Lãi suất trái phiếu sẽ còn nhích lên
Áp lực vốn đang đẩy nhiều doanh nghiệp bất động sản vào thế phải chấp nhận huy động với chi phí ngày càng cao. Trong bối cảnh tín dụng chưa thực sự khơi thông, lãi suất cho vay vẫn neo ở mức cao, kênh trái phiếu tiếp tục được kỳ vọng là "phao cứu sinh". Tuy nhiên, để có thể hút được dòng tiền từ nhà đầu tư, các doanh nghiệp cũng buộc phải trả mức lãi suất hấp dẫn hơn, khiến mặt bằng lãi suất trái phiếu được dự báo sẽ còn tăng nhẹ trong những tháng cuối năm.
Dù nhiều doanh nghiệp địa ốc liên tục phản ánh tình trạng thiếu vốn, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết tín dụng bất động sản trong 6 tháng đầu năm vẫn tăng khoảng 7,5-8%, gần tương đương tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn nền kinh tế. Điều này cho thấy dòng vốn ngân hàng không hẳn bị siết lại, nhưng chủ yếu chảy vào các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, dự án đủ điều kiện và khả năng trả nợ rõ ràng. Trong khi đó, nhóm doanh nghiệp yếu hơn vẫn rất khó tiếp cận vốn.
Áp lực lớn nhất hiện nay đến từ chi phí vay vốn. Báo cáo của Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho thấy lãi suất vay mua bất động sản trong nửa đầu năm 2026 phổ biến ở mức 12-14%/năm. Đáng chú ý, tại một số ngân hàng, lãi suất sau thời gian ưu đãi đã được điều chỉnh lên 15%, thậm chí 16,5%/năm.
Mặt bằng lãi suất cao khiến người mua nhà ngày càng thận trọng. Khi chi phí vay vượt quá khả năng chi trả, quyết định xuống tiền bị trì hoãn, kéo theo thanh khoản thị trường suy giảm rõ rệt. Thống kê cho thấy lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp trong 6 tháng đầu năm 2026 đã giảm tới 62% so với nửa cuối năm 2025. Thanh khoản sụt giảm khiến dòng tiền bán hàng của doanh nghiệp bị thu hẹp, trong khi nghĩa vụ trả nợ và triển khai dự án vẫn hiện hữu, tạo áp lực rất lớn lên bài toán vốn.
Trong hoàn cảnh đó, phát hành trái phiếu tiếp tục là lựa chọn gần như bắt buộc đối với nhiều doanh nghiệp. Tuy nhiên, thị trường sơ cấp vẫn khá trầm lắng. Nửa đầu tháng 7 chỉ ghi nhận hai doanh nghiệp phát hành thành công.
Theo dữ liệu từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), Công ty TNHH Xây dựng Hạ tầng Crytal đã phát hành thành công lô trái phiếu CIC12601 trị giá 2.000 tỷ đồng. Đây là trái phiếu có tài sản bảo đảm, không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, kỳ hạn 5 năm và đáo hạn vào tháng 7/2031.
Trong khi đó, Vinhomes cũng thực hiện hai đợt phát hành riêng lẻ, huy động tổng cộng 3.000 tỷ đồng. Thực tế, trong tháng 6/2026, hơn 90% lượng trái phiếu bất động sản phát hành thành công đều thuộc nhóm doanh nghiệp trong hệ sinh thái Vingroup. Phần còn lại của thị trường gần như không có nhiều giao dịch đáng chú ý, phản ánh sự phân hóa rất mạnh về khả năng tiếp cận nguồn vốn.
Điểm đáng chú ý là cả hai doanh nghiệp đều chấp nhận mức lãi suất phát hành lên tới 12,5%/năm. Với Hạ tầng Crytal, mức lãi suất này được áp dụng cho hai kỳ tính lãi đầu tiên, sau đó chuyển sang lãi suất tham chiếu cộng biên độ 4%/năm nhưng không thấp hơn 12,5%.
Việc một doanh nghiệp mới thành lập hơn một năm vẫn chấp nhận trả mức lãi suất cao như vậy cho thấy áp lực huy động vốn đang rất lớn. Trong bối cảnh tín dụng chưa thực sự thuận lợi, doanh nghiệp buộc phải đánh đổi bằng chi phí vốn cao hơn để đảm bảo nguồn lực triển khai dự án đúng tiến độ.
