Với nguồn cung cải thiện, yêu cầu về tính minh bạch, năng lực và trách nhiệm của các chủ thể tham gia ngày càng cao. Trong bối cảnh đó, nghề môi giới cũng đứng trước một cuộc sàng lọc đáng kể. Nghị định 339/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 26/8/2026, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản không có chứng chỉ hoặc hành nghề nhưng không làm việc trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới, sàn giao dịch có thể bị phạt từ 40-60 triệu đồng.
Đây không chỉ là câu chuyện tăng mức phạt, nó cho thấy nghề môi giới đang được chuyển từ mô hình dựa nhiều vào quan hệ cá nhân, kinh nghiệm và khả năng “chốt sale” sang mô hình có điều kiện hành nghề, tổ chức chịu trách nhiệm và chuẩn mực nghề nghiệp rõ ràng hơn.
Pháp lý siết lại, thị trường thanh lọc
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, từ ngày 1/1/2025, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản không được hành nghề tự do mà phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
Nghị định 339 vừa có hiệu lực tiếp tục cụ thể hóa yêu cầu này bằng chế tài. Không chỉ cá nhân không có chứng chỉ có thể bị xử phạt, người có chứng chỉ nhưng hành nghề bên ngoài doanh nghiệp theo quy định cũng nằm trong diện bị phạt. Với doanh nghiệp môi giới, trường hợp không có tối thiểu một cá nhân có chứng chỉ hành nghề có thể bị phạt 60-80 triệu đồng.
Điều này tạo ra thay đổi đáng kể đối với nhóm môi giới “tay ngang” là những người bước vào thị trường khi bất động sản sốt nóng, chủ yếu dựa vào mạng lưới cá nhân, đăng tin trên mạng xã hội, môi giới theo vụ việc hoặc tranh thủ kiếm thêm thu nhập từ các giao dịch nhà đất.
Trong giai đoạn thị trường tăng nóng, lực lượng này từng đóng vai trò không nhỏ trong việc kết nối người mua và người bán. Tuy nhiên, khi thị trường yêu cầu thông tin pháp lý chính xác hơn, sản phẩm phải đáp ứng điều kiện giao dịch và trách nhiệm tư vấn được đặt cao hơn, lợi thế của mô hình môi giới tự phát giảm đáng kể.
Khảo sát của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy 89% môi giới được khảo sát chưa có hoặc đã hết hạn chứng chỉ hành nghề. Trong đó, 51,8% chưa từng tham gia đào tạo chính quy; chỉ 11,3% đang sở hữu chứng chỉ còn hiệu lực.
Con số này cho thấy khoảng cách giữa yêu cầu pháp lý và thực trạng nguồn nhân lực vẫn rất lớn. Nếu việc thực thi quy định được tăng cường, một bộ phận môi giới sẽ phải lựa chọn: học và thi chứng chỉ, gia nhập doanh nghiệp chuyên nghiệp hoặc rời khỏi nghề.
Thực tế, nhu cầu hợp thức hóa lực lượng môi giới cũng đang thể hiện rõ. Tại TP.HCM, hơn 6.000 người đã tham gia kỳ thi cấp chứng chỉ môi giới trong năm 2026, trong bối cảnh việc cấp chứng chỉ từng bị ách tắc gần hai năm. Tại Đồng Tháp, kỳ thi sát hạch năm 2026 cũng thu hút 848 thí sinh.
Như vậy, sự thay đổi không phải là “đóng cửa” nghề môi giới, mà là chuyển sang một thị trường trong đó người làm nghề phải chứng minh năng lực.
Ở góc độ cơ quan quản lý, việc chuẩn hóa môi giới được đặt trong mục tiêu lớn hơn là nâng tính minh bạch của toàn bộ thị trường. Bộ Xây dựng đánh giá Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã đưa hoạt động môi giới, sàn giao dịch, tư vấn và quản lý bất động sản vào khuôn khổ quản lý chặt chẽ hơn.
Đáng chú ý, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang được xây dựng theo hướng cắt giảm khoảng 30% số điều, giảm điều kiện kinh doanh và tăng phân cấp cho địa phương, nhưng đồng thời tiếp tục đặt trọng tâm vào minh bạch dữ liệu và hiệu quả quản lý thị trường.
