Nguồn cung tăng nhưng sức mua chưa theo kịp
Theo nhận định của TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam, thị trường nhà ở TP Hồ Chí Minh đang đối mặt với sự mất cân đối giữa cơ cấu sản phẩm và khả năng chi trả của người mua. Trong khi nguồn cung tập trung nhiều ở phân khúc giá cao, phần lớn nhu cầu ở thực lại hướng đến những sản phẩm có mức giá phù hợp hơn.
Số liệu từ báo cáo thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh của Savills cho thấy, trong quý III/2026, nguồn cung căn hộ mới đạt khoảng 1.900 căn, tăng so với quý trước. Tính chung, tổng nguồn cung sơ cấp trong năm đạt khoảng 5.800 căn. Nguồn cung mới lũy kế từ đầu năm cũng tăng so với cùng kỳ năm 2025.
Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2026 chỉ đạt 25%. Diễn biến này cho thấy khả năng tiêu thụ chưa cải thiện tương ứng với đà tăng nguồn cung. Chi phí vay mua nhà ở mức cao cùng cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp với khả năng tài chính của phần lớn người mua tiếp tục là những yếu tố ảnh hưởng đến sức cầu.
Khi phần lớn sản phẩm mới nằm ở nhóm giá cao, người có nhu cầu mua nhà để ở nhưng ngân sách hạn chế sẽ có ít lựa chọn. Vì vậy, bài toán của thị trường không chỉ là tăng số lượng dự án mà còn phải mở rộng nguồn cung tại nhiều khu vực, với cơ cấu sản phẩm đa dạng hơn.
Theo Savills, xu hướng mở rộng đô thị ra ngoài khu vực lõi có thể hỗ trợ quá trình này. Các khu vực ngoại thành còn quỹ đất và đang được cải thiện về hạ tầng có điều kiện hình thành những dự án với quy mô đa dạng. Dù vậy, quỹ đất chỉ thực sự trở thành nguồn cung khi dự án hoàn thiện pháp lý, được triển khai xây dựng và đủ điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường.
Một trong những điểm nghẽn nằm ở cơ chế tiếp cận đất đai. Trong nhiều năm, một số doanh nghiệp đã có hoặc đang tạo lập quỹ đất phù hợp với định hướng phát triển đô thị, nhưng chưa thể triển khai dự án nhà ở thương mại do khu đất không có sẵn cấu phần đất ở.
Theo cơ chế thông thường của Luật Đất đai năm 2024, nhà đầu tư lựa chọn phương thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại về nguyên tắc chỉ được nhận quyền sử dụng đất ở. Điều này khiến một số quỹ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở hoặc đất hỗn hợp chưa thể dễ dàng chuyển thành dự án nhà ở thương mại.
Do đó, vấn đề của thị trường không hoàn toàn nằm ở việc thiếu đất, mà còn ở khả năng chuyển hóa quỹ đất hiện có thành dự án đủ điều kiện triển khai. Khi thủ tục pháp lý kéo dài, doanh nghiệp phải gánh thêm chi phí vốn, từ đó có thể làm tăng giá thành nhà ở.
Từ danh mục thí điểm đến dự án thực tế còn nhiều thủ tục
Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất được kỳ vọng tháo gỡ một phần vướng mắc nói trên.
Cơ chế thí điểm được thực hiện trong 5 năm, kể từ ngày 1/4/2025, cho phép xem xét triển khai một số dự án nhà ở thương mại trên quỹ đất doanh nghiệp đang có hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các loại đất được xem xét gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở và quỹ đất hỗn hợp.
Với những doanh nghiệp đã kiểm soát được quỹ đất phù hợp, cơ chế này mở thêm hướng xử lý pháp lý, giúp một số khu đất trước đây chưa thể triển khai có cơ hội tiếp tục hoàn thiện thủ tục đầu tư. Tại các khu vực ngoài trung tâm còn dư địa phát triển, việc đưa quỹ đất vào chu trình dự án cũng có thể mở rộng không gian phát triển nhà ở.
Tuy nhiên, Nghị quyết 171 không đồng nghĩa với việc mọi khu đất đều được tự động chuyển thành dự án nhà ở thương mại. Khu đất phải đáp ứng các điều kiện như nằm trong khu vực đô thị hoặc khu vực được quy hoạch phát triển đô thị; phù hợp với quy hoạch có liên quan, chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở; đồng thời phải có tên trong danh mục khu đất thực hiện thí điểm được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.
Trong đó, việc một khu đất được đưa vào danh mục thí điểm mới chỉ là bước đầu, chưa đồng nghĩa dự án đã được chấp thuận đầu tư hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Sau bước này, doanh nghiệp vẫn phải hoàn tất thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nếu có, thực hiện các thủ tục đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, đăng ký đất đai, quy hoạch và xây dựng.
Thực tế tại TP Hồ Chí Minh cho thấy khoảng cách giữa số khu đất đăng ký thí điểm và số dự án hoàn thiện pháp lý còn khá lớn. Theo số liệu được Savills dẫn trong nhận định ngày 9/11/2026, thành phố đã có 389 khu đất được phê duyệt đăng ký thí điểm, nhưng mới có hơn 30 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Khoảng cách này cho thấy thách thức tiếp theo không chỉ là mở rộng danh mục quỹ đất mà còn nằm ở tiến độ xử lý các bước thủ tục để hình thành dự án có thể triển khai. Nếu quy trình từ công bố, đăng ký, thẩm định danh mục đến hoàn thiện quyền sử dụng đất, chấp thuận đầu tư và xây dựng không được thực hiện liên tục, thống nhất, số lượng khu đất được đưa vào danh mục lớn vẫn chưa chắc chuyển hóa thành nguồn cung thực tế tương ứng.
Một vấn đề khác cần lưu ý là việc mở rộng quỹ đất không đồng nghĩa thị trường sẽ lập tức có thêm nhiều nhà ở vừa túi tiền. Nghị quyết 171 không trực tiếp quyết định giá bán hay phân khúc sản phẩm. Khả năng hình thành nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân còn phụ thuộc vào chi phí đất, nghĩa vụ tài chính, chi phí vốn, đầu tư hạ tầng, mật độ xây dựng và phương án phát triển của từng chủ đầu tư.
Do đó, tác động của cơ chế thí điểm cần được nhìn nhận theo lộ trình. Trước mắt, Nghị quyết có thể giúp một số quỹ đất đang đình trệ có thêm cơ hội hoàn thiện pháp lý. Về trung và dài hạn, nếu các dự án được triển khai tại nhiều khu vực hơn, thị trường có thể có thêm lựa chọn về vị trí, quy mô và loại hình sản phẩm.
Theo TS. Sử Ngọc Khương, hiệu quả của Nghị quyết 171 không nên chỉ được đánh giá bằng số khu đất có tên trong danh mục thí điểm. Thước đo quan trọng hơn là số dự án hoàn tất toàn bộ quy trình phê duyệt, số lượng nhà ở thực sự được đưa ra thị trường và mức độ đa dạng của nguồn cung.
Nghị quyết 171 mở thêm một hướng tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý ở đầu vào của quá trình phát triển dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, để cơ chế này tạo ra chuyển biến rõ rệt, yêu cầu đặt ra là phải rút ngắn khoảng cách từ quỹ đất được đăng ký thí điểm đến dự án đủ điều kiện triển khai, qua đó chuyển nguồn lực đất đai thành nguồn cung nhà ở thực chất.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
