Nhà phố, biệt thự có giao dịch nhưng tập trung cục bộ
Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP Đà Nẵng tháng 8/2026 của DKRA Consulting, nguồn cung sơ cấp phân khúc nhà phố/biệt thự giảm nhẹ khoảng 4% so với tháng trước.
Thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới và không ghi nhận dự án mở bán mới trong tháng. Tuy nhiên, trái với đất nền và căn hộ, sức cầu tại phân khúc này ghi nhận mức tăng tích cực so với tháng trước.
Dù vậy, đằng sau con số tăng trưởng là sự tập trung giao dịch rất cao. Riêng các dự án thuộc phường Hải Vân chiếm tới 99,8% tổng lượng tiêu thụ của toàn thị trường.
Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục đi ngang so với tháng trước. Các chủ đầu tư duy trì những chính sách bán hàng quen thuộc như kéo giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu thanh toán vượt tiến độ nhằm hỗ trợ người mua và kích cầu.
Trong khi đó, thị trường thứ cấp chưa ghi nhận tín hiệu khởi sắc rõ rệt cả về giá lẫn thanh khoản. Diễn biến này phản ánh sự thận trọng vẫn chi phối tâm lý nhà đầu tư. Khả năng tiếp cận vốn còn hạn chế, trong khi những biến động của kinh tế vĩ mô khiến quyết định xuống tiền đối với các sản phẩm có giá trị lớn cần thêm thời gian cân nhắc.
Nhà phố, biệt thự vì vậy đang xuất hiện một nghịch lý: sức cầu có thể tăng tại một số điểm, nhưng chưa đủ để hình thành xu hướng phục hồi trên diện rộng.
Thanh khoản tập trung quá lớn tại một dự án cũng khiến bức tranh toàn thị trường cần được nhìn nhận thận trọng hơn. Khả năng bán hàng của từng dự án phụ thuộc đáng kể vào vị trí, giá bán, chính sách thanh toán và tiến độ triển khai thay vì phản ánh sự cải thiện đồng đều của toàn phân khúc.
Nghỉ dưỡng tiếp tục mắc kẹt giữa pháp lý và dòng vốn
Nếu nhà phố, biệt thự còn ghi nhận giao dịch cục bộ thì các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục đối mặt với bài toán thanh khoản kéo dài.
Đối với biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp tháng 8 giảm nhẹ 0,6% so với tháng trước. Thị trường tiếp tục không có dự án mới, trong khi phần lớn nguồn cung đến từ hàng tồn kho tại các dự án hiện hữu.
Trong đó, thanh khoản tiếp tục trầm lắng khi không phát sinh giao dịch trong tháng. Tâm lý nhà đầu tư vẫn thận trọng trước những biến động của thị trường. Dù hoạt động du lịch có dấu hiệu phục hồi và hạ tầng tiếp tục được đầu tư, những yếu tố này chưa đủ tạo ra sự chuyển biến về thanh khoản trong ngắn hạn.
Phường Điện Bàn Đông tiếp tục là khu vực đóng góp nguồn cung chủ yếu, chiếm khoảng 80% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thành phố.
Giá bán sơ cấp không biến động so với tháng trước. Để cải thiện khả năng hấp thụ, các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng nhiều chính sách như chia sẻ lợi nhuận/doanh thu, ân hạn nợ gốc và hỗ trợ lãi suất.
Tuy nhiên, bài toán lớn của phân khúc này không chỉ nằm ở giá bán. Theo DKRA Consulting, mặt bằng lãi suất vẫn neo cao trong khi hiệu quả khai thác chưa đạt kỳ vọng tiếp tục là những yếu tố khiến thị trường khó phục hồi trong ngắn hạn.
Điều này đặc biệt đáng chú ý đối với những sản phẩm nghỉ dưỡng phụ thuộc vào dòng tiền khai thác. Khi doanh thu vận hành chưa đáp ứng kỳ vọng, trong khi chi phí vốn vẫn cao, nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc kỹ hơn giữa khả năng sinh lời và nghĩa vụ tài chính.
Ở phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp trong tháng không thay đổi so với tháng trước và chủ yếu đến từ hàng tồn kho của các dự án hiện hữu.
Nguồn cung mới tiếp tục hạn chế do nhiều dự án còn vướng mắc pháp lý. Thanh khoản cũng không cải thiện khi không phát sinh giao dịch trong tháng. Phần lớn dự án đang tạm ngưng mở bán hoặc chịu ảnh hưởng bởi những vấn đề pháp lý, qua đó hạn chế nguồn hàng đủ điều kiện đưa ra thị trường.
Giá bán sơ cấp không ghi nhận biến động. Các chủ đầu tư tiếp tục sử dụng chiết khấu, hỗ trợ thanh toán và nhiều ưu đãi khác để kích cầu.
Tuy nhiên, những vướng mắc về pháp lý, tiến độ triển khai và hiệu quả khai thác chưa như kỳ vọng tiếp tục tác động đến tâm lý nhà đầu tư.
Đối với condotel, nguồn cung sơ cấp trong tháng 8 giảm khoảng 1% so với tháng trước và tiếp tục không có dự án mới. Nguồn hàng chủ yếu là sản phẩm tồn kho từ những dự án đã mở bán trước đó.
Thanh khoản giảm mạnh, với lượng tiêu thụ thấp hơn khoảng 67% so với tháng trước. Giao dịch phát sinh tập trung tại một dự án, cho thấy sức cầu vẫn hạn chế. Phường An Hải chiếm 57% tổng nguồn cung sơ cấp và 100% lượng tiêu thụ phát sinh trong kỳ.
Giá sơ cấp không thay đổi so với tháng trước. Các chủ đầu tư tiếp tục đưa ra mức chiết khấu, ưu đãi thanh toán và cam kết hoặc chia sẻ lợi nhuận, doanh thu nhằm tìm kiếm người mua.
Tuy nhiên, những biện pháp này chưa đủ để tạo ra sự phục hồi rõ nét. Một trong những nguyên nhân nằm ở tình trạng pháp lý của nhiều dự án, tiến độ thi công chưa đảm bảo do thiếu vốn và khả năng thanh khoản hạn chế. Những yếu tố này khiến dòng tiền chưa quay trở lại mạnh dù ngành du lịch đang có những tín hiệu khởi sắc.
Ở nhóm nhà phố, biệt thự, giao dịch đã có dấu hiệu cải thiện nhưng tập trung gần như tuyệt đối tại một khu vực/dự án. Trong khi đó, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng và condotel vẫn thiếu giao dịch hoặc thanh khoản ở mức rất thấp.
Điểm chung của các phân khúc nghỉ dưỡng là nguồn cung mới hạn chế, hàng tồn kho chiếm tỷ trọng lớn và các chủ đầu tư phải sử dụng nhiều chính sách tài chính để hỗ trợ thanh khoản.
Trong ngắn hạn, sự phục hồi của du lịch và đầu tư hạ tầng có thể tạo thêm nền tảng cho thị trường. Tuy nhiên, để chuyển thành giao dịch thực tế, các dự án vẫn cần giải quyết đồng thời bài toán pháp lý, tiến độ, nguồn vốn và hiệu quả khai thác.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
