Sau 4 lần đấu giá không thành công, khối tài sản này tiếp tục được đưa ra thị trường trong bối cảnh thành phố đã thống nhất chủ trương chuyển đổi công năng sang nhà ở thương mại, song yêu cầu về năng lực tài chính đối với nhà đầu tư vẫn rất lớn.
Đấu giá gần 7,9 ha đất cùng 3.790 căn hộ
Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP Hồ Chí Minh vừa thông báo niêm yết, công khai việc đấu giá quyền sử dụng đất, công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước tại 5 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh.
Đơn vị tổ chức đấu giá là Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP Hồ Chí Minh; Sở Nông nghiệp và Môi trường TP Hồ Chí Minh là đơn vị có tài sản đấu giá. Các tài sản được đưa ra đấu giá gồm 5 lô R1, R2, R3, R4 và R5 thuộc Khu dân cư tái định cư Bình Khánh, diện tích 38,4 ha.
Cụ thể, lô R1 có diện tích 31.461,7 m²; R2 rộng 8.167 m²; R3 rộng 7.342,7 m²; R4 rộng 19.616,2 m² và R5 rộng 12.235,1 m². Tổng diện tích đất của 5 lô là 78.822,7 m². Đi kèm quyền sử dụng đất là 3.790 căn hộ chung cư được đầu tư bằng vốn ngân sách Nhà nước. Trong đó, 2.220 căn thuộc các lô R1, R2, R3 và 1.570 căn thuộc hai lô R4, R5.
Tổng giá khởi điểm của khối tài sản được xác định hơn 18.253 tỷ đồng. Trong cơ cấu này, giá trị quyền sử dụng đất hơn 11.316 tỷ đồng; giá trị công trình xây dựng trên đất hơn 6.360 tỷ đồng và giá trị phân bổ hạ tầng kỹ thuật gần 577 tỷ đồng.
Theo phương án đấu giá, tổng vốn đầu tư dự kiến của dự án lên tới hơn 39.843 tỷ đồng. Doanh nghiệp tham gia phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu bằng 20% tổng vốn đầu tư dự kiến, tương đương gần 8.000 tỷ đồng.
Cuộc đấu giá được tổ chức trực tuyến trên Hệ thống đấu giá trực tuyến của Bộ Công an tại địa chỉ https://daugiatructuyen.gov.vn/, theo phương thức trả giá lên. Bước giá tối thiểu là 30 tỷ đồng.
Thời gian đăng ký tham gia đấu giá kéo dài từ ngày 10/11 đến 17h ngày 25/11/2026. Tiền mua hồ sơ là 1 triệu đồng/hồ sơ; khoản tiền đặt trước hơn 3.650 tỷ đồng, tương đương 20% giá khởi điểm, phải được nộp chậm nhất vào 17h ngày 9/12/2026.
Nhà đầu tư có thể xem tài sản trực tiếp trong khoảng thời gian từ ngày 16-20/11/2026. Phiên đấu giá dự kiến diễn ra từ 9h30 đến 10h ngày 11/12/2026 trên hệ thống trực tuyến của Bộ Công an.
Theo phương án đã được phê duyệt trước đó, các lô đất được xác định có chức năng hỗn hợp nhóm nhà ở và dịch vụ; tỷ lệ diện tích dành cho chức năng nhà ở tại từng lô dao động từ 61,8-87,7%. Người trúng đấu giá được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng 50 năm kể từ ngày có quyết định giao đất.
Mức giá khởi điểm hơn 18.253 tỷ đồng được xem là một trong những yếu tố khiến cuộc đấu giá thu hút sự chú ý của thị trường. Tuy nhiên, điều kiện vốn chủ sở hữu gần 8.000 tỷ đồng và khoản tiền đặt trước hơn 3.650 tỷ đồng cũng đặt ra yêu cầu rất cao về năng lực tài chính đối với doanh nghiệp muốn tham gia.
Bốn lần đấu giá bất thành, bài toán khai thác tài sản công vẫn bỏ ngỏ
Khối tài sản tại 5 lô R1-R5 vốn thuộc Khu tái định cư Bình Khánh, nằm trong chương trình xây dựng 12.500 căn hộ phục vụ tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Các căn hộ được xây dựng trong giai đoạn 2013-2015, hoàn thành từ năm 2015 nhưng phần lớn không được đưa vào sử dụng trong thời gian dài.
