Doanh nghiệp nội nổi lên trên thị trường M&A
Theo báo cáo cập nhật thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam mới đây của S&I Ratings, tổng giá trị các thương vụ M&A bất động sản được công bố trong 6 tháng đầu năm vượt 250 triệu USD. Tuy nhiên, quy mô này chưa phản ánh đầy đủ lượng vốn thực tế đang được cam kết trên thị trường, khi phương thức giao dịch ngày càng đa dạng, từ mua bán dự án, chuyển nhượng cổ phần đến hợp tác phát triển và góp vốn.
Theo S&I Ratings, khối nội đã vượt khối ngoại để trở thành bên mua chủ đạo và chiếm phần lớn các thương vụ có giá trị trên 100 triệu USD trong nửa đầu năm.
Diễn biến này cho thấy, M&A đang được sử dụng không chỉ như công cụ thu hút dòng vốn ngoại mà còn trở thành phương thức để doanh nghiệp trong nước tái cấu trúc danh mục, bổ sung quỹ đất và rút ngắn thời gian tiếp cận các dự án đã có nền tảng pháp lý.
Một số thương vụ diễn ra trong năm nay cho thấy rõ xu hướng này. Đầu năm, Mitsubishi Corporation nhận chuyển nhượng dự án Thuận An 1 từ Phát Đạt với giá trị khoảng 1.900 tỷ đồng. Dự án có diện tích khoảng 1,81 ha và nằm trong tổ hợp phát triển bất động sản cao tầng tại khu vực Thuận An. Thương vụ được xem là bước đi mở đầu cho quan hệ hợp tác giữa hai bên trong phát triển dự án.
Ở chiều doanh nghiệp nội, B-ONE TECH cùng các nhà đầu tư liên quan thuộc hệ sinh thái Bcons nhận chuyển nhượng dự án Thuận An 2 từ Phát Đạt với giá trị hơn 3.000 tỷ đồng. Giao dịch được thực hiện thông qua việc chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại doanh nghiệp sở hữu dự án, với khu đất khoảng 2,65 ha. Không chỉ mua dự án, doanh nghiệp trong nước còn gia tăng tỷ lệ tham gia tại những tổ hợp quy mô lớn.
Đáng chú ý là trường hợp Phát Đạt với dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm. Sau quá trình đàm phán và hoàn tất các thủ tục liên quan, doanh nghiệp đã hoàn tất thanh toán 7.666 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng 35% vốn tại Công ty TNHH Lotte Properties HCMC, pháp nhân thực hiện dự án.
Việc một doanh nghiệp trong nước đồng thời xuất hiện ở cả phía chuyển nhượng và bên mua cho thấy M&A đang trở thành công cụ điều chỉnh danh mục đầu tư linh hoạt hơn. Doanh nghiệp có thể bán tài sản để thu hồi vốn, giảm áp lực vốn dài hạn, đồng thời lựa chọn những dự án có vị trí, pháp lý và tiềm năng thương mại phù hợp với chiến lược mới.
Quỹ đất và pháp lý trở thành “tài sản” của cuộc chơi
Một động lực quan trọng phía sau là hành lang pháp lý về phát triển nhà ở thương mại đang được mở rộng.
Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội, có hiệu lực từ ngày 1/4/2025, cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Phạm vi thí điểm bao gồm trường hợp doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất, đang có quyền sử dụng đất hoặc kết hợp cả hai hình thức.
Nghị định 75/2025/NĐ-CP được Chính phủ ban hành để quy định chi tiết thi hành Nghị quyết 171, tạo thêm cơ sở để triển khai cơ chế thí điểm này trên thực tế.
Trong bối cảnh quỹ đất sạch ngày càng có giá trị, việc có thể tiếp cận dự án thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cổ phần hoặc phần vốn góp giúp M&A trở thành một phương án rút ngắn đáng kể quá trình tạo lập quỹ đất.
Thị trường cũng ghi nhận những giao dịch quy mô lớn tại Đại Phước, Đồng Nai. Theo Grant Thornton, Everland An Giang đã nhận chuyển nhượng phân khu 7.1 thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước từ DIC Corp với diện tích khoảng 14,3 ha, giá trị hơn 489 tỷ đồng. Cùng dự án, TNT Phú Hòa nhận chuyển nhượng các phân khu 1, 2 và 3 với tổng diện tích khoảng 30,7 ha, giá trị hơn 2.465 tỷ đồng.
