Người có từ hai con được ưu tiên, dành quỹ đất gần TOD để phát triển nhà cho thuê
Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) ngày 9/9/2026. Dự thảo gồm 13 chương, 132 điều, giảm 66 điều so với Luật Nhà ở 2023, đồng thời bổ sung một chương riêng về phát triển và quản lý nhà ở cho thuê. Bên cạnh việc định hình chính sách đối với thị trường nhà cho thuê, dự thảo còn đề xuất điều chỉnh nhiều quy định liên quan đến nhà ở xã hội, chỗ ở cho người lao động, quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài và cải tạo, xây dựng lại chung cư.
Một trong những nội dung đáng chú ý là quy định về thứ tự ưu tiên trong trường hợp số người đăng ký thuê nhà vượt quá số lượng nhà có thể cung cấp. Theo dự thảo, thứ tự ưu tiên lần lượt gồm người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ; người khuyết tật; người cao tuổi; hộ gia đình có nhà bị thu hồi, phá dỡ nhưng chưa được bố trí tái định cư; chuyên gia, nhà khoa học được hưởng ưu đãi về nhà ở; và người có từ hai con đẻ trở lên.
Tùy tình hình thực tế, địa phương có thể bổ sung thêm các nhóm được ưu tiên nhưng không được xếp trên 6 nhóm nêu trên. Quy định này được đề xuất áp dụng đối với cả nhà cho thuê đầu tư bằng vốn Nhà nước và dự án do doanh nghiệp, hợp tác xã tự bỏ vốn.
Để tạo nguồn cung, dự thảo quy định Nhà nước đầu tư, tạo lập nhà cho thuê thông qua Quỹ nhà ở. Chính phủ sẽ quy định chi tiết nguyên tắc thành lập, nguồn vốn, địa vị pháp lý và hoạt động của Quỹ. Nguồn vốn của Quỹ dự kiến gồm ngân sách; khoản tiền tương đương giá trị quỹ đất mà chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nộp để phát triển nhà cho thuê, nhà ở xã hội; tiền bán nhà thuộc tài sản công; cùng các khoản hỗ trợ và nguồn huy động hợp pháp khác.
Theo tờ trình của Bộ Xây dựng, tổng nguồn lực dự kiến để phát triển khoảng 145.889 căn nhà cho thuê là gần 87.600 tỷ đồng. Trong đó, ngân sách địa phương khoảng 11.700 tỷ đồng, còn vốn tư nhân gần 76.000 tỷ đồng. Đối với dự án sử dụng vốn của Quỹ nhà ở, UBND cấp tỉnh quyết định giá thuê trên cơ sở chi phí thu hồi vốn, bảo trì, thuế và phí.
Dự thảo cũng đặt ra yêu cầu về quỹ đất dành cho loại hình này. Khi lập, phê duyệt quy hoạch, cơ quan có thẩm quyền phải dành quỹ đất phát triển nhà cho thuê tại các phường thuộc đô thị đặc biệt, đô thị loại I, II và III; khu vực phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD); khu vực gần khu công nghiệp, khu chế xuất và các trường đại học, cao đẳng.
UBND cấp tỉnh được sử dụng vốn đầu tư công, chi thường xuyên và các nguồn vốn hợp pháp khác để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, qua đó tạo quỹ đất phục vụ phát triển nhà cho thuê.
Cùng với đó, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà cho thuê và nhà ở xã hội. UBND cấp tỉnh quyết định một trong ba phương án gồm dành một phần diện tích đất ở đã đầu tư hạ tầng trong dự án; bố trí quỹ đất tương đương tại vị trí khác; hoặc nộp số tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư hạ tầng.
Tỷ lệ và cách thức thực hiện cụ thể sẽ do Chính phủ quy định. Với những dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày luật mới có hiệu lực, chủ đầu tư không phải dành tỷ lệ phát triển nhà cho thuê theo quy định chuyển tiếp.
Miễn tiền đất cho dự án nhà cho thuê, doanh nghiệp được xây chỗ ở cho nhân viên
Đáng chú ý, dự thảo đưa ra một loạt cơ chế ưu đãi nhằm thu hút nguồn lực tư nhân vào phát triển nhà cho thuê. Đối với dự án không sử dụng vốn Nhà nước, chủ đầu tư có thể được giao trực tiếp hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao làm chủ đầu tư mà không thông qua đấu thầu. Trường hợp có từ hai nhà đầu tư đăng ký trở lên, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét năng lực tài chính, kinh nghiệm cùng các tiêu chí khác do Chính phủ quy định.
