Dòng tiền âm và hệ quả từ “cơn say” đầu cơ
Sự gia tăng nhanh chóng của lãi suất cho vay mua nhà trong thời gian gần đây đang khiến không ít nhà đầu tư phải đối diện thực tế khắc nghiệt: tài sản bất động sản không còn là “máy in tiền” như giai đoạn trước. Trên thị trường, hiện tượng rao bán cắt lỗ, đặc biệt ở phân khúc căn hộ ngày càng xuất hiện nhiều hơn.
Theo thông tin từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), phần lớn các trường hợp rao bán cắt lỗ rơi vào nhóm nhà đầu tư từng tham gia thị trường khi giá tăng mạnh, chủ yếu sử dụng vốn vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi trong giai đoạn đầu. Khi thời gian ân hạn kết thúc, cộng với việc lãi suất tăng cao, áp lực trả nợ dâng lên buộc họ phải thoái hàng để cứu dòng tiền.
Thêm vào đó, không ít trường hợp mua theo tâm lý "fomo" với kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, nhưng khi thị trường chững lại, giá trị tài sản không tăng như kỳ vọng, dẫn đến buộc phải bán lỗ phần chênh nhằm giảm thiểu rủi ro.
Dù chưa tạo thành xu thế chủ đạo, song hiện tượng này đã ảnh hưởng rõ rệt tới thanh khoản thị trường, đặc biệt tại một số khu vực từng có giao dịch sôi động. Người mua có xu hướng thận trọng, chờ đợi mức giá điều chỉnh rõ rệt hơn trước khi xuống tiền, khiến hoạt động giao dịch chững lại cục bộ.
Trước đó, trong giai đoạn lãi suất thấp hậu Covid-19, mô hình “house hacking” từng được ưa chuộng: người mua sử dụng bất động sản để cho thuê một phần hoặc toàn bộ, bù đắp chi phí vay và từng bước tích lũy vốn. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, giá thuê giảm, lãi suất cao, chi phí sở hữu vượt xa lợi nhuận kỳ vọng khiến mô hình này không còn hiệu quả như trước.
Hệ quả là nhiều nhà đầu tư rơi vào tình trạng dòng tiền âm – tức tiền thu về không đủ để trả lãi và gốc vay hàng tháng. Thậm chí, một số phải bán tháo tài sản trong bối cảnh giá thứ cấp hạ nhiệt, dẫn đến nguy cơ lỗ kép.
VARS đánh giá, năm 2026 sẽ là thời điểm sàng lọc rõ nét giữa hai nhóm: nhà đầu tư dùng vốn tự có hoặc tỷ lệ vay thấp có thể cầm cự và chờ cơ hội phục hồi; trong khi nhóm phụ thuộc lớn vào tín dụng rất dễ rơi vào khủng hoảng tài chính cá nhân, thậm chí đối mặt nguy cơ nợ xấu nếu không cơ cấu được dòng tiền kịp thời.
Phục hồi có chọn lọc và chiến lược tăng cung, giảm lệ thuộc vốn ngân hàng
Trước thực trạng trên, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định, thị trường đang trong giai đoạn phục hồi nhưng chưa ổn định và vẫn tiềm ẩn rủi ro. Điều quan trọng là chính sách tiền tệ cần linh hoạt, vừa hỗ trợ phục hồi kinh tế, vừa ngăn chặn nguy cơ hình thành bong bóng mới.
Theo ông Đính, duy trì mặt bằng lãi suất cao trong thời gian dài sẽ không phù hợp với sức chịu đựng của doanh nghiệp và người dân. Thay vào đó, cần thiết kế các gói tín dụng phù hợp với từng giai đoạn và từng phân khúc, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá hợp lý, nhằm đáp ứng đúng nhu cầu thực của người dân.
Tuy nhiên, dòng vốn tín dụng, dù được điều tiết tốt, cũng không thể giải quyết tận gốc bài toán thiếu hụt nguồn cung. Theo VARS, về dài hạn, muốn khơi thông thị trường, cần tập trung mở rộng cung sản phẩm. Điều này bao gồm thúc đẩy phát triển hạ tầng để mở rộng không gian đô thị ra các khu vực có quỹ đất và giá hợp lý hơn, cũng như đẩy mạnh các mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) với tiến độ hạ tầng thực chất, đồng bộ.
Bên cạnh đó, các chuyên gia cảnh báo nếu bảng giá đất mới ở mức cao, cộng thêm hệ số điều chỉnh lớn, sẽ khiến chi phí đầu vào bị đội lên, làm triệt tiêu động lực triển khai dự án. Hệ quả là giá bán bị đẩy lên cao, trong khi khả năng chi trả của người dân chưa kịp cải thiện, gây mất cân đối thị trường.
Giải pháp tiếp theo là giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, vốn vẫn là kênh chính cho thị trường bất động sản nhiều năm qua. Việc phát triển các kênh huy động vốn trung và dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp minh bạch, quỹ đầu tư bất động sản, thị trường REIT… sẽ góp phần làm thị trường vận hành ổn định hơn.
Theo VARS, chính sự thiếu vắng các kênh huy động vốn chuyên biệt đã khiến thị trường dễ rơi vào tình trạng “nóng - lạnh” thất thường khi chính sách tín dụng thay đổi. Do đó, cải thiện tính bền vững của dòng vốn, kết hợp với thúc đẩy cung sản phẩm hợp lý, sẽ là hướng đi cần thiết trong năm 2026 để thị trường nhà ở lấy lại sự cân bằng và tăng trưởng lành mạnh.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
