Kể từ năm 2026, bảng giá đất mới được áp dụng theo Luật Đất đai 2024, thay cho cơ chế bảng giá đất ổn định trong thời gian dài. Luật quy định bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí; những nơi có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất có thể xây dựng đến từng thửa đất. Bảng giá được điều chỉnh, bổ sung hằng năm để phù hợp với biến động thực tế.
Đây là thay đổi có ý nghĩa lớn bởi giá đất là một trong những biến số đầu vào của hàng loạt khoản chi phí liên quan đến bất động sản. Khi việc xác định giá đất rõ ràng hơn, tác động không chỉ nằm ở ngân sách Nhà nước mà còn lan sang tiến độ dự án, chi phí doanh nghiệp và cuối cùng là giá sản phẩm đến tay người mua.
Giá đất sát thị trường: nút thắt được tháo như thế nào?
Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định bốn phương pháp định giá gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Trong đó, phương pháp so sánh dựa trên những thửa đất có cùng mục đích sử dụng, có mức độ tương đồng nhất định và đã có giao dịch hoặc đấu giá hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Phương pháp thặng dư dựa trên doanh thu phát triển và chi phí phát triển của dự án.
Đáng chú ý, quy định hiện hành cho phép thu thập dữ liệu từ nhiều nguồn hơn, gồm cơ quan thuế, doanh nghiệp bất động sản, sàn giao dịch, tổ chức tín dụng, hiệp hội bất động sản, đơn vị nghiên cứu và cả phỏng vấn trực tiếp bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng.
Điều này giải quyết một vấn đề tồn tại lâu nay: giá đất hành chính và giá giao dịch thực tế có thể cách xa nhau. Theo đó, chính cơ quan quản lý từng chỉ ra rằng bảng giá đất theo cơ chế cũ ở một số địa phương thấp hơn đáng kể so với giá phổ biến trên thị trường. Khoảng cách này có thể khiến việc xác định nghĩa vụ tài chính, giá khởi điểm đấu giá và hiệu quả dự án gặp khó khăn.
Thực tế tại một số địa phương cũng cho thấy bài toán dữ liệu không đơn giản. Có nơi rất ít giao dịch, khiến phương pháp so sánh thiếu dữ liệu; trong khi tình trạng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế cũng gây khó khăn cho việc xác định mức giá phổ biến.
Vì vậy, “định giá sát thị trường” không đơn thuần là nâng giá đất lên. Vấn đề quan trọng hơn là làm sao có một hệ thống dữ liệu đủ lớn, đủ thật và đủ cập nhật để giá được xác lập một cách có căn cứ.
Đây cũng là lý do Nghị định 226/2025/NĐ-CP tiếp tục điều chỉnh các quy định về giá đất, trong đó yêu cầu việc xác định doanh thu, chi phí phát triển dự án phải dựa trên thông tin chuyển nhượng, giá thuê, giá kinh doanh và các dữ liệu phù hợp với thực tế thị trường.
Ở góc độ thị trường, đây có thể là những thay đổi quan trọng. Khi giá đất được xác định minh bạch hơn, doanh nghiệp có cơ sở tính toán bài toán đầu tư ngay từ đầu, thay vì mất nhiều thời gian chờ xác định nghĩa vụ tài chính.
Theo Bộ Xây dựng nguồn cung thị trường có dấu hiệu được khơi thông. Trong quý II/2026, có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới với khoảng 103.205 căn, tăng 194,8% so với quý I. Có 131 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với khoảng 59.073 căn.
Những con số này cho thấy pháp lý đang dần được tháo gỡ, nhưng giá đất sẽ quyết định một phần quan trọng trong việc nguồn cung đó được đưa ra thị trường với mức giá nào.
Doanh nghiệp được gì, người mua có được hưởng lợi?
Lợi ích đầu tiên có thể nằm ở khả năng dự báo chi phí. Một dự án bất động sản có vòng đời nhiều năm. Nếu chi phí đất chưa được xác định rõ, doanh nghiệp khó tính chính xác tổng mức đầu tư, giá thành sản phẩm, nhu cầu vốn và phương án kinh doanh. Việc chuẩn hóa phương pháp định giá có thể giúp giảm một phần rủi ro này.