Các dự án này được đề xuất miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên toàn bộ diện tích, đồng thời được hưởng ưu đãi về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, vay vốn ưu đãi và hỗ trợ kết nối hạ tầng. Riêng phần đất hoặc diện tích sàn được sử dụng để bán nhà ở thương mại vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Đổi lại, phần nhà được hưởng chính sách ưu đãi phải duy trì mục đích cho thuê trong suốt thời hạn hoạt động của dự án. Giá thuê do các bên thỏa thuận theo cơ chế thị trường. Chủ đầu tư có trách nhiệm công khai giá thuê, phương thức điều chỉnh giá, phí dịch vụ, tiền đặt cọc và các điều kiện chấm dứt hợp đồng.
Một đề xuất khác liên quan trực tiếp đến nhu cầu chỗ ở của người lao động là cho phép doanh nghiệp và đơn vị sự nghiệp công lập xây dựng nhà lưu trú trên đất sản xuất, kinh doanh, thương mại hoặc dịch vụ thuộc phạm vi quản lý hợp pháp. Nhà lưu trú được sử dụng để bố trí chỗ ở cho chuyên gia, người lao động, cán bộ và viên chức của đơn vị, bao gồm cả lao động nước ngoài.
Diện tích đất xây dựng nhà lưu trú được đề xuất miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đối với doanh nghiệp, chi phí xây dựng và vận hành được tính vào khoản chi được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế. Tuy nhiên, nhà lưu trú chỉ được dành cho người làm việc tại đơn vị, không được bán, cho thuê mua hoặc chuyển nhượng.
Không chỉ được tự xây dựng chỗ ở, doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội và đơn vị sự nghiệp công lập còn được đề xuất thuê nhà ở xã hội để bố trí cho cán bộ, công chức, viên chức, công nhân và người lao động, trong đó có lao động nước ngoài. Các tổ chức thuê nhà phải sử dụng đúng mục đích bố trí chỗ ở. Đáng chú ý, người thuê nhà ở xã hội trong trường hợp này không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập như đối tượng mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội.
Siết phạm vi mua nhà của người nước ngoài, thêm phương án xây lại chung cư
Dự thảo cũng đề xuất thay đổi đáng kể quy định về sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Theo đó, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được đề xuất chỉ mua, thuê mua căn hộ chung cư, thay vì được mua nhà ở riêng lẻ như quy định hiện hành.. Việc nhận tặng cho, thừa kế nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện của dự thảo. Tổng số căn hộ do nhóm này sở hữu không được vượt quá 30% số căn trong mỗi tòa chung cư.
Đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài trực tiếp làm chủ đầu tư dự án nhà ở, việc sở hữu được điều chỉnh theo quy định riêng. Nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu hoặc đã ký hợp đồng mua bán trước ngày luật mới có hiệu lực tiếp tục được xử lý theo Luật Nhà ở 2023.
Một nội dung khác liên quan đến chung cư là cách xác định thời hạn sử dụng và cơ chế xây dựng lại công trình khi hết thời hạn hoặc thuộc diện phải phá dỡ. Theo dự thảo, thời hạn sử dụng chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và tính từ thời điểm công trình được đưa vào khai thác.
Đối với chung cư không thuộc nhóm chung cư cũ, tức công trình được đầu tư xây dựng từ sau năm 1994, khi tòa nhà thuộc diện phải phá dỡ, chủ sở hữu có thể tự góp kinh phí để xây dựng lại hoặc cùng doanh nghiệp bất động sản góp vốn thực hiện dự án.
Đối với chủ căn hộ tại chung cư cũ, dự thảo cho phép lựa chọn các hình thức bồi thường theo phương án tái định cư. Nếu quy hoạch tiếp tục bố trí chung cư tại vị trí cũ, chủ sở hữu có nhu cầu sẽ được tái định cư tại chỗ. Nếu khu đất không còn chức năng chung cư, phương án được đưa ra là bồi thường bằng tiền hoặc bố trí tái định cư tại địa điểm khác theo quy định.
Bộ Xây dựng nhận ý kiến đối với dự thảo đến hết ngày 30/9/2026. Theo tờ trình, dự luật dự kiến được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026. Các quy định liên quan đến phân cấp, phân quyền dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/3/2027, trong khi các chính sách còn lại dự kiến được áp dụng từ ngày 1/7/2027.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
