Trước tình trạng giới thiệu, nhận đặt chỗ, huy động sự quan tâm của khách hàng đối với những sản phẩm chưa đủ điều kiện kinh doanh luôn tiềm ẩn nguy cơ làm méo mó thị trường, đẩy rủi ro về phía người mua.
Nghị định 339/2026/NĐ-CP đang tạo thêm một lớp kiểm soát đáng chú ý khi sàn giao dịch đưa bất động sản không đủ điều kiện vào kinh doanh có thể bị phạt 400-600 triệu đồng, đồng thời một số hành vi vi phạm có thể bị đình chỉ hoạt động từ 3-6 tháng.
‘Bán lúa non’ không còn là chuyện riêng của mỗi chủ đầu tư
Điểm đáng chú ý của Nghị định 339/2026/NĐ-CP là trách nhiệm không chỉ dừng ở chủ đầu tư. Sàn giao dịch trở thành một “bộ lọc” quan trọng trước khi sản phẩm tiếp cận khách hàng.
Quy định mới, ngoài mức phạt 400-600 triệu đồng đối với hành vi đưa bất động sản không đủ điều kiện vào kinh doanh, sàn không có giấy phép hoạt động có thể bị phạt 200-400 triệu đồng; sàn sử dụng môi giới không đủ điều kiện cũng có thể chịu mức phạt tương tự. Hành vi không niêm yết, cung cấp thông tin không đầy đủ hoặc không chính xác về bất động sản có thể bị phạt 80-100 triệu đồng.
Đáng chú ý, cá nhân môi giới cung cấp thông tin không trung thực hoặc không công khai thông tin theo quy định cũng có thể bị phạt 120-160 triệu đồng; một số hành vi còn có thể bị đình chỉ hoạt động môi giới 3-6 tháng.
Như vậy, mô hình “chủ đầu tư đưa hàng, môi giới chỉ bán” sẽ ngày càng khó đứng vững. Về bản chất, sàn giao dịch không thể chỉ đóng vai trò phân phối mà phải kiểm soát hồ sơ, điều kiện kinh doanh và thông tin sản phẩm trước khi đưa ra thị trường. Đây cũng là hướng phù hợp với quá trình chuẩn hóa hoạt động môi giới.
Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), tới 89% lực lượng môi giới được khảo sát chưa có chứng chỉ hành nghề còn hiệu lực; trong đó 51,8% chưa có chứng chỉ và chưa từng qua đào tạo, 24,1% đã qua đào tạo nhưng chưa có chứng chỉ và 12,8% có chứng chỉ nhưng đã hết hiệu lực. Chỉ 11,3% có chứng chỉ còn hiệu lực.
Con số này cho thấy khoảng trống lớn nhất của thị trường không chỉ nằm ở quy định mà còn ở năng lực thực thi. Khi người bán thiếu kiến thức pháp lý, việc biến thông tin quảng cáo thành những cam kết vượt quá hồ sơ dự án rất dễ xảy ra.
VARS cũng xác định “Chuẩn mực – Minh bạch – Kỷ nguyên số” là định hướng tất yếu của nghề môi giới trong giai đoạn mới, đồng thời nhấn mạnh yêu cầu tái định hình đội ngũ môi giới theo hướng chuyên nghiệp, bài bản và thích ứng với công nghệ.
Ở góc độ quản lý, yêu cầu này đang được đặt trong một quá trình rộng hơn. Bộ Xây dựng đã định hướng hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản nhằm tăng khả năng chia sẻ dữ liệu và nâng hiệu quả quản lý.
Đáng chú ý hơn, trong định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản được thảo luận trong năm 2026, cơ quan lập pháp đề cập đến việc mỗi sản phẩm bất động sản có mã định danh duy nhất, tích hợp thông tin về pháp lý dự án, quy hoạch, thế chấp, lịch sử giao dịch và các dữ liệu liên quan. Thông tin dự án được định hướng công khai trên hệ thống dữ liệu trước khi nhận đặt cọc hoặc giao dịch.
Thanh khoản giảm, càng cần “lọc” hàng hóa
Theo Bộ Xây dựng, trong quý II/2026, thị trường tiếp tục duy trì xu hướng phục hồi, song thanh khoản có dấu hiệu thận trọng hơn. Đáng chú ý, đất nền ghi nhận 73.438 giao dịch thành công, chỉ bằng 67,4% quý I và 59,9% cùng kỳ năm trước. Báo cáo từ 25/34 địa phương cho thấy lượng tồn kho của chủ đầu tư tại các dự án trong quý II khoảng 39.284 căn, nền.
