Đến cuối tháng 6/2026, dư nợ cho vay bất động sản tại 12 ngân hàng công bố số liệu đã vượt 1,12 triệu tỷ đồng. Đáng chú ý, 8 ngân hàng ghi nhận tỷ trọng tín dụng dành cho bất động sản tăng trong nửa đầu năm, cho thấy dòng vốn đang có xu hướng quay trở lại lĩnh vực từng được xem là nhóm có rủi ro cao.
Con số này không đơn thuần phản ánh lượng tiền lớn đang nằm trong bất động sản. Quan trọng hơn, nó cho thấy khẩu vị tín dụng của một bộ phận ngân hàng đang thay đổi trong bối cảnh thị trường địa ốc bước qua giai đoạn khó khăn kéo dài, pháp lý nhiều dự án được tháo gỡ và nhu cầu triển khai các dự án nhà ở, hạ tầng, khu công nghiệp gia tăng.
Dòng vốn trở lại, nhưng không còn chảy theo cách cũ
Sự thay đổi đáng chú ý nhất hiện nay là ngân hàng không hoàn toàn đóng cửa với bất động sản như trong giai đoạn thị trường chịu áp lực thanh khoản và pháp lý trước đây. Trong số 12 ngân hàng được thống kê, 8 nhà băng tăng tỷ trọng cho vay bất động sản nửa đầu năm gồm VPBank, SHB, MB, TPBank, VIB, MSB, BVBank và PGBank. Trong đó, VPBank dẫn đầu về quy mô với 286.682 tỷ đồng, tiếp đến là SHB 220.379 tỷ đồng và MB 167.081 tỷ đồng. TPBank đạt 49.822 tỷ đồng nhưng có mức tăng tỷ trọng mạnh nhất, thêm 4,22 điểm phần trăm. Tổng dư nợ bất động sản của 8 ngân hàng này đạt gần 820.000 tỷ đồng. Trong khi có một số ngân hàng khác lại chủ động giảm tỷ trọng.
Điều này cho thấy thị trường đang xuất hiện sự phân hóa về khẩu vị tín dụng. Ngân hàng không đơn giản quay lại với bất động sản theo nghĩa “bơm vốn đại trà”, mà có xu hướng lựa chọn những phân khúc, dự án và khách hàng có khả năng kiểm soát rủi ro tốt hơn.
Đây là điểm khác biệt quan trọng so với các giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây. Khi tín dụng dễ dàng, dòng vốn có thể nhanh chóng đẩy giá đất, kích thích đầu cơ và tạo ra vòng xoáy giá tài sản tăng - tài sản thế chấp tăng - khả năng vay vốn tăng. Nhưng khi ngân hàng siết tiêu chuẩn, dòng vốn thường chỉ ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư có năng lực tài chính, sản phẩm có khả năng tiêu thụ và dòng tiền trả nợ tương đối chắc chắn.
Chính sách tín dụng năm 2026 cũng đang tạo thêm dư địa cho một số phân khúc bất động sản mang tính ưu tiên. Theo thông tin từ Ngân hàng Nhà nước, từ ngày 1/1 đến hết ngày 31/12/2026, phần dư nợ tín dụng tăng thêm đối với nhà ở xã hội và khu công nghiệp, khu chế xuất không tính vào dư nợ tín dụng bất động sản khi kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này.
Cách điều hành này có ý nghĩa lớn đối với cấu trúc dòng vốn. Thay vì xem toàn bộ bất động sản như một nhóm thống nhất, chính sách đang hướng ngân hàng phân biệt rõ hơn giữa những lĩnh vực tạo giá trị kinh tế - xã hội và hoạt động có tính đầu cơ.
Nhà ở xã hội là một ví dụ. Đây là phân khúc có nhu cầu rất lớn nhưng thường gặp khó khăn về khả năng tiếp cận vốn và hiệu quả tài chính của dự án. Khi nguồn vốn tín dụng được ưu tiên, các chủ đầu tư có thêm điều kiện triển khai dự án, trong khi người mua có thêm cơ hội tiếp cận nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả.
Khu công nghiệp cũng có logic tương tự. Trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục thu hút dòng vốn FDI, nhu cầu đất công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi và hạ tầng logistics tăng lên. Dòng vốn tín dụng vào các dự án này không chỉ tác động đến bất động sản mà còn liên quan trực tiếp đến sản xuất, đầu tư và chuỗi cung ứng.
Ở góc độ vĩ mô, tín dụng bất động sản vì vậy có thể tạo hiệu ứng lan tỏa lớn. Một dự án được triển khai cần vốn xây dựng, vật liệu, nhân công, thiết bị, vận tải và dịch vụ. Khi dự án hoàn thành và được đưa vào khai thác, nó tiếp tục tạo ra dòng tiền và nhu cầu kinh tế mới.
Nhưng chính vì khả năng lan tỏa lớn, tốc độ tăng tín dụng cũng cần được kiểm soát. Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15% trong năm 2026, đồng thời yêu cầu kiểm soát chặt tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản. Điều đó cho thấy “mở van” không đồng nghĩa với “mở cửa không giới hạn”. Dòng vốn đang được điều hướng nhiều hơn thay vì chỉ mở rộng về lượng.
