Không chỉ thống kê nguồn cung, giá bán và thanh khoản, cơ quan này còn phải nhận diện rủi ro theo từng phân khúc, địa bàn, xây dựng kịch bản ứng phó nhằm ngăn những biến động của thị trường bất động sản tác động dây chuyền đến hệ thống tài chính, ngân hàng.
Giao dịch giảm, tồn kho đất nền tăng hơn 75%
Theo Nghị quyết số 353/NQ-CP ngày 6/11/2026 về phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 10, Bộ Xây dựng được giao chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành và địa phương báo cáo Thủ tướng Chính phủ trong tháng 11 về tổng thể tình hình thị trường bất động sản.
Nội dung báo cáo phải làm rõ các chỉ số về nguồn cung, thanh khoản, giá cả, giao dịch và lượng hàng tồn kho theo từng phân khúc, từng địa bàn. Trên cơ sở đánh giá thực trạng, Bộ Xây dựng có trách nhiệm nhận diện nguy cơ, rủi ro, đề xuất các kịch bản và phương án xử lý, bảo đảm không để những bất ổn của thị trường bất động sản tác động dây chuyền đến hệ thống tài chính, ngân hàng.
Yêu cầu này được đưa ra trong bối cảnh thị trường đang xuất hiện sự lệch pha giữa lượng giao dịch và hàng tồn kho. Dù vẫn ghi nhận hàng trăm nghìn giao dịch trong 9 tháng đầu năm, sức hấp thụ đã suy yếu trong quý III, trong khi lượng sản phẩm chưa tiêu thụ tại các dự án tăng lên.
Theo số liệu Bộ Xây dựng công bố tại phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 13/10, cả nước ghi nhận khoảng 331.876 giao dịch bất động sản thành công trong 9 tháng đầu năm 2026. Trong đó, có 80.269 giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và 251.607 giao dịch đất nền.
Riêng quý III, toàn thị trường có khoảng 92.004 giao dịch thành công, giảm 8% so với quý trước. Đáng chú ý, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 22.847, giảm 14%; đất nền đạt 69.157 giao dịch, giảm 6%.
Ở chiều ngược lại, lượng hàng tồn kho tại các dự án tăng đáng kể. Theo báo cáo của 27/34 địa phương, trong quý III/2026, toàn thị trường có khoảng 51.950 căn, nền bất động sản tồn kho.
Cơ cấu tồn kho cho thấy đất nền đang chịu áp lực lớn nhất. Cụ thể, tồn kho căn hộ chung cư đạt 15.319 căn, tăng 19,5% so với quý trước; nhà ở riêng lẻ có 17.089 căn, tăng 11,6%; trong khi đất nền lên tới 19.542 nền, tăng 75,3%. Ngoài ra, lượng tồn kho tại các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú vào khoảng 1.046 căn.
Do vậy, đất nền không chỉ chiếm tỷ trọng lớn trong tổng lượng hàng tồn kho được báo cáo mà còn ghi nhận tốc độ tăng nhanh nhất trong quý III. Diễn biến này phản ánh áp lực tiêu thụ đang gia tăng tại phân khúc vốn nhạy cảm với biến động tín dụng và tâm lý đầu tư.
Tuy nhiên, Bộ Xây dựng lưu ý số liệu trên mới phản ánh lượng sản phẩm tồn kho do các chủ đầu tư báo cáo, chưa bao gồm đầy đủ khối lượng vốn đầu tư dở dang tại các dự án và những khó khăn trong giao dịch trên thị trường thứ cấp. Vì vậy, con số 51.950 căn, nền chưa thể phản ánh toàn bộ lượng nguồn lực đang bị mắc kẹt trong thị trường.
Tại phiên họp Ban Chỉ đạo ngày 13/10, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc cũng nhận định lượng bất động sản tồn kho có xu hướng tăng, trong khi việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng còn khó khăn, ảnh hưởng đến sức mua và khả năng hấp thụ. Lãnh đạo Chính phủ yêu cầu rà soát đầy đủ lượng hàng tồn kho để có giải pháp xử lý phù hợp, đồng thời tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn, nhất là tín dụng chính sách phục vụ phát triển nhà ở.
Một điểm đáng chú ý khác là quy mô vốn đầu tư của thị trường. Theo báo cáo tại phiên họp này, cả nước có 2.221 dự án bất động sản được thống kê, với tổng quy mô vốn đầu tư khoảng 6,87 triệu tỷ đồng. Trong bối cảnh thanh khoản suy giảm, lượng vốn lớn đang gắn với các dự án bất động sản càng đặt ra yêu cầu đánh giá kỹ khả năng huy động, trả nợ và duy trì dòng tiền của doanh nghiệp.
Rà soát cả tín dụng, nhà ở xã hội và nguy cơ mất cân đối cung - cầu
Việc Chính phủ yêu cầu báo cáo tổng thể thị trường bất động sản không chỉ nhằm nhận diện lượng hàng chưa tiêu thụ, mà còn đặt trọng tâm vào mối liên hệ giữa thị trường địa ốc với hệ thống tín dụng.
Tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương ngày 13/10, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Ngọc Cảnh cho biết, đến cuối tháng 8/2026, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 5,23 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 25% tổng dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế.