Nhiều chuyên gia cho rằng xu hướng này sẽ còn tiếp diễn. Tại chương trình gặp gỡ nhà đầu tư của Techcombank, ông Alexandre Macaire, Giám đốc Tài chính Tập đoàn, dự báo lãi suất huy động có thể tăng thêm khoảng 30 điểm cơ bản từ nay đến cuối năm, thay vì đi ngang hoặc giảm như kỳ vọng trước đó. Khi chi phí huy động đầu vào tăng, mặt bằng lãi suất trên thị trường trái phiếu cũng khó có điều kiện giảm.
TS. Cấn Văn Lực cũng cho rằng lãi suất sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao do nhu cầu vốn của nền kinh tế rất lớn, trong khi chênh lệch giữa tăng trưởng huy động và tăng trưởng tín dụng vẫn ở quy mô hàng triệu tỷ đồng. Điều này đồng nghĩa chi phí vốn của doanh nghiệp sẽ còn chịu áp lực trong thời gian tới. Theo ông, các doanh nghiệp cần chủ động tái cơ cấu nguồn vốn, thu hẹp các khoản đầu tư kém hiệu quả và kiểm soát đòn bẩy tài chính để tránh rơi vào vòng xoáy nợ.
Ở góc nhìn rộng hơn, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh. TS. Cấn Văn Lực nhận định quá trình phục hồi sẽ diễn ra theo mô hình "chữ K", tức chỉ những doanh nghiệp có năng lực tài chính, quỹ đất sạch và dòng tiền ổn định mới có cơ hội tăng trưởng, trong khi nhiều doanh nghiệp khác sẽ tiếp tục bị đào thải.
Thực tế cũng đang phản ánh rõ xu hướng này. Trong khi khoảng 6.000 doanh nghiệp bất động sản mới được thành lập thì cũng có tới gần 4.000 doanh nghiệp phải rút lui khỏi thị trường. Theo các chuyên gia, đây là quá trình thanh lọc tất yếu, loại bỏ những doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính hoặc thiếu năng lực triển khai dự án, qua đó giúp thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn trong chu kỳ tăng trưởng mới.
Điểm nghẽn vẫn là sự phụ thuộc vào vốn tín dụng
Dù thị trường liên tục than thiếu vốn, bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực có dư nợ tín dụng lớn nhất nền kinh tế. Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN), đến cuối tháng 5/2026, dư nợ bất động sản đạt hơn 5 triệu tỷ đồng, chiếm 25,73% tổng dư nợ toàn hệ thống. Riêng 5 tháng đầu năm, khoảng 500.000 tỷ đồng vốn tín dụng mới đã được bơm ra, nhưng vẫn chưa đủ cải thiện thanh khoản thị trường.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, điểm yếu lớn nhất của nhiều doanh nghiệp là quá phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Khi tín dụng bị kiểm soát chặt hơn và chi phí vốn tăng, nhiều doanh nghiệp lập tức gặp khó về dòng tiền, kéo theo tiến độ dự án và thanh khoản toàn thị trường suy giảm.
Đại diện NHNN cho biết định hướng điều hành hiện nay không phải siết tín dụng bất động sản, mà là đưa dòng vốn vào những phân khúc tạo giá trị thực, hạn chế đầu cơ. Theo ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê (NHNN), cơ quan này đã triển khai nhiều giải pháp như không tính tín dụng nhà ở xã hội và khu công nghiệp vào hạn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản, nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn lên 40% và tạo dư địa cho một số dự án lớn tiếp cận vốn.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Đặng Thành Tâm, Chủ tịch HĐQT Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc, cho rằng việc kiểm soát tín dụng chỉ nên tập trung vào hoạt động đầu cơ. Về lâu dài, doanh nghiệp cần giảm sự lệ thuộc vào ngân hàng bằng cách mở rộng các kênh huy động vốn như trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư và quỹ tín thác bất động sản (REIT).
Theo TS. Cấn Văn Lực, chu kỳ mới sẽ thuộc về những doanh nghiệp có năng lực quản trị tốt, chủ động cân đối dòng tiền và đa dạng hóa nguồn vốn. Trong khi đó, việc Chính phủ tập trung tháo gỡ vướng mắc cho khoảng 3.300 dự án với tổng quy mô vốn 3,3 triệu tỷ đồng được kỳ vọng sẽ giúp khơi thông nguồn cung, tạo nền tảng để thị trường phát triển minh bạch và bền vững hơn, thay vì tiếp tục phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
