HoREA vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, góp ý đối với Chương II của dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản. Các kiến nghị tập trung vào ba nhóm vấn đề lớn: điều kiện huy động vốn của dự án nhà ở; trình tự, thủ tục liên quan đến nhà đầu tư nước ngoài; và đặc biệt là quản lý hoạt động cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn phục vụ mục đích lưu trú.
Gỡ “điểm nghẽn” huy động vốn cho dự án nhà ở
Theo HoREA, việc sửa đổi Nghị định 95/2024/NĐ-CP cần được thực hiện theo hướng đồng bộ với Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan, nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp, người dân, đồng thời tăng hiệu quả quản lý nhà nước và phát triển thị trường bất động sản an toàn, bền vững.
Theo HoREA kiến nghị sửa đổi quy định về điều kiện huy động vốn của chủ đầu tư dự án nhà ở, đặc biệt đối với các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Hiệp hội cho rằng, quy định hiện hành tại Nghị định 95/2024/NĐ-CP mới chỉ cho phép huy động vốn khi dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc có quyền sử dụng đất hợp pháp. Trong khi đó, trên thực tế, nhiều dự án được triển khai theo hình thức đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, nhưng sau khi trúng đấu giá, trúng thầu, nhà đầu tư vẫn phải chờ một thời gian dài, có thể lên tới 36 tháng để hoàn tất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và được giao đất.
Trong khoảng thời gian này, nhà đầu tư đã phải ứng trước một lượng vốn rất lớn để thực hiện nghĩa vụ tài chính và bồi thường giải phóng mặt bằng, nhưng lại không được huy động vốn hợp pháp từ các tổ chức, cá nhân. Điều này gây áp lực tài chính nặng nề, làm chậm tiến độ dự án và ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở.
Do đó, HoREA đề xuất lựa chọn và hoàn thiện “Phương án 1” trong dự thảo Nghị định, cho phép nhà đầu tư được huy động vốn thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết ngay sau khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá hoặc trúng thầu, với điều kiện đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Riêng việc huy động vốn thông qua bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi dự án đã đáp ứng đầy đủ điều kiện theo luật định.
Bên cạnh đó, HoREA cũng kiến nghị làm rõ điều kiện vay vốn tín dụng đối với dự án nhà ở. Theo Hiệp hội, việc yêu cầu dự án “đã xác định được chủ đầu tư” khi vay vốn từ tổ chức tín dụng là cần thiết, nhằm bảo đảm an toàn cho hệ thống ngân hàng và phù hợp với thực tiễn triển khai dự án.
Hiệp hội cho rằng, trong trường hợp tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, chủ đầu tư chưa có nhu cầu bán nhà cho người nước ngoài, nhưng sau đó phát sinh nhu cầu, thì cần cho phép thực hiện thủ tục bổ sung ở giai đoạn dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, thay vì buộc phải điều chỉnh lại toàn bộ quyết định chủ trương đầu tư.
Hoàn thiện khung pháp lý cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn
HoREA đề xuất bổ sung quy định quản lý hoạt động cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn phục vụ mục đích lưu trú, đặc biệt đối với mô hình sử dụng các nền tảng chia sẻ phòng thuê (OTA) như Airbnb, Booking, Agoda…
Theo HoREA, Luật Nhà ở 2023 đã khẳng định quyền của chủ sở hữu nhà ở được cho thuê nhà, đồng thời cho phép các bên thỏa thuận về thời hạn thuê, mà không cấm hình thức cho thuê ngắn hạn. Bản chất của việc cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn là sử dụng căn hộ vào mục đích “để ở”, do đó không thể xem đây là hành vi sử dụng sai mục đích.
Tuy nhiên, do chưa có quy định cụ thể trong các văn bản dưới luật, hoạt động cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn trong nhiều năm qua phát triển tự phát, thiếu quản lý, dẫn đến nhiều hệ lụy như thất thu thuế, phát sinh tệ nạn xã hội, ảnh hưởng đến an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy và gây xung đột lợi ích giữa cư dân thường trú với chủ căn hộ cho thuê.
Từ thực tiễn đó, HoREA kiến nghị bổ sung một mục riêng trong Nghị định 95/2024/NĐ-CP để quy định cụ thể về điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan đến hoạt động cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn.
Theo đề xuất, chủ sở hữu hoặc người sử dụng căn hộ cho thuê ngắn hạn phải đăng ký kinh doanh, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế, đáp ứng các điều kiện về cơ sở vật chất, an toàn phòng cháy chữa cháy, đăng ký tạm trú cho người thuê và tuân thủ nghiêm nội quy nhà chung cư.
HoREA đề xuất quy định mức phí quản lý, vận hành nhà chung cư đối với căn hộ cho thuê ngắn hạn cao hơn so với căn hộ sử dụng để ở thường trú, nhằm bảo đảm công bằng và bù đắp chi phí quản lý phát sinh. Đồng thời, các nền tảng OTA cũng cần được xác định rõ trách nhiệm pháp lý, bao gồm đăng ký kinh doanh, thực hiện nghĩa vụ thuế và phối hợp cung cấp thông tin cho cơ quan quản lý nhà nước.
Bên cạnh đó, việc quản lý chặt chẽ nhưng không cấm đoán hoạt động cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn là giải pháp hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp, người dân và cư dân chung cư. Thực tế cho thấy, mô hình kinh tế chia sẻ trong lĩnh vực lưu trú đã đóng góp đáng kể cho ngành du lịch và nền kinh tế. Chỉ riêng Airbnb trong năm 2024 đã tạo ra giá trị hàng chục nghìn tỷ đồng và hàng chục nghìn việc làm tại Việt Nam.
HoREA đề nghị Bộ Xây dựng sớm hoàn thiện khung pháp lý để hoạt động cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn đi vào nền nếp, minh bạch, góp phần phát triển thị trường bất động sản và du lịch theo hướng bền vững.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