Theo thông tin về quá trình khai thác quỹ căn hộ này, thành phố từng giữ lại một phần căn hộ phục vụ tái định cư, đồng thời đưa 3.790 căn tại 5 lô R1-R5 ra đấu giá nhằm thu hồi vốn đầu tư từ ngân sách Nhà nước.
Tuy nhiên, kế hoạch bán đấu giá nhiều lần không đạt kết quả. Năm 2017, thành phố tổ chức đấu giá lần đầu với giá khởi điểm khoảng 8.800 tỷ đồng nhưng không có đơn vị tham gia. Đến tháng 2/2018, mức giá được nâng lên hơn 9.100 tỷ đồng, song phiên đấu giá tiếp tục không thành công.
Tháng 6/2021, 3.790 căn hộ được đưa ra đấu giá lần thứ ba với giá khởi điểm khoảng 9.900 tỷ đồng. Đến năm 2023, thành phố tiếp tục tổ chức lần thứ tư nhưng vẫn không tìm được nhà đầu tư.
Một trong những trở ngại được đề cập trong các lần đấu giá trước là quy mô tài sản quá lớn, khiến đối tượng có khả năng tham gia chủ yếu là các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh. Việc yêu cầu mua trọn khối tài sản, đặt cọc 20% giá khởi điểm và phải thanh toán phần lớn giá trị trúng đấu giá trong thời gian ngắn cũng tạo áp lực đáng kể về dòng tiền.
Trong khi đó, hàng nghìn căn hộ để trống nhiều năm khiến một số hạng mục công trình có dấu hiệu xuống cấp. Dù nằm trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, có hệ thống hạ tầng nội khu được đầu tư, quỹ nhà này vẫn chưa được khai thác tương xứng với nguồn lực ngân sách đã bỏ ra.
Tháng 3/2025, UBND TP Hồ Chí Minh đã chấp thuận đề xuất tiếp tục đấu giá 3.790 căn hộ với mục tiêu sử dụng là nhà ở thương mại. Đến tháng 8/2025, chủ trương chuyển đổi công năng từ nhà ở tái định cư sang nhà ở thương mại được thống nhất, mở thêm hướng khai thác đối với quỹ tài sản tồn đọng này
Việc chuyển đổi công năng có ý nghĩa quan trọng bởi mục tiêu khai thác tài sản không còn giới hạn ở việc bố trí tái định cư như ban đầu. Khi được chuyển sang nhà ở thương mại, quỹ căn hộ có thể tiếp cận nhóm khách hàng rộng hơn, qua đó tăng khả năng đưa công trình vào sử dụng và thu hồi nguồn vốn Nhà nước.
Dù vậy, thay đổi công năng chưa đồng nghĩa với việc bài toán đầu tư đã được giải quyết. Nhà đầu tư trúng đấu giá vẫn phải tính toán tổng chi phí nhận chuyển nhượng, nghĩa vụ tài chính về đất đai, chi phí hoàn thiện hoặc sửa chữa công trình, vận hành và đưa căn hộ ra thị trường. Những yếu tố này có thể tác động trực tiếp đến phương án kinh doanh và khả năng hấp thụ của dự án.
So với mức giá khởi điểm khoảng 9.900 tỷ đồng trong các lần đấu giá trước, mức giá hơn 18.253 tỷ đồng hiện nay đã tăng đáng kể. Tuy nhiên, hai mức giá được xác định ở những thời điểm và trên cơ sở định giá khác nhau, đồng thời phương án đấu giá lần này bao gồm quyền sử dụng đất, công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất tại cả 5 lô.
Vì vậy, khả năng thành công của phiên đấu giá ngày 11/12 không chỉ phụ thuộc vào vị trí và tiềm năng khai thác của khu đất, mà còn nằm ở việc nhà đầu tư có thể cân đối nguồn vốn lớn, đánh giá hiện trạng công trình và xây dựng phương án kinh doanh khả thi hay không.
Đối với TP Hồ Chí Minh, việc đưa 3.790 căn hộ trở lại thị trường là bước tiếp theo trong nỗ lực xử lý quỹ nhà tái định cư tồn đọng, hạn chế lãng phí tài sản công và thu hồi nguồn lực đã đầu tư. Tuy nhiên, sau nhiều lần đấu giá không thành công, kết quả của đợt đấu giá thứ năm sẽ là phép thử đối với phương án khai thác mới cũng như khả năng chuyển hóa một khối tài sản công quy mô lớn thành nguồn lực phục vụ phát triển đô thị.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
