Phân vùng giá, Côn Đảo có mức trần cao hơn
Ông Hoàng Nguyên Dinh, Phó Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh, vừa ký ban hành Quyết định số 96/2026/QĐ-UBND về khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn Thành phố. Quyết định có hiệu lực từ ngày 25/11, quy định mức giá theo hai nhóm công trình là chung cư có thang máy và chung cư không có thang máy, đồng thời phân chia thành khu vực các phường, xã và đặc khu Côn Đảo.
Theo đó, tại khu vực các phường, xã, chung cư có thang máy được áp dụng khung giá từ 1.800-13.700 đồng/m² diện tích sử dụng/tháng. Với chung cư không có thang máy, mức giá dao động từ 600-8.800 đồng/m²/tháng.
Riêng tại đặc khu Côn Đảo, mức giá được quy định cao hơn. Chung cư có thang máy áp dụng khung giá từ 3.200-24.700 đồng/m²/tháng; chung cư không có thang máy từ 1.100-15.800 đồng/m²/tháng.
Do đó, với căn hộ có diện tích sử dụng 70 m² tại khu vực các phường, xã, nếu áp dụng mức giá tối đa đối với chung cư có thang máy, chủ căn hộ sẽ phải trả khoảng 959.000 đồng/tháng. Cùng diện tích này tại Côn Đảo, mức phí tính theo giá trần lên tới khoảng 1,73 triệu đồng/tháng.
Tuy nhiên, đây là mức tính theo giới hạn cao nhất trong khung giá, không phải khoản phí mặc nhiên mà mọi cư dân phải đóng. Giá dịch vụ thực tế còn phụ thuộc vào loại hình chung cư, nội dung công việc quản lý vận hành, chất lượng dịch vụ và thỏa thuận giữa các bên.
Một điểm cần lưu ý là khung giá được ban hành chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT). Ngoài ra, các khoản như bảo hiểm cháy, nổ; kinh phí bảo trì; phí trông giữ xe; chi phí nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt; dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc; thù lao Ban quản trị và các dịch vụ phục vụ nhu cầu sử dụng riêng của cư dân cũng không nằm trong mức giá này.
Việc tách riêng các khoản chi phí có ý nghĩa quan trọng khi xác định tổng số tiền cư dân phải thanh toán hằng tháng. Trên thực tế, phí quản lý vận hành chỉ là một cấu phần trong các khoản chi liên quan đến quá trình sử dụng căn hộ. Vì vậy, khi công khai mức phí, chủ đầu tư, Ban quản trị và đơn vị vận hành cần làm rõ khoản nào thuộc giá dịch vụ quản lý vận hành, khoản nào được thu riêng để tránh nhầm lẫn.
Trong đó, Quyết định 96/2026/QĐ-UBND không áp dụng đối với nhà chung cư cũ thuộc tài sản công chưa được cải tạo, xây dựng lại; nhà ở xã hội chỉ dành cho học sinh, sinh viên và nhà lưu trú công nhân theo hình thức tập thể nhiều người trong cùng một phòng.
Theo quy định tại Điều 151 Luật Nhà ở năm 2023, giá dịch vụ quản lý vận hành chung cư phải được xác định công khai, minh bạch, căn cứ vào nội dung công việc cần thực hiện và dịch vụ sử dụng đối với từng loại nhà chung cư. Giá được tính theo mỗi mét vuông diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư
Nghị định 95/2024/NĐ-CP cũng quy định các thành phần cấu thành giá dịch vụ, gồm chi phí trực tiếp, chi phí quản lý chung của đơn vị vận hành, lợi nhuận định mức hợp lý và thuế giá trị gia tăng. Trong đó, chi phí trực tiếp có thể bao gồm nhân công vận hành thang máy, máy bơm, máy phát điện dự phòng, hệ thống kỹ thuật; bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc cây xanh và điện, nước tại khu vực công cộng. Lợi nhuận định mức hợp lý của đơn vị quản lý vận hành được tính tối đa 10% chi phí dịch vụ sau khi trừ các khoản thu từ hoạt động kinh doanh, dịch vụ tại phần sở hữu chung.
Hợp đồng cũ tiếp tục thực hiện, phí tạm thu không được vượt khung
Bên cạnh việc xác lập mức giá theo khu vực, Quyết định 96/2026/QĐ-UBND còn quy định rõ cách xử lý đối với hợp đồng quản lý vận hành đang có hiệu lực và các hợp đồng được ký mới sau ngày quyết định có hiệu lực.
Đối với hợp đồng quản lý vận hành chung cư còn thời hạn, trong đó giá dịch vụ đã được các bên thỏa thuận hoặc được hội nghị nhà chung cư thông qua, việc thu phí tiếp tục thực hiện theo hợp đồng đã ký cho đến khi hết thời hạn. Quy định này không áp dụng nếu các bên thống nhất sửa đổi, bổ sung hợp đồng hoặc pháp luật có quy định khác.
Với hợp đồng được ký mới, gia hạn hoặc sửa đổi, bổ sung nội dung về giá dịch vụ kể từ ngày 25/11, việc xác định giá phải tuân thủ Luật Nhà ở năm 2023, Nghị định 95/2024/NĐ-CP, Quyết định 96/2026/QĐ-UBND và các quy định pháp luật có liên quan.
Trường hợp đơn vị quản lý vận hành và chủ sở hữu, người sử dụng chung cư chưa thống nhất được mức giá, đơn vị vận hành được tạm thu theo mức phí đang áp dụng của năm liền kề trước đó hoặc một mức khác do các bên xem xét. Tuy nhiên, mức tạm thu không được vượt khung giá do UBND Thành phố ban hành và chỉ được duy trì cho đến khi các bên đạt được thỏa thuận.
Cách xử lý này tạo cơ sở để hoạt động quản lý vận hành không bị gián đoạn trong thời gian các bên thương lượng về giá. Đồng thời, việc đặt giới hạn tạm thu trong khung giá giúp hạn chế tình trạng đơn vị vận hành tự ý nâng phí khi chưa có sự thống nhất với cư dân.
Quyết định cũng đặt ra trách nhiệm cụ thể đối với chủ đầu tư, Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành trong việc xác định, điều chỉnh và công khai các khoản thu, chi. Đối với chung cư thuộc tài sản công, việc xác định giá phải căn cứ khung giá mới và phương pháp xác định chi phí theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP.
Các khoản thu, chi và hạch toán kinh phí quản lý vận hành phải đúng quy định, đúng mục đích, bảo đảm công khai, minh bạch để chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư theo dõi, giám sát. Trường hợp thuê đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp, Ban quản trị có trách nhiệm ký kết và giám sát hợp đồng, kiểm tra báo cáo thu, chi tài chính, đồng thời báo cáo tại hội nghị nhà chung cư.
Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh được giao chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan tiếp nhận, tổng hợp khó khăn, vướng mắc trong quản lý giá dịch vụ tại các chung cư thuộc tài sản công; hướng dẫn và kiểm tra việc quản lý tài chính tại những công trình này. UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp kiểm tra, đôn đốc, tiếp nhận và giải quyết tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành theo thẩm quyền.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
