Thị trường M&A bước sang giai đoạn trưởng thành mới
Nếu như suốt một thời gian dài, thị trường M&A bất động sản được nhìn nhận như “sân chơi của cá lớn”, nơi các nhà đầu tư nước ngoài nắm ưu thế tuyệt đối về vốn, kinh nghiệm quản trị và khả năng chịu đựng chu kỳ dài hạn, thì bức tranh hiện nay đang thay đổi rõ rệt. Cán cân quyền lực trên đường đua M&A dần nghiêng về phía doanh nghiệp trong nước với vai trò ngày càng chủ động và quyết liệt hơn.
Sự dịch chuyển này không chỉ phản ánh quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ của khối nội sau giai đoạn khủng hoảng mà còn cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào một nấc thang trưởng thành mới. Từ cuối năm 2025 sang đầu năm 2026, hàng loạt thương vụ mua bán sáp nhập diễn ra liên tiếp, trải dài từ phân khúc nhà ở đến khu công nghiệp và khu dân cư, tạo nên nhịp chuyển động sôi động hiếm thấy sau nhiều quý trầm lắng.
Trên thực tế, nhiều dự án đã nhanh chóng tìm được “chủ mới”. Từ các dự án chung cư quy mô vài hecta tại Bình Dương cũ, những dự án tại Thành phố Hồ Chí Minh đã hoàn thành phần hầm móng nhưng bị đình trệ nhiều năm, cho tới các cụm công nghiệp hàng chục hecta tại Tây Ninh, dòng tiền nội địa đang nổi lên như lực dẫn dắt chính của thị trường. Thay vì đứng ngoài quan sát, doanh nghiệp trong nước đã bước thẳng vào bàn đàm phán, chủ động săn tìm quỹ đất và dự án phù hợp.
Điểm đáng chú ý là không ít dự án được “hồi sinh” thông qua hoạt động M&A sau khi các nút thắt pháp lý dần được tháo gỡ. Nghị quyết 171 năm 2024 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất được xem như một cú hích mang tính bản lề. Cơ chế này cho phép chuyển đổi đất sản xuất và đất không phải đất ở sang phát triển nhà ở thương mại, qua đó mở ra một nguồn cung pháp lý mới cho thị trường.
Trong bối cảnh quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm, đặc biệt tại các đô thị lớn, việc khơi thông những dự án từng bị đắp chiếu nhiều năm đã tạo động lực quan trọng cho làn sóng M&A. Những tài sản trước đây gần như bị đóng băng nay được đưa trở lại bàn thương lượng, trở thành hàng hóa có giá trị thực sự trong mắt nhà đầu tư.
Ở góc độ cấu trúc thị trường, M&A bất động sản hiện nay cũng đã vượt ra khỏi vai trò giải cứu các dự án khó khăn. Thay vào đó, đây đang trở thành chiến lược phát triển chủ động của nhiều doanh nghiệp nội. Thông qua M&A, doanh nghiệp mở rộng quỹ đất, tái cơ cấu dòng tiền, đồng thời chuẩn bị nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo. Các thương vụ ngày càng được thực hiện bài bản hơn, chú trọng thẩm định pháp lý, hiệu quả khai thác và tầm nhìn dài hạn, thay vì chạy theo quy mô hay những con số bề nổi.
Một chuyển biến đáng kể khác là sự xuất hiện ngày càng rõ nét của lớp doanh nghiệp nội thế hệ mới. Không ít đơn vị từng hoạt động trong lĩnh vực môi giới, phân phối hoặc dịch vụ bất động sản đã chuyển hướng, trực tiếp tham gia phát triển dự án thông qua con đường M&A và đứng tên chủ đầu tư.
Dù không sở hữu tiềm lực tài chính khổng lồ như các tập đoàn lớn, nhóm doanh nghiệp này lại có lợi thế về sự linh hoạt, khả năng thích ứng nhanh với chính sách và tư duy thực dụng trong lựa chọn dự án. Thay vì theo đuổi các khu đô thị hàng trăm hecta, họ chấp nhận những dự án vừa và nhỏ, quy mô dưới 2 hecta, tập trung vào phân khúc chung cư tầm trung, nơi nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao và ổn định.
Chính sự tham gia của thế hệ mới này đang góp phần tạo nên sức sống khác biệt cho thị trường bất động sản giai đoạn hiện nay. Thị trường trở nên thận trọng hơn, thực chất hơn nhưng cũng năng động và giàu khả năng thích nghi hơn so với những chu kỳ trước.
Doanh nghiệp Việt bước vào vai trò người đi săn
Thực tế thị trường cho thấy cán cân M&A bất động sản đang dịch chuyển theo hướng rõ ràng hơn bao giờ hết. Ông Dương Minh Quân, Tổng giám đốc Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Phương Nam, đơn vị chuyên môi giới các thương vụ M&A dự án tại khu vực phía Nam, cho biết kể từ năm 2025 đến nay doanh nghiệp này đã thực hiện thành công 8 thương vụ chuyển nhượng dự án.
