Chính phủ vừa yêu cầu Bộ Xây dựng tiếp tục hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó dành trọng tâm cho quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư và cơ chế xử lý khi công trình hết thời hạn. Theo Nghị quyết số 278/NQ-CP, thời hạn sử dụng nhà chung cư cần được quy định theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp và thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng.
Niên hạn công trình trở thành một phần của bài toán giá trị căn hộ
Định hướng này được đặt ra sau khi Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 xác định chung cư xây mới sẽ có thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản. Khi công trình hết thời hạn, chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định.
So với cách tiếp cận dễ dẫn đến cách hiểu rằng “hết thời hạn là mất quyền sở hữu”, định hướng mới nhấn mạnh sự tách bạch giữa thời hạn sử dụng công trình và quyền tài sản của chủ sở hữu.
Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) từng kiến nghị không sử dụng cách gọi “sở hữu nhà chung cư có thời hạn”, mà nên quy định theo hướng “thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình” để tránh cách hiểu quyền sở hữu căn hộ bị giới hạn theo thời gian.
Với nhà đầu tư, thay đổi này khiến thông tin về tuổi thọ công trình có khả năng trở thành một yếu tố đáng chú ý hơn trong quá trình đánh giá tài sản. Nếu trước đây thời hạn sử dụng thường được nhìn chủ yếu qua giấy chứng nhận và thời hạn sử dụng đất của dự án, thì theo hướng sửa đổi, hồ sơ thiết kế và niên hạn công trình sẽ có vai trò rõ hơn trong việc xác định vòng đời sử dụng của tòa nhà.
Bản dự thảo mới được Bộ Xây dựng hoàn thiện cũng đã bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn”, thay vào đó quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế và pháp luật về xây dựng. Trường hợp công trình hết thời hạn hoặc xảy ra hư hỏng, sự cố có nguy cơ mất an toàn sẽ được xử lý theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật xây dựng.
Trong khi đó, Luật Nhà ở 2023 hiện hành quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Khi hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế hoặc công trình có nguy cơ mất an toàn, cơ quan có thẩm quyền phải tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng.
Như vậy, hướng sửa đổi mới không đơn thuần tạo thêm một “mốc hết hạn” cho căn hộ mà đang hướng tới việc xác lập một quy trình rõ hơn cho toàn bộ vòng đời công trình: từ thiết kế, khai thác, đánh giá chất lượng đến cải tạo hoặc xây dựng lại.
Xây lại chung cư, bài toán tài chính được đặt lên bàn
Một trong những vấn đề quan trọng nhất đối với chủ sở hữu và nhà đầu tư là điều gì xảy ra sau khi tòa nhà hết niên hạn.
Theo yêu cầu của Chính phủ, dự thảo phải làm rõ quyền được tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu. Điều này có ý nghĩa trực tiếp đối với giá trị tài sản, bởi căn hộ không được xử lý theo hướng chấm dứt quyền tài sản đơn thuần khi công trình hết niên hạn.
Theo phương án Bộ Xây dựng đang hoàn thiện, chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất để tự xây dựng lại tòa nhà, nhưng việc cải tạo, xây dựng lại phải được thực hiện theo dự án. Doanh nghiệp tham gia dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có thể được hưởng thêm một số ưu đãi, trong đó có đề xuất miễn thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.
Cách thiết kế này có thể mở thêm dư địa cho doanh nghiệp tham gia thị trường cải tạo chung cư cũ, thay vì để quá trình xây dựng lại phụ thuộc hoàn toàn vào khả năng tài chính của từng nhóm cư dân.
Tuy nhiên, với người mua căn hộ, bài toán quan trọng sẽ là cơ chế xác định phần đóng góp tài chính, quyền sử dụng đất sau khi xây dựng lại, phương án phân chia căn hộ và trách nhiệm của chủ sở hữu, chủ đầu tư trong từng trường hợp.
Ở góc độ thị trường, khi các quy định được cụ thể hóa, tuổi công trình có thể trở thành một biến số quan trọng hơn trong định giá căn hộ, đặc biệt với những dự án đã vận hành trong thời gian dài. Nhà đầu tư cũng sẽ có thêm cơ sở để phân biệt giữa giá trị của một căn hộ nằm trong tòa nhà mới, có thời hạn sử dụng còn dài với tài sản trong những công trình đã tiến gần thời điểm phải cải tạo, xây dựng lại.
Bên cạnh chung cư, Nghị quyết 278/NQ-CP còn yêu cầu hoàn thiện nhiều chính sách liên quan trực tiếp đến thị trường nhà ở. Trong đó có quy định về nhà ở cho thuê, cơ chế tài chính gồm thuế, phí, tiền sử dụng đất và tín dụng để kiểm soát, quản lý giá thuê; đồng thời xác định rõ tiêu chí, đối tượng và phạm vi được hưởng ưu đãi.
Chính phủ cũng yêu cầu bổ sung tiêu chí khung về loại đô thị, mật độ dân số và tỷ lệ diện tích làm cơ sở để UBND cấp tỉnh quyết định việc hạn chế phân lô, bán nền, qua đó ngăn ngừa hoạt động đầu cơ, trục lợi chính sách.
Bộ Xây dựng còn được giao hoàn thiện cơ chế phòng ngừa đầu cơ, trục lợi chính sách đối với nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê; đồng thời báo cáo Quốc hội về đề xuất thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại trong trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
