"Chìa khóa" cấu trúc lại không gian đô thị trong kỷ nguyên metro
Cùng với sự gia tăng dân số và mở rộng không gian đô thị, các đô thị lớn tại Việt Nam như Hà Nội và TP.HCM đang bước vào giai đoạn “chuyển mình” rõ nét trong chiến lược phát triển. Một trong những mô hình được nhắc đến nhiều nhất hiện nay là TOD, phát triển đô thị gắn với hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là metro.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định: “Trong 5 - 10 năm tới, TOD là một mô hình có tính khả thi cao, đặc biệt tại các thành phố đang ưu tiên đầu tư cho đường sắt đô thị”. Việc Chính phủ và Quốc hội thông qua các cơ chế đặc thù để phát triển hệ thống metro, cùng với quy định lồng ghép TOD trong các định hướng quy hoạch, đã biến khái niệm này từ một xu hướng học thuật thành chính sách hành động cụ thể.
Tại Hà Nội, quá trình thực thi TOD đang được kích hoạt mạnh mẽ thông qua mạng lưới metro. Tuyến số 3 (Nhổn – Ga Hà Nội) đã hoàn thiện hơn 80% và đang bước vào giai đoạn cuối cùng trước khi vận hành. Cùng lúc, tuyến số 2 (Nam Thăng Long - Trần Hưng Đạo) và tuyến số 5 (Văn Cao - Hòa Lạc) đã khởi công từ năm 2025, mang tính biểu tượng cho thế hệ metro mới tại Hà Nội. Các tuyến này không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn tăng khả năng dự đoán trong giao thông đô thị, điều vốn bị ảnh hưởng nặng bởi tình trạng tắc nghẽn kéo dài hiện nay.
Giới chuyên gia quy hoạch đánh giá, các khu vực quanh nhà ga metro sẽ trở thành “vành đai tăng trưởng” mới, kéo theo sự phát triển của dự án nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng, và không gian công cộng. TOD tạo điều kiện để phát triển các cực đô thị vệ tinh, giúp tái phân bố dân cư ra khỏi khu vực lõi. Qua đó, vừa giảm tải cho hạ tầng nội đô, vừa thúc đẩy phân bố hợp lý dân cư và hoạt động kinh tế.
Động lực của thị trường bất động sản từ bài học quốc tế
Những thành phố phát triển như Tokyo, Seoul hay Singapore là minh chứng sống động cho thành công của mô hình TOD. Mỗi quốc gia đều xây dựng nền tảng TOD dựa trên một số yếu tố cốt lõi: hệ thống metro vận hành ổn định và đúng giờ; quy hoạch tích hợp giữa nhà ở - thương mại - giao thông trong bán kính đi bộ quanh nhà ga; cơ cấu sử dụng đất hợp lý cho phát triển hỗn hợp; và cơ chế tài chính rõ ràng để tái đầu tư từ giá trị gia tăng đất đai.
Thành công không chỉ đến từ hạ tầng kỹ thuật mà còn từ thay đổi hành vi người dân. Khi metro trở thành lựa chọn nhanh, tiết kiệm và đáng tin cậy hơn xe máy hay ô tô, hành vi tiêu dùng, lựa chọn chỗ ở và cách di chuyển trong đô thị sẽ dịch chuyển theo hướng bền vững. Tại Việt Nam, sự thay đổi này đã bắt đầu hình thành trong tâm lý cư dân trẻ và tầng lớp trung lưu tại các thành phố lớn.
Từ góc độ thị trường, TOD không còn là một “khái niệm xu hướng” mà đã thể hiện rõ vai trò trong gia tăng giá trị bất động sản. Các báo cáo thị trường cho thấy, bất động sản nằm trong phạm vi 500 m quanh nhà ga metro ghi nhận mức tăng giá từ 20 - 40%, thậm chí cao hơn ở những vị trí gắn với depot hoặc giao cắt nhiều tuyến. Tuy nhiên, đây không phải là hiệu ứng tức thì. Giá trị của TOD tích lũy theo thời gian, phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng, khả năng vận hành ổn định và sự phát triển của hệ sinh thái xung quanh.
Chính vì thế, giai đoạn hiện nay, khi hạ tầng đang hình thành lại mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn. Những dự án bất động sản nằm gần ga metro đã khởi công, có định hướng phát triển hỗn hợp, tích hợp tiện ích và đồng bộ quy hoạch đang thu hút sự quan tâm lớn.
Mô hình TOD, trong bối cảnh đó, không chỉ là “từ khóa mới” của quy hoạch đô thị mà đang trở thành hạ tầng sống thật, góp phần nâng cao chất lượng đô thị Việt Nam trong thập kỷ tới.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