Khi thanh khoản không còn tăng nóng, cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư và đơn vị phân phối càng gay gắt. Đây cũng là thời điểm dễ phát sinh các hình thức kích cầu như booking, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng mua hoặc quảng bá những sản phẩm chưa hoàn tất điều kiện pháp lý. Vấn đề nằm ở ranh giới giữa thăm dò nhu cầu thị trường và huy động tiền của khách hàng khi sản phẩm chưa đủ điều kiện giao dịch.
Chính vì vậy, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản đang được đặt trong hướng hoàn thiện cơ chế đặt cọc và huy động vốn ở giai đoạn đầu dự án. Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn cũng yêu cầu nghiên cứu rõ các hình thức thỏa thuận hợp tác đầu tư, đăng ký nguyện vọng trước thời điểm dự án đủ điều kiện kinh doanh, đồng thời phải có giới hạn, bảo lãnh và giám sát phù hợp để bảo vệ các bên.
Đây là điểm đặc biệt quan trọng. Nếu chỉ phạt sàn sau khi vi phạm xảy ra nhưng chưa kiểm soát được dòng tiền và hành vi nhận tiền trước giao dịch, thị trường vẫn có thể xuất hiện những cách thức “lách” mới.
Nghị định 339/2026/NĐ-CP cũng đã bổ sung chế tài đối với việc doanh nghiệp bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng không thông qua tài khoản ngân hàng, với mức phạt 240-300 triệu đồng. Điều này cho thấy xu hướng quản lý đang chuyển dần từ xử lý một hành vi đơn lẻ sang kiểm soát cả quy trình giao dịch.
Với doanh nghiệp, đây vừa là áp lực vừa là cơ hội. Các chủ đầu tư có hồ sơ pháp lý đầy đủ sẽ có thêm lợi thế cạnh tranh khi khách hàng ngày càng quan tâm đến tính an toàn của sản phẩm. Ngược lại, doanh nghiệp phụ thuộc vào việc mở bán sớm để xoay vòng dòng tiền sẽ phải điều chỉnh mô hình kinh doanh.
Từ góc nhìn của cộng đồng môi giới, việc chuẩn hóa cũng không nên chỉ được nhìn như một biện pháp xử phạt. Tại hội thảo góp ý sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản ngày 6/8/2026, VARS cho biết mục tiêu là hoàn thiện chính sách theo hướng đồng bộ, minh bạch và khả thi, với sự tham gia của cơ quan quản lý, hiệp hội, chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp.
Với thị trường, điều quan trọng nhất là tạo được một cơ chế mà ở đó sản phẩm chưa đủ điều kiện không thể dễ dàng tiếp cận khách hàng, thay vì chỉ trông chờ vào việc xử phạt sau khi tiền đã được thu và tranh chấp đã phát sinh.
Cần một “hàng rào” trước giao dịch, có thể thấy Nghị định 339/2026/NĐ-CP đang tạo ra sức ép mới đối với sàn giao dịch và môi giới. Mức phạt 600 triệu đồng đủ lớn để khiến doanh nghiệp phải cân nhắc lại chi phí của việc “đánh cược” bằng những sản phẩm chưa đủ điều kiện.
Nhưng tiền phạt không phải là chiếc khóa duy nhất. Muốn chặn căn cơ tình trạng “bán lúa non”, thị trường cần đồng thời ba lớp bảo vệ: hồ sơ pháp lý được số hóa và công khai; sàn phải chịu trách nhiệm kiểm tra trước khi phân phối; dòng tiền đặt cọc, thanh toán phải được kiểm soát minh bạch.
Định hướng xây dựng mã định danh cho từng sản phẩm bất động sản nếu được triển khai đồng bộ có thể tạo ra một bước tiến đáng kể. Khi người mua có thể kiểm tra trên một hệ thống chính thức tình trạng pháp lý, quy hoạch, thế chấp và điều kiện giao dịch trước khi xuống tiền, “đất diễn” của quảng cáo quá mức sẽ thu hẹp.
Trong ngắn hạn, quy định mới có thể khiến một bộ phận sàn và môi giới tăng chi phí tuân thủ, thậm chí rút khỏi thị trường nếu không đáp ứng được chuẩn mực. Nhưng về dài hạn, đây lại là quá trình thanh lọc cần thiết.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
