Bất động sản và bài toán lợi nhuận kép trong dài hạn
Quy luật dịch chuyển của dòng tiền luôn hướng tới những kênh có khả năng sinh lời ổn định và lâu dài. Khi hoạt động sản xuất kinh doanh khó mở rộng quy mô trong ngắn hạn, nguồn vốn nhàn rỗi thường tìm đến các tài sản có giá trị tích lũy cao, trong đó bất động sản vẫn giữ vai trò đặc biệt.
Tại Việt Nam, ba kênh đầu tư truyền thống gồm vàng, chứng khoán và bất động sản luôn chiếm tỷ trọng lớn trong danh mục tài sản của người dân. Mỗi khi thị trường xuất hiện tín hiệu tăng giá, dòng tiền lập tức đổ vào mạnh mẽ, tạo nên những chu kỳ sôi động. Tuy nhiên, nếu đặt lên bàn cân dài hạn, sự khác biệt giữa các kênh này khá rõ nét.
Vàng và chứng khoán có lợi thế về tính thanh khoản và sự linh hoạt, cho phép nhà đầu tư tham gia với quy mô vốn nhỏ và dễ dàng rút lui khi cần thiết. Trong khi đó, bất động sản đòi hỏi nền tảng tài chính lớn hơn, khả năng quản trị dòng vốn tốt hơn và thường gắn với tầm nhìn dài hạn. Chính rào cản về vốn lại tạo nên ưu thế đặc biệt cho bất động sản, đó là khả năng tạo ra lợi nhuận kép.
Nhà đầu tư bất động sản không chỉ hưởng lợi từ sự gia tăng giá trị tài sản theo thời gian mà còn có thể khai thác dòng tiền ổn định thông qua cho thuê, kinh doanh hoặc vận hành dịch vụ. Đây là điểm khác biệt cốt lõi so với nhiều kênh đầu tư khác, vốn chỉ mang lại lợi nhuận thuần túy từ chênh lệch giá.
Thực tế nhiều thập kỷ cho thấy, giá bất động sản tại Việt Nam gần như chỉ đi lên trong dài hạn, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra nhanh, dân số tăng, tầng lớp trung lưu mở rộng và nhu cầu tích lũy tài sản ngày càng rõ nét. Giai đoạn 2025 đến 2026 được dự báo tiếp tục củng cố xu hướng này, khi chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án và các chính sách quản lý mới đều góp phần đẩy mặt bằng giá lên mức cao hơn.
Tuy nhiên, khác với những chu kỳ trước, thị trường bất động sản thời gian tới sẽ không còn tăng giá đồng loạt mà phân hóa rất mạnh theo vị trí và “tọa độ” phát triển. Sau các đợt sáp nhập và điều chỉnh đơn vị hành chính, vai trò trung tâm của nhiều địa phương sẽ thay đổi. Những khu vực từng là “thủ phủ cũ” có thể chứng kiến giá bất động sản điều chỉnh do suy giảm vai trò trung tâm, trong khi các địa bàn được lựa chọn làm trung tâm hành chính mới, được ưu tiên đầu tư mạnh về hạ tầng và dịch vụ công, sẽ có dư địa tăng giá rõ rệt.
Về dài hạn, tiềm năng của thị trường còn được củng cố bởi quá trình nâng chuẩn phát triển đô thị. Các đô thị tương lai không chỉ mở rộng về quy mô mà còn phải đáp ứng tiêu chí cao hơn về môi trường, công nghệ và chất lượng sống, hướng tới mô hình đô thị xanh, đô thị thông minh và phát triển bền vững. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải thay đổi tư duy, chuyển từ lối đầu tư “đón sóng” ngắn hạn sang chiến lược tích lũy tài sản gắn với quy hoạch và giá trị sử dụng thực.
Cơ hội mở ra từ hạ tầng, pháp lý và dịch chuyển đô thị
Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản được kỳ vọng bước vào giai đoạn hưởng lợi rõ nét hơn từ quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý và đẩy mạnh đầu tư công. Sự phát triển đồng bộ của hạ tầng giao thông, khu công nghiệp, logistics và du lịch được xem là những động lực quan trọng thúc đẩy nhu cầu bất động sản trên nhiều phân khúc khác nhau.
Trong bức tranh đó, nhà ở vẫn giữ vai trò trung tâm, nhờ sự quan tâm đặc biệt của Nhà nước. Chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đang ghi nhận tiến độ tích cực hơn dự kiến. Mục tiêu hoàn thành vào năm 2028 được đánh giá là khả thi, thậm chí đến năm 2030, tổng nguồn cung có thể đạt khoảng 1,5 triệu căn. Đây là yếu tố quan trọng giúp cân bằng cung cầu, đồng thời tạo nền tảng ổn định cho toàn thị trường.
Song song, tăng trưởng tín dụng duy trì quanh mức 15% mỗi năm đang hình thành môi trường thuận lợi cho các dự án có pháp lý đầy đủ, chất lượng tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực. Không chỉ phân khúc nhà ở, bất động sản công nghiệp, logistics và bán lẻ cũng được dự báo tiếp tục giữ nhịp tăng trưởng tích cực trong năm 2026.
Cuối năm 2025 và đầu năm 2026 còn được xem là bước ngoặt lớn của thị trường khi hạ tầng giao thông bước vào giai đoạn bứt phá. Hàng loạt dự án giao thông trọng điểm được khởi công, đặc biệt là các tuyến metro tại TP.HCM và mạng lưới đường sắt kết nối các cực tăng trưởng như Hà Nội với Quảng Ninh, đang mở rộng không gian đô thị và tái định hình dòng chảy vốn đầu tư.
Sự xuất hiện ngày càng nhiều của các đại dự án quy mô lớn cũng tạo nên diện mạo mới cho thị trường. Điểm chung của các dự án này là phát triển theo mô hình đô thị nén, đồng bộ về hạ tầng, tiện ích, công nghệ và tiêu chuẩn xanh. Thay vì đầu tư vào các sản phẩm đơn lẻ, nhà đầu tư có xu hướng lựa chọn những đại đô thị có khả năng đáp ứng trọn vẹn nhu cầu sống, làm việc và giải trí, một hướng đi được đánh giá là bền vững hơn.
Một xu hướng đáng chú ý khác là làn sóng dịch chuyển khỏi khu vực nội đô chật chội sang các đô thị vùng ven như Bắc Ninh, Ninh Bình hay Hưng Yên. Những địa phương này đang trở thành điểm đến mới nhờ lợi thế về quỹ đất rộng, cảnh quan tốt và môi trường sống trong lành hơn. Khi hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện, khoảng cách giữa vùng vệ tinh và trung tâm các đô thị lớn dần bị xóa nhòa, không chỉ về địa lý mà còn về không gian phát triển kinh tế.
Trong bối cảnh quy hoạch lại đơn vị hành chính, việc dịch chuyển các “thủ phủ” và trung tâm quyền lực kinh tế được xem là biến số có tác động rất lớn đến thị trường. Những khu vực được lựa chọn làm trung tâm hành chính mới sẽ nhanh chóng trở thành nơi hội tụ của dòng người, dòng vốn và các hoạt động kinh tế, từ đó kích hoạt nhu cầu bất động sản trên diện rộng.
Từ tất cả những yếu tố trên, giới chuyên gia đều thống nhất rằng thị trường đang bước vào giai đoạn cần phân định rõ giữa đầu tư dài hạn và đầu cơ ngắn hạn. Đầu tư dài hạn phải gắn với quy hoạch, hạ tầng và dòng vốn thực, trong khi đầu cơ chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá nhất thời và tiềm ẩn nhiều rủi ro khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
