cho thuê, TP Hồ Chí Minh chuyển trọng tâm sang phân khúc dài hạn
Theo chỉ tiêu mới, tổng số căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê được Chính phủ giao cho các địa phương trong giai đoạn 2026-2030 là 899.857 căn. Trong đó, 708.834 căn là nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua và 191.023 căn là nhà ở cho thuê.
Trong số các địa phương, TP Hồ Chí Minh được giao chỉ tiêu 181.257 căn, cao nhất trong danh sách được công bố. Riêng chỉ tiêu nhà ở cho thuê của thành phố lên tới 52.000 căn, tương đương gần 29% tổng chỉ tiêu nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê được giao cho TP Hồ Chí Minh trong 5 năm tới.
Theo phụ lục kèm Nghị quyết 303/NQ-CP, chỉ tiêu 181.257 căn của TP Hồ Chí Minh được phân bổ theo từng năm. Năm 2026 thành phố được giao 9.000 căn; năm 2027 là 57.657 căn; năm 2028 và 2029 cùng ở mức 38.200 căn; năm 2030 là 38.200 căn.
Riêng với nhà ở cho thuê, TP Hồ Chí Minh được giao 52.000 căn, trong đó 2.000 căn thực hiện trong năm 2026, 5.000 căn năm 2027, 10.000 căn năm 2028, 15.000 căn năm 2029 và 20.000 căn năm 2030.
Cách phân bổ này cho thấy nhà ở cho thuê không còn được xem là phần sản phẩm bổ sung trong các dự án nhà ở xã hội mà đang được xác định thành một cấu phần riêng trong chiến lược phát triển nhà ở của thành phố.
Đáng chú ý, Nghị quyết 303/NQ-CP xác định nhà ở cho thuê là phân khúc chiến lược, dài hạn, đồng thời yêu cầu ưu tiên phát triển các khu chung cư cho thuê có hạ tầng đồng bộ tại đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu vực phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD), vùng động lực và các hành lang kinh tế quan trọng.
Đối với TP Hồ Chí Minh, định hướng này có ý nghĩa đáng chú ý khi thành phố đang mở rộng không gian phát triển sau sáp nhập, đồng thời tập trung nhiều khu công nghiệp, trung tâm sản xuất, dịch vụ và các trục hạ tầng giao thông lớn.
Trước khi Nghị quyết 303 được ban hành, TP Hồ Chí Minh đã xác định phát triển nhà ở cho thuê là một trong những hướng đi quan trọng. Tại hội nghị xúc tiến đầu tư phát triển nhà ở cho thuê hồi tháng 6/2026, thành phố đặt mục tiêu phát triển khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê trong giai đoạn 2026-2030.
Thành phố đồng thời nghiên cứu chuyển đổi một phần quỹ nhà tái định cư và tài sản công dôi dư sang nhà ở cho thuê. So với định hướng trước đó, chỉ tiêu 52.000 căn được xác lập tại Nghị quyết 303 cao hơn khoảng 2.000 căn, cho thấy quy mô phân khúc này tiếp tục được nâng lên.
TP Hồ Chí Minh cũng từng đề xuất các cơ chế tài chính nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho thuê. Trong đó có phương án gói tín dụng với lãi suất khoảng 3-4%/năm hoặc cao hơn lãi suất huy động 1,5-2%, thời hạn vay 15-20 năm và thời gian ân hạn 3 năm. Thành phố cũng đề xuất nâng mức vốn vay được hỗ trợ lãi suất từ 200 tỷ đồng lên 300 tỷ đồng mỗi dự án.
Những cơ chế này hướng tới giải quyết một trong những điểm nghẽn lớn của nhà ở cho thuê: doanh nghiệp phải bỏ lượng vốn lớn trong khi thời gian thu hồi vốn dài và biên lợi nhuận không cao như một số phân khúc bất động sản thương mại.
Vấn đề này được Chính phủ chỉ ra khi đánh giá thị trường nhà ở hiện nay. Theo Nghị quyết 303, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn thiếu, cơ cấu sản phẩm còn thiên về sở hữu trong khi nhu cầu thuê nhà với giá hợp lý của người lao động rất lớn. Vì vậy, Chính phủ yêu cầu các địa phương nghiên cứu tăng tỷ lệ nhà ở xã hội cho thuê, cho thuê mua và giảm tỷ lệ nhà ở xã hội để bán.
