Nhiều điểm nghẽn vẫn chưa được chấp thuận
Trong văn bản số 119/2026/CV-HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ, Văn phòng Chính phủ và Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), HoREA cho biết hiệp hội đánh giá cao việc các Bộ, ngành trong lĩnh vực đất đai, đầu tư, tài chính, tín dụng, xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản cơ bản thực hiện tốt trách nhiệm giải trình khi tiếp nhận, xử lý và phản hồi kiến nghị của doanh nghiệp, hiệp hội, chuyên gia và người dân.
Theo HoREA, nhiều kiến nghị đã được các cơ quan quản lý tiếp thu, trình cấp có thẩm quyền xem xét và từng bước thể chế hóa.
Trong lĩnh vực đất đai, đáng chú ý là kiến nghị cho phép nhà đầu tư nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Nội dung này đã được thể hiện tại Nghị quyết số 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất; sau đó Chính phủ ban hành Nghị định số 75/2025/NĐ-CP để triển khai và tiếp tục đưa vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.
HoREA cũng dẫn một số kiến nghị khác đã được tiếp thu như xử lý bất cập của Luật Đất đai 2024 thông qua Nghị quyết số 254/2024/QH15, Nghị định số 49/2026/NĐ-CP và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP.
Trong đó, đề xuất giảm mức thu tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình khi được công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở cũng đã được tiếp thu. Theo HoREA, mức thu được quy định lại theo hướng 30% giá đất của bảng giá đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; 50% đối với diện tích không quá một lần hạn mức và 100% đối với phần diện tích vượt quá hai lần hạn mức.
Một đề xuất khác liên quan khoản tiền sử dụng đất bổ sung cũng được Bộ Tài chính tiếp thu, trình Chính phủ quy định lại từ mức 5,4% xuống 3,6% số tiền sử dụng đất của dự án.
Đối với các dự án mà nhà đầu tư đã thỏa thuận nhận quyền sử dụng phần lớn diện tích nhưng không thể thỏa thuận phần còn lại, HoREA cho biết kiến nghị xử lý tình trạng “dự án da beo” đã được đưa vào Nghị quyết số 254/2024/QH15 và dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Theo đó, trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất có thể thuộc diện Nhà nước thu hồi phần đất còn lại.
Trong lĩnh vực nhà ở, nhiều đề xuất cũng đã được phản ánh vào quá trình hoàn thiện chính sách. HoREA cho biết kiến nghị quy định rõ việc sử dụng căn hộ chung cư để cho thuê lưu trú ngắn hạn đã được bổ sung vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.
Cùng với đó, cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhà cho thuê phù hợp khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp cũng đã được Bộ Xây dựng trình cấp có thẩm quyền xem xét.
Bên cạnh các nội dung đã được tiếp thu, HoREA cho rằng vẫn còn một loạt kiến nghị cần tiếp tục xem xét.
Một trong những nhóm vấn đề đáng chú ý là nghĩa vụ tài chính về đất đai. Hiệp hội đề xuất bổ sung quy định xử lý khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong một số trường hợp, đồng thời bảo đảm nguyên tắc không áp dụng trở về trước các quy định gây bất lợi cho tổ chức, cá nhân. Tuy nhiên, theo HoREA, đề xuất này chưa được chấp thuận.
Tương tự, kiến nghị bổ sung quy định chuyển tiếp đối với các dự án BT liên quan thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán cũng chưa được chấp thuận.
Trong lĩnh vực nhà ở, vấn đề nhà ở thương mại giá phù hợp tiếp tục được HoREA đặt ra. Hiệp hội đề xuất bổ sung cơ chế phát triển nhà ở thương mại có giá bán phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp. Theo HoREA, phân khúc này chưa được quan tâm đúng mức, trong khi doanh nghiệp vẫn thiếu động lực tham gia nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp.
Đối với nhà ở xã hội, HoREA tiếp tục kiến nghị nhiều cơ chế liên quan cả phía chủ đầu tư lẫn người mua.
Hiệp hội cho biết, đề xuất thực thi chính sách cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay gói tín dụng thương mại 145.000 tỷ đồng với lãi suất 6,1%/năm vẫn chưa đạt được như kỳ vọng. Theo phản ánh của HoREA, hiện hầu như không có chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội nào được vay theo mức lãi suất này, trong khi lãi suất thực tế có thể cao hơn đáng kể, thậm chí lên tới 14%/năm.
Với người mua nhà ở xã hội, HoREA đề xuất giảm lãi suất vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội xuống 4,8%/năm, tương đương mức áp dụng trong giai đoạn 2021-2024. Tuy nhiên, đề xuất này chưa được chấp thuận.
Hiệp hội cũng kiến nghị giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp đối với dự án nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội cho thuê nhằm tạo thêm động lực phát triển phân khúc này. Theo HoREA, chính sách giảm 70% thuế đối với nhà ở xã hội cho thuê từng được quy định nhưng chưa thực thi được do pháp luật thuế chưa đồng bộ.
Một vấn đề khác được HoREA cảnh báo là chi phí thuê đất. Hiệp hội đề xuất điều chỉnh tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất hằng năm từ khung 0,25%-3% xuống 0,25%-1,5%.
Theo phân tích của HoREA, giá đất trong bảng giá đất tăng và đã tích hợp các hệ số điều chỉnh trước đó khiến tiền thuê đất hằng năm của doanh nghiệp có thể tăng mạnh. Điều này, theo hiệp hội, có thể làm tăng chi phí logistics, giá thành hàng hóa, dịch vụ và ảnh hưởng sức cạnh tranh. Đề xuất điều chỉnh khung tỷ lệ này hiện vẫn chưa được chấp thuận.
Thủ tục đầu tư, kinh doanh bất động sản vẫn là điểm cần tháo gỡ
Không chỉ tập trung vào đất đai và nhà ở, HoREA còn kiến nghị tiếp tục hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản và đầu tư.
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, hiệp hội đề xuất mở rộng phạm vi điều chỉnh của luật đối với trường hợp tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong hoặc ngoài dự án bất động sản. Mục tiêu được HoREA nêu là tăng cơ chế bảo vệ đối với người mua đất nền ngoài dự án. Tuy nhiên, đề xuất này chưa được chấp thuận.
HoREA cũng đề xuất làm rõ trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai khi chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án trong trường hợp bên chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước. Nội dung này nhằm bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư, nhưng theo hiệp hội vẫn chưa được chấp thuận.
Đáng chú ý, kiến nghị cho phép chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc sớm hơn trong quá trình phát triển dự án cũng chưa được chấp thuận. HoREA đề xuất cho phép nhận đặt cọc khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã có thiết kế cơ sở được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và chủ đầu tư có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Ở lĩnh vực đầu tư, HoREA cho rằng thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư cần được đơn giản hóa, theo hướng đây là thủ tục “khai sinh dự án”, sau đó doanh nghiệp thực hiện các thủ tục chuyên ngành theo quy định.
Theo hiệp hội, hiện quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư đòi hỏi cơ quan tài chính lấy ý kiến nhiều sở, ngành, kéo dài thời gian xử lý. Sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư vẫn phải tiếp tục thực hiện nhiều thủ tục chi tiết tại các cơ quan chuyên ngành.
Ngoài ra, HoREA còn kiến nghị điều chỉnh một số tiêu chuẩn xử lý nước thải và xử lý tình trạng “phí chồng phí” trong lĩnh vực xử lý nước thải tại các khu dân cư. Các đề xuất này cũng chưa được chấp thuận.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