Đối với các chương trình cho vay nhà ở xã hội, dư nợ đạt hơn 51.000 tỷ đồng, trong đó Ngân hàng Chính sách xã hội hơn 26.000 tỷ đồng và các ngân hàng thương mại hơn 25.000 tỷ đồng.
Riêng chương trình tín dụng ưu đãi phát triển nhà ở xã hội theo Nghị quyết số 33/NQ-CP đã được mở rộng từ 120.000 tỷ đồng lên hơn 153.000 tỷ đồng, với sự tham gia của 11 ngân hàng thương mại. Đến ngày 31/8/2026, số tiền cam kết cho vay đạt khoảng 50.300 tỷ đồng, nhưng doanh số giải ngân mới đạt khoảng 17.500 tỷ đồng. Trong đó, khoảng 15.000 tỷ đồng dành cho chủ đầu tư và 2.500 tỷ đồng dành cho người mua nhà.
Theo lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước, đầu tư bất động sản có tính chất dài hạn, trong khi nguồn vốn huy động của hệ thống ngân hàng chủ yếu có kỳ hạn ngắn hơn, tiềm ẩn rủi ro thanh khoản. Do đó, việc đa dạng hóa các kênh huy động vốn, phát triển nguồn vốn trung và dài hạn được xem là yêu cầu quan trọng để thị trường vận hành ổn định hơn.
Bên cạnh câu chuyện tồn kho và tín dụng, Nghị quyết số 353/NQ-CP còn giao Bộ Xây dựng rà soát tình hình cung - cầu nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê tại từng địa phương. Cơ quan này phải định kỳ hằng tháng báo cáo Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, đồng thời đôn đốc, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai.
Trường hợp kế hoạch phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê chưa phù hợp với nhu cầu thực tế, Bộ Xây dựng có trách nhiệm báo cáo, đề xuất Chính phủ điều chỉnh kế hoạch hằng năm, bảo đảm cân đối cung - cầu tại từng địa bàn.
Nội dung này có ý nghĩa trong bối cảnh giá nhà tại nhiều đô thị lớn vẫn vượt khả năng chi trả của phần lớn người dân, trong khi nguồn cung nhà ở phù hợp túi tiền còn hạn chế. Tại phiên họp ngày 13/10, Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc cũng nhấn mạnh nhà ở cho thuê là phân khúc chiến lược cần tập trung phát triển; kết quả thực hiện chỉ tiêu nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê vẫn chưa đáp ứng yêu cầu.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, lũy kế đến thời điểm này, cả nước có 947 dự án nhà ở xã hội với quy mô 910.933 căn đã hoàn thành, đang triển khai hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư, tương đương khoảng 91% mục tiêu Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội. Trong đó, 363 dự án đã hoàn thành với 216.626 căn; 293 dự án đang triển khai xây dựng với 363.065 căn và 291 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với 331.242 căn.
Riêng 9 tháng đầu năm 2026, cả nước hoàn thành 46.962 căn nhà ở xã hội. Đối với nhà ở cho thuê, đến hết quý III, cả nước hoàn thành 8.314 căn, đạt 48% kế hoạch năm. Bộ Xây dựng dự kiến cả năm có thể hoàn thành 18.049 căn, tương đương 105% kế hoạch.
Từ tháng 6/2026 đến nay, cả nước đã khởi công 29 dự án với quy mô 85.594 căn, trong đó có 33.886 căn nhà ở cho thuê, chiếm khoảng 40%. Đây là tín hiệu cho thấy cơ cấu nguồn cung đang được mở rộng theo hướng chú trọng hơn đến nhu cầu thuê nhà, thay vì chỉ tập trung vào sản phẩm để bán.
Việc yêu cầu báo cáo riêng cung - cầu nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê theo từng địa phương cũng cho thấy định hướng điều hành không chỉ dừng ở mục tiêu tăng số lượng căn hộ. Bài toán đặt ra là phải xác định đúng nhu cầu, vị trí và loại hình nhà ở tại từng khu vực, tránh tình trạng nơi có nhu cầu lớn lại thiếu nguồn cung, trong khi sản phẩm được triển khai ở những địa bàn khó hấp thụ.
Trước đó, tại phiên họp ngày 13/10, Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc yêu cầu phân định rõ trách nhiệm giữa các bộ, ngành và địa phương theo nguyên tắc “một việc chỉ giao một cơ quan”, cá thể hóa trách nhiệm trong tổ chức thực hiện. Những vướng mắc thuộc thẩm quyền địa phương phải được chủ động giải quyết; vấn đề vượt thẩm quyền cần được tổng hợp, báo cáo cấp có thẩm quyền.
Với yêu cầu báo cáo trong tháng 11, Bộ Xây dựng sẽ phải tập hợp một bức tranh chi tiết hơn về thị trường, từ lượng hàng đang chào bán, giao dịch thực tế, mặt bằng giá đến tồn kho và khả năng hấp thụ theo từng phân khúc, địa bàn. Kết quả rà soát được kỳ vọng là cơ sở để Chính phủ lựa chọn giải pháp phù hợp, vừa tháo gỡ khó khăn cho các dự án có khả năng triển khai, vừa kiểm soát rủi ro tín dụng và hạn chế tình trạng mất cân đối cung - cầu kéo dài.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