Cuộc đua 181.257 căn và bài toán quỹ đất, thủ tục
Không chỉ tăng chỉ tiêu, TP Hồ Chí Minh còn phải đối mặt với yêu cầu triển khai một khối lượng dự án rất lớn trong thời gian tương đối ngắn.
Theo Bộ Xây dựng, giai đoạn 2021-2025, TP Hồ Chí Minh đã hoàn thành 18.143 căn nhà ở xã hội. Sang giai đoạn 2026-2030, thành phố được giao thêm 181.257 căn. Riêng năm 2026, chỉ tiêu được giao là 28.500 căn. Hiện thành phố đang triển khai và chuẩn bị triển khai 56 dự án với quy mô khoảng 44.575 căn; trong đó 12 dự án đã khởi công, quy mô khoảng 10.775 căn.
Khoảng cách giữa nguồn cung đã hoàn thành và chỉ tiêu mới cho thấy áp lực triển khai trong những năm tới là rất lớn. Theo Nghị quyết 303, TP Hồ Chí Minh cùng các địa phương phải đưa chỉ tiêu nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hằng năm; đồng thời rà soát các dự án đã có trong quy hoạch và chương trình phát triển nhà ở để bảo đảm tiến độ. Các dự án đã khởi công phải được đôn đốc, tập trung nguồn lực để hoàn thành trong năm 2026.
Đặc biệt, Chính phủ yêu cầu các địa phương đưa dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê vào nhóm “luồng xanh”, “luồng ưu tiên”, thực hiện song song các thủ tục về đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng và môi trường nhằm rút ngắn thời gian thẩm định, phê duyệt, giao đất và cấp phép xây dựng. Điều có thể tác động trực tiếp tới tiến độ phát triển nguồn cung tại TP Hồ Chí Minh, nơi quỹ đất phù hợp và thủ tục đầu tư lâu nay vẫn là những yếu tố ảnh hưởng đến khả năng triển khai dự án.
Về quỹ đất, TP Hồ Chí Minh từng cho biết tổng diện tích đất dành cho phát triển nhà ở xã hội theo quy hoạch đến năm 2040 khoảng 1.740 ha, chưa bao gồm quỹ đất tại các khu động lực thuộc khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Dương.
Trong khi đó, thành phố đang mở rộng không gian đô thị và phát triển nhiều dự án hạ tầng quy mô lớn. Việc bố trí nhà ở xã hội, đặc biệt nhà ở cho thuê, gần nơi làm việc, khu công nghiệp và các tuyến giao thông công cộng vì thế sẽ có ý nghĩa quan trọng đối với khả năng tiếp cận thực tế của người lao động.
Một thay đổi đáng chú ý khác là Nghị quyết 303 không đặt toàn bộ gánh nặng lên nguồn vốn ngân sách. Chính phủ yêu cầu huy động nguồn lực xã hội, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản có năng lực, kinh nghiệm và trách nhiệm xã hội tham gia phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Đồng thời, địa phương phải ưu tiên quỹ đất sạch, vị trí thuận lợi, có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ cho các dự án.
Với riêng TP Hồ Chí Minh, bài toán 181.257 căn vì vậy không chỉ là mục tiêu tăng nguồn cung nhà ở. Việc dành riêng 52.000 căn cho thuê còn đặt ra yêu cầu hình thành một thị trường nhà ở cho thuê có tính chuyên nghiệp hơn, từ phát triển dự án, huy động vốn đến quản lý và vận hành.
Nếu được triển khai đúng tiến độ, nguồn cung này có thể tạo thêm lựa chọn cho nhóm người lao động có nhu cầu ở ổn định nhưng chưa đủ khả năng mua nhà. Đồng thời, việc mở rộng quỹ nhà cho thuê cũng có thể góp phần giảm áp lực phải sở hữu nhà ngay trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn vẫn là rào cản đối với một bộ phận người dân.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