Điều đó có nghĩa, “siết” môi giới không nhất thiết đồng nghĩa với việc dựng thêm hàng rào hành chính. Xu hướng đang là giảm thủ tục nhưng tăng trách nhiệm và khả năng truy xuất.
Cơ hội thuộc về những nhà môi giới chuyên nghiệp
Sự thanh lọc diễn ra trong lúc thị trường bất động sản đang biến động. Theo Bộ Xây dựng, trong quý II/2026, cả nước có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới với quy mô 103.205 căn, tăng 194,8% so với quý I. Có thêm 131 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, với 59.073 căn.
Tuy nhiên, tổng lượng giao dịch thành công trong quý II chỉ khoảng 100.005 giao dịch, bằng 71,5% quý I/2026. Điều này cho thấy nguồn cung tăng chưa đồng nghĩa thanh khoản tăng tương ứng; người mua ngày càng thận trọng trong lựa chọn sản phẩm. Đây chính là môi trường mà môi giới chuyên nghiệp có thể tạo khác biệt.
Theo VARS, thị trường đang bước vào quá trình thanh lọc và tái định vị giá trị theo nhu cầu thực. Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính nhận định thị trường không còn được dẫn dắt chủ yếu bởi tâm lý đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà đang chuyển dần theo khả năng khai thác và nhu cầu ở thực. Khi người mua quan tâm nhiều hơn đến pháp lý dự án, quy hoạch, tiến độ, khả năng khai thác, dòng tiền và giá trị sử dụng, vai trò của môi giới cũng thay đổi.
Một người chỉ có khả năng đưa khách đi xem nhà sẽ khó cạnh tranh với môi giới có thể phân tích pháp lý, tài chính, quy hoạch, sản phẩm tương đồng và rủi ro giao dịch. Tương tự, môi giới chỉ dựa vào quảng cáo “giá sắp tăng”, “sắp có quy hoạch” hay “sắp mở đường” sẽ ngày càng khó tạo niềm tin.
Theo đại diện VARS cũng cho rằng nghề môi giới đang đứng trước yêu cầu tái định vị về năng lực, đạo đức nghề nghiệp và khả năng thích ứng công nghệ. Với doanh nghiệp môi giới, đây vừa là thách thức vừa là cơ hội. Việc loại bỏ lực lượng thiếu chuẩn có thể khiến chi phí tuyển dụng, đào tạo ban đầu tăng lên, nhưng đổi lại doanh nghiệp có thể xây dựng thương hiệu dựa trên chất lượng nhân sự thay vì chỉ dựa vào số lượng sale.
Doanh nghiệp cũng sẽ phải chịu trách nhiệm lớn hơn đối với hoạt động của nhân viên. Nghị định mới quy định doanh nghiệp môi giới phải có quy chế hoạt động, bảo đảm điều kiện cơ sở vật chất, kỹ thuật và tối thiểu một người có chứng chỉ hành nghề. Một số vi phạm còn có thể dẫn tới đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới từ 3-6 tháng.
Ở góc độ thị trường, đây là bước chuyển cần thiết. Một hệ thống môi giới chuyên nghiệp hơn có thể giúp giảm thông tin sai lệch, hạn chế tình trạng thổi giá, tạo giao dịch ảo và góp phần bảo vệ người mua.
Tất nhiên, chứng chỉ không thể là “tấm vé bảo đảm” cho chất lượng môi giới. Người có chứng chỉ vẫn có thể cung cấp thông tin thiếu chính xác hoặc tư vấn chưa đầy đủ. Vì vậy, song song với chuẩn hóa chứng chỉ, cần tăng chất lượng đào tạo, kiểm soát nội dung hành nghề và nâng trách nhiệm của doanh nghiệp.
Thị trường bất động sản phục hồi sẽ tạo thêm nhiều việc làm cho nghề môi giới, nhưng không còn là “miếng bánh” dễ tiếp cận như trước. Khi quy định về chứng chỉ, nơi hành nghề và trách nhiệm cung cấp thông tin được thực thi mạnh hơn, môi giới “tay ngang” thiếu chuẩn sẽ ngày càng khó tồn tại. Ngược lại, những người chịu đầu tư vào kiến thức pháp lý, kỹ năng tài chính, đạo đức nghề nghiệp và công nghệ sẽ có cơ hội trở thành lực lượng trung gian chuyên nghiệp, góp phần đưa thị trường bất động sản sang giai đoạn minh bạch và bền vững hơn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