Những thương vụ này cho thấy, tài sản được săn tìm không nhất thiết phải là một dự án hoàn chỉnh. Một phân khu, quỹ đất hoặc phần vốn tại pháp nhân dự án cũng có thể trở thành đối tượng của giao dịch nếu đáp ứng yêu cầu về pháp lý, vị trí và khả năng phát triển.
Theo JLL, trong nửa đầu năm, phân khúc nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn về số lượng giao dịch M&A. Khẩu vị nhà đầu tư cũng đang thay đổi theo hướng thận trọng hơn, ưu tiên tài sản đã hình thành, có pháp lý minh bạch và khả năng tạo dòng tiền thay vì chỉ đặt cược vào kỳ vọng tăng giá. Trong khi đó, bài toán vốn vẫn là yếu tố quyết định tốc độ của cuộc chơi.
S&I Ratings cho biết, tổng dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đến cuối quý II/2026 đạt 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% so với quý trước, tương đương tăng 60.897 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu tăng từ 0,61 lần lên 0,72 lần, mức cao nhất trong 15 quý gần đây.
Tỷ trọng nợ dài hạn tăng từ 63,1% lên 67,3% tổng dư nợ. Điều này cho thấy một phần đáng kể nguồn vốn vay đang được sử dụng cho quá trình giải ngân, triển khai và phát triển dự án thay vì chỉ phục vụ nhu cầu xoay vòng vốn ngắn hạn.
Kênh trái phiếu cũng đang được kích hoạt trở lại. Trong 6 tháng đầu năm, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt khoảng 275.400 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản chiếm 128.200 tỷ đồng, tương đương 46,5%.
Riêng quý II, doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 102.400 tỷ đồng trái phiếu, tăng 228% so với cùng kỳ và chiếm 43,8% tổng giá trị phát hành toàn thị trường. Tuy nhiên, dòng vốn này tập trung khá mạnh vào các doanh nghiệp lớn, khi Vingroup, Masterise và Sun Group đóng góp 83,9% lượng trái phiếu bất động sản phát hành trong quý.
Như vậy, bức tranh M&A bất động sản năm 2026 đang hình thành trên hai chiều. Một mặt, doanh nghiệp cần vốn có xu hướng chuyển nhượng những tài sản không còn phù hợp với chiến lược hoặc cần thu hồi vốn. Mặt khác, những doanh nghiệp có năng lực tài chính và khả năng triển khai lại tăng tốc thâu tóm dự án, quỹ đất và phần vốn tại các dự án có tiềm năng.
Trong đó, hoạt động M&A cũng không còn nhất thiết được thể hiện bằng một thương vụ mua bán toàn bộ dự án. Hợp tác phát triển, mua một phần vốn góp hoặc cùng tham gia pháp nhân dự án đang trở thành những cấu trúc giao dịch phổ biến hơn. Điều này khiến quy mô vốn thực tế của thị trường có thể lớn hơn đáng kể so với tổng giá trị các thương vụ được công bố.
Trong giai đoạn tiếp theo, khả năng hoàn thiện pháp lý, kiểm soát đòn bẩy và đưa quỹ đất vào khai thác sẽ là những yếu tố quyết định chất lượng của làn sóng M&A. Khi nguồn vốn không còn là lợi thế duy nhất, doanh nghiệp sở hữu quỹ đất tốt, pháp lý rõ ràng và năng lực triển khai nhanh sẽ có nhiều lợi thế hơn trên thị trường chuyển nhượng.
M&A vì thế đang chuyển từ câu chuyện “mua - bán dự án” sang một cuộc tái phân bổ nguồn lực trong ngành bất động sản. Dòng tiền có xu hướng tìm đến những tài sản có khả năng triển khai thực tế, trong khi các doanh nghiệp phải liên tục tính toán lại danh mục để cân bằng giữa quỹ đất, vốn và tốc độ đưa dự án ra thị trường.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