Chu kỳ mới sẽ phụ thuộc vào khả năng hấp thụ vốn
Thách thức lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay không còn đơn thuần là thiếu vốn. Nếu tín dụng là chiếc van cung cấp dòng tiền, thì khả năng hấp thụ mới quyết định thị trường có thực sự bước sang chu kỳ mới hay không.
Một ngân hàng có thể tăng hạn mức tín dụng, nhưng nếu doanh nghiệp không tìm được người mua, dự án vẫn không tạo ra dòng tiền để trả nợ. Ngược lại, người mua có thể được tiếp cận khoản vay nhưng nếu giá nhà quá cao so với thu nhập, nhu cầu vay thực tế cũng bị giới hạn.
Đây là lý do tín dụng tăng chưa thể lập tức được đồng nhất với sức khỏe thị trường. Trong giai đoạn trước, một phần khó khăn của bất động sản đến từ tình trạng dự án đình trệ, pháp lý kéo dài, doanh nghiệp thiếu dòng tiền và người mua mất niềm tin. Khi những nút thắt này dần được tháo gỡ, vốn ngân hàng mới có điều kiện phát huy hiệu quả.
Nếu ngân hàng cho vay vào một dự án đã hoàn thiện pháp lý, có sản phẩm phù hợp nhu cầu và tiến độ triển khai rõ ràng, vốn tín dụng có thể tạo ra giá trị thực. Nhưng nếu dòng tiền tiếp tục tập trung vào đất đai có tính đầu cơ, dự án chưa đủ điều kiện hoặc tài sản có giá trị phụ thuộc quá lớn vào kỳ vọng tăng giá, rủi ro sẽ quay trở lại.
Bởi vậy, sự thay đổi khẩu vị tín dụng giữa các ngân hàng hiện nay cần được nhìn như một tín hiệu của quá trình sàng lọc. Những ngân hàng tăng tỷ trọng bất động sản có thể đang nhìn thấy cơ hội từ sự phục hồi của thị trường, nhưng đồng thời cũng phải chịu trách nhiệm lớn hơn về chất lượng tài sản và khả năng thu hồi vốn.
Ở chiều ngược lại, việc một số ngân hàng giảm tỷ trọng cho vay bất động sản không nhất thiết phản ánh họ bi quan về thị trường. Đó có thể là chiến lược cân bằng danh mục tín dụng, giảm mức độ tập trung vào một ngành và ưu tiên các lĩnh vực có vòng quay vốn nhanh hơn.
Điều này sẽ khiến cuộc chơi trên thị trường bất động sản thay đổi. Trong thời kỳ tín dụng dồi dào, doanh nghiệp có thể cạnh tranh chủ yếu bằng quỹ đất và khả năng huy động vốn. Trong chu kỳ mới, lợi thế có thể chuyển sang doanh nghiệp sở hữu pháp lý sạch, dự án có tiến độ rõ ràng, sản phẩm phù hợp nhu cầu và bảng cân đối tài chính đủ khỏe.
Nói cách khác, ngân hàng không chỉ là nguồn vốn mà đang trở thành một bộ lọc đối với thị trường. Dòng vốn cũng có khả năng tạo ra sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc. Bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, nhà ở xã hội, khu công nghiệp, logistics và những dự án hạ tầng có khả năng tạo dòng tiền có thể được ưu tiên hơn. Trong khi đó, những dự án phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá hoặc có tính thanh khoản thấp sẽ khó tiếp cận tín dụng với điều kiện thuận lợi.
Đây có thể là yếu tố quan trọng định hình thị trường trong những năm tới. Nếu nguồn tín dụng tăng nhưng tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng và nhu cầu thật, thị trường có cơ hội phục hồi theo hướng bền vững. Khi đó, tín dụng không chỉ giúp doanh nghiệp giải quyết bài toán vốn mà còn góp phần đưa nguồn cung trở lại thị trường, cải thiện thanh khoản và tạo thêm lựa chọn cho người mua.
Ngược lại, nếu tín dụng tăng nhanh hơn sức hấp thụ, nguy cơ hình thành mặt bằng giá mới dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ xuất hiện. Khi lãi suất hoặc điều kiện tín dụng thay đổi, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao có thể chịu áp lực, từ đó tạo rủi ro cho cả thị trường và hệ thống ngân hàng.
Số liệu đến giữa năm 2026 cho thấy tín dụng đang trở lại với bất động sản, nhưng cấu trúc của dòng vốn mới là yếu tố quyết định chất lượng chu kỳ. Một thị trường khỏe không cần tín dụng tăng bằng mọi giá; thị trường cần tín dụng đến đúng dự án, đúng nhu cầu và đúng khả năng trả nợ.
Nếu làm được điều đó, sự trở lại của dòng vốn ngân hàng sẽ không chỉ giúp bất động sản thoát khỏi giai đoạn trầm lắng, mà còn thúc đẩy quá trình tái cấu trúc toàn ngành theo hướng minh bạch và chọn lọc hơn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
