Trong 8 tháng năm 2026, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng của Hà Nội đạt 708,2 nghìn tỷ đồng, tăng 14,9% so với cùng kỳ. Riêng doanh thu bán lẻ hàng hóa đạt 455 nghìn tỷ đồng, tăng 17,1%.
Sức mua duy trì đà tăng đang tạo thêm dư địa cho các nhà bán lẻ mở rộng hiện diện. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý không chỉ nằm ở quy mô thị trường mà còn ở sự thay đổi về địa lý của hoạt động tiêu dùng. Cùng với quá trình mở rộng không gian đô thị, các khu vực từng được xem là vùng ven đang dần hình thành những cộng đồng khách hàng đủ lớn để phát triển các điểm bán lẻ quy mô lớn.
Cộng đồng cư dân kéo bán lẻ ra ngoài trung tâm
Trong nhiều năm, khu vực trung tâm Hà Nội giữ vai trò nổi bật trên bản đồ bán lẻ nhờ mật độ dân cư cao, lượng khách du lịch lớn và khả năng tiếp cận nhiều nhóm khách hàng. Tuy nhiên, sự phát triển nhanh của các khu đô thị mới đang làm thay đổi lợi thế này.
Khi nhà ở, văn phòng, trường học, nhà hàng và các dịch vụ thiết yếu cùng phát triển, một hệ sinh thái tiêu dùng mới cũng được hình thành. Người dân có xu hướng lựa chọn những địa điểm mua sắm, ăn uống và giải trí gần nơi ở hoặc nơi làm việc hơn, qua đó giảm nhu cầu di chuyển vào khu vực lõi đô thị.
Điều này đang tạo thêm dư địa cho các mô hình bán lẻ tại phía Tây và những khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh.
Theo C&W, trong nửa đầu năm 2026, Hà Nội có thêm hơn 52.600 m2 nguồn cung bán lẻ, đưa tổng diện tích lên khoảng 1,44 triệu m2. Phần lớn nguồn cung mới đến từ các khu vực ngoài trung tâm, trong đó có phía Tây và các địa bàn đang phát triển nhiều khu đô thị mới.
Savills cũng ghi nhận tổng nguồn cung bán lẻ Hà Nội trong quý II/2026 đạt khoảng 1,7 triệu m2, với công suất toàn thị trường khoảng 89%. Dù phạm vi thống kê của các đơn vị có sự khác biệt, các số liệu đều cho thấy thị trường đang mở rộng không chỉ về quy mô mà cả về không gian.
Đáng chú ý, khả năng hấp thụ mặt bằng vẫn được duy trì tương đối tích cực. Theo C&W, tỷ lệ lấp đầy bình quân quý II đạt 87,9%, tăng 1,5 điểm phần trăm so với quý trước. Các nhóm ngành như F&B, thời trang, phụ kiện, lifestyle và giải trí tiếp tục có nhu cầu thuê đáng kể.
Diễn biến này cho thấy các khu vực ngoài trung tâm không còn đơn thuần là nơi bổ sung nguồn cung mặt bằng. Khi hình thành được cộng đồng khách hàng đủ lớn, một khu đô thị có thể trở thành điểm đến tiêu dùng riêng, với hệ thống dịch vụ phục vụ trực tiếp nhu cầu của cư dân và người lao động tại chỗ.
Bán lẻ phải hiểu đúng cộng đồng khách hàng
Sự dịch chuyển của thị trường cũng đặt ra một yêu cầu mới đối với các chủ đầu tư và nhà bán lẻ: không chỉ tìm vị trí đông dân mà phải hiểu rõ đặc điểm của cộng đồng hình thành tại đó.
Từ nửa cuối năm 2026 đến năm 2028, C&W dự kiến Hà Nội có thêm khoảng 339.000 m2 nguồn cung bán lẻ, phần lớn tập trung tại khu vực ngoài trung tâm như phía Tây và một số khu vực ngoại thành. Khi nguồn cung tiếp tục tăng, các dự án sẽ phải cạnh tranh nhiều hơn để thu hút khách thuê và duy trì lượng khách thực tế.
Trong bối cảnh đó, quy mô dân số chỉ là điều kiện ban đầu. Một khu đô thị tập trung nhiều gia đình trẻ sẽ có nhu cầu khác với khu vực có đông nhân viên văn phòng, người nước ngoài hay khách du lịch. Từ cơ cấu ngành hàng, dịch vụ ăn uống đến giải trí, tiện ích và không gian công cộng, mỗi dự án cần có cách tổ chức phù hợp với đặc điểm của nhóm khách hàng mục tiêu.
Savills cho rằng các dự án bán lẻ cần chú trọng hơn đến cơ cấu khách thuê, khả năng tạo điểm đến, không gian công cộng và trải nghiệm tổng thể. Một số trung tâm thương mại cũng đang tái định vị, làm mới hình ảnh và cơ cấu ngành hàng nhằm mở rộng tệp khách hàng thay vì chỉ dựa vào lợi thế vị trí.
Ở góc độ dài hạn, sự thay đổi này có thể tạo nên một diện mạo mới cho thị trường bán lẻ Hà Nội. Thay vì tập trung chủ yếu tại một số khu vực lõi, thị trường có thể hình thành nhiều cực tiêu dùng gắn với những cộng đồng dân cư khác nhau.
Tuy nhiên, nguồn cung mới cũng đặt ra một phép thử đối với các dự án. Không phải khu đô thị đông dân nào cũng tự động trở thành điểm bán lẻ hiệu quả. Điều quan trọng là khả năng biến quy mô dân cư thành lượng khách thực tế, tạo lý do để khách quay lại thường xuyên và xây dựng hệ sinh thái dịch vụ phù hợp với nhu cầu địa phương.
Khi Hà Nội tiếp tục mở rộng không gian đô thị, bản đồ bán lẻ cũng đang được định hình lại. Những điểm đến tiêu dùng mới có thể không nằm tại khu vực trung tâm lịch sử, mà hình thành ngay nơi các cộng đồng cư dân mới đang sinh sống, làm việc và chi tiêu mỗi ngày.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