Nhưng mặt khác, giá đất sát thị trường không đồng nghĩa giá nhà sẽ lập tức giảm. Ngược lại, trong ngắn hạn, nếu bảng giá đất tăng mạnh tại những khu vực có giá giao dịch cao, nghĩa vụ tài chính về đất có thể tăng, từ đó tạo thêm áp lực lên chi phí đầu vào của dự án.
Đây là điểm cần nhìn nhận thận trọng trong bối cảnh giá bất động sản hiện vẫn ở mức cao. Theo Bộ Xây dựng, quý II/2026, giá căn hộ bình quân tại Hà Nội khoảng 123 triệu đồng/m², TP.HCM khoảng 108 triệu đồng/m², còn Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m². Trong khi đó, giá đất nền thứ cấp có xu hướng giảm nhẹ 2-3% trong quý.
VARS cũng ghi nhận giá căn hộ sơ cấp quý II/2026 bình quân khoảng 80 triệu đồng/m², tăng khoảng 10% so với năm 2025; tại Hà Nội, giá sơ cấp khoảng 123 triệu đồng/m². Theo tổ chức này, dòng tiền trên thị trường đang có xu hướng tập trung vào những dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác thực tế và đáp ứng nhu cầu ở thực.
Như vậy, bài toán hiện nay không chỉ là “giá đất bao nhiêu?”, mà là giá đất đó được chuyển hóa thành giá thành sản phẩm như thế nào. Nếu giá đất được xác định minh bạch nhưng các chi phí khác như vốn, xây dựng, tài chính, thủ tục và thời gian triển khai vẫn cao, người mua chưa chắc được hưởng lợi ngay. Ngược lại, nếu định giá đất rõ ràng giúp dự án giảm thời gian chờ đợi, hạn chế chi phí phát sinh và tăng tốc độ triển khai, tác động tích cực có thể xuất hiện ở phía cung.
Đây là điểm đáng chú ý bởi thị trường hiện không thiếu hoàn toàn nguồn cung, mà đang có sự phân hóa mạnh về khả năng hấp thụ. Bộ Xây dựng cho biết quý II/2026 có khoảng 100.005 giao dịch thành công, chỉ bằng 71,5% quý I; tồn kho tại 25/34 địa phương báo cáo khoảng 39.284 căn/nền. Đồng thời, lãi suất cho vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm, một số khoản vay thả nổi lên 15-16%, gây sức ép lên sức mua.
Do đó, một cơ chế định giá đất tốt có thể giúp tăng tính minh bạch và khơi thông nguồn cung, nhưng chưa đủ để giải quyết bài toán khả năng chi trả của người dân. Với Nhà nước, lợi ích khác nằm ở khả năng quản lý nguồn lực đất đai sát thực tế hơn. Với doanh nghiệp, đó là khả năng lập kế hoạch tài chính tốt hơn. Với thị trường, đó là cơ sở để hình thành mặt bằng giá có căn cứ dữ liệu thay vì phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng.
Nhưng để lợi ích này trở thành hiện thực, yếu tố quyết định sẽ là chất lượng dữ liệu giá đất. Bởi nếu dữ liệu giao dịch không đầy đủ, thị trường thiếu thanh khoản hoặc giá kê khai không phản ánh giá thực tế, việc đưa giá đất về gần thị trường vẫn có thể tạo ra sai số. Vì thế, cải cách định giá đất cần đi cùng xây dựng cơ sở dữ liệu giao dịch, tăng tính minh bạch của thị trường và kiểm soát hiện tượng kê khai không đúng giá trị thực.
Bối cảnh hiện nay cho thấy thị trường đang phục hồi nhưng không còn là giai đoạn “giá tăng là mua”. VARS ghi nhận trong quý I/2026 khoảng 52.000 sản phẩm chào bán, gần 38.000 sản phẩm mới và khoảng 24.000 giao dịch thành công; dòng tiền ngày càng chọn lọc hơn.
Định giá đất sát thị trường có thể gỡ một nút thắt quan trọng, nhưng hiệu quả cuối cùng phụ thuộc vào dữ liệu, thủ tục và chi phí. Khi ba yếu tố cùng minh bạch, lợi ích mới lan từ doanh nghiệp sang nguồn cung và người mua.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