Điểm chung dễ nhận thấy là bên mua phần lớn đều là doanh nghiệp trong nước, trong đó không ít đơn vị mới nổi, từng hoạt động ở mảng môi giới, phân phối trước khi chuyển hướng sang phát triển dự án và trực tiếp đứng tên chủ đầu tư.
Sự trỗi dậy của khối nội không chỉ thể hiện qua cảm nhận thị trường mà còn được phản ánh khá rõ nét qua các con số. Theo thống kê của JLL, bất động sản tiếp tục là lĩnh vực thu hút nhiều hoạt động M&A nhất trong năm qua với tổng giá trị giao dịch năm 2025 ước đạt khoảng 2,4 tỷ USD. Con số này thậm chí còn cao hơn nếu tính cả những thương vụ chưa được công bố chính thức.
Đáng chú ý vai trò của doanh nghiệp Việt ngày càng trở nên nổi bật. “Doanh nghiệp trong nước đã vượt lên trở thành bên mua chủ đạo, chiếm phần lớn các thương vụ có giá trị trên 100 triệu USD. Trong bối cảnh dòng vốn tín dụng bị thắt chặt, nhiều doanh nghiệp buộc phải chuyển hướng sang chiến lược M&A như một giải pháp then chốt nhằm duy trì đà phát triển”, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhận định.
Dù vậy cần nhìn nhận một cách khách quan rằng nhà đầu tư nước ngoài vẫn giữ vai trò quan trọng trên thị trường M&A bất động sản. Tuy nhiên khẩu vị của khối ngoại đang ngày càng chọn lọc và mang tính dài hạn hơn. Thay vì dàn trải, các quỹ đầu tư tập trung vào những dự án quy mô lớn có tính chiến lược gắn với phát triển đô thị khu công nghiệp logistics hoặc các trung tâm trung chuyển hàng hóa.
Ở chiều ngược lại phân khúc nhà ở đặc biệt tại các đô thị vệ tinh và khu vực giáp ranh các trung tâm lớn lại đang được khối nội đảm nhận ngày càng rõ nét. Đây là lĩnh vực đòi hỏi sự am hiểu thị trường bản địa khả năng xử lý thủ tục pháp lý linh hoạt cùng mạng lưới quan hệ sâu rộng. Những lợi thế này giúp doanh nghiệp Việt giữ vai trò chủ động trong nhiều thương vụ mà nhà đầu tư ngoại khó tiếp cận.
Tuy nhiên bức tranh M&A không hoàn toàn chỉ có gam màu tích cực. Một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay vẫn là bài toán vốn. Phần lớn doanh nghiệp bất động sản trong nước còn phụ thuộc đáng kể vào tín dụng ngân hàng. Trong bối cảnh lãi suất cho vay bất động sản đã lên mức khoảng 14 phần trăm mỗi năm cộng thêm chi phí hồ sơ chi phí chuyển nhượng và các khoản tài chính phát sinh khác thì chi phí vốn có thể nhanh chóng bào mòn lợi nhuận của thương vụ.
Thực tế này buộc doanh nghiệp phải thay đổi cách tiếp cận. Việc định giá dự án được thực hiện thận trọng hơn cấu trúc giao dịch được tính toán kỹ lưỡng hơn và tiến độ triển khai phải gắn chặt với khả năng tạo dòng tiền. Thị trường không còn chỗ cho những quyết định mang tính cảm tính hoặc dựa trên kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Theo đó xu hướng đàm phán kéo dài kỷ luật tài chính chặt chẽ và sự dè dặt trong ra quyết định đang dần trở thành chuẩn mực mới. Những thương vụ đi đến hồi kết thường là các giao dịch có nền tảng pháp lý rõ ràng phương án tài chính khả thi và khả năng khai thác bền vững trong trung hạn và dài hạn.
Nhìn tổng thể thị trường M&A bất động sản Việt Nam đang bước sang một giai đoạn mới nơi doanh nghiệp nội không còn ở vị thế bị thâu tóm mà đã đủ năng lực để chủ động tham gia sắp xếp lại cục diện thị trường. Sự vươn lên của khối nội không chỉ giúp tái cân bằng cấu trúc mà còn đặt nền móng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn dựa trên nội lực hiểu biết pháp lý và nhu cầu thực của nền kinh tế.
Cuộc đua M&A vì thế không còn đơn thuần là câu chuyện cá lớn nuốt cá bé mà đang chuyển hóa thành cuộc cạnh tranh về năng lực quản trị tầm nhìn chiến lược và khả năng thích ứng chính sách trong bối cảnh thị trường ngày càng sàng lọc khắt khe hơn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
