Lệch pha nguồn cung và bài toán nhà ở xã hội
Bức tranh nguồn cung nhà ở thương mại tại TP Hồ Chí Minh cũ trong nhiều năm qua cho thấy sự thay đổi mạnh về cơ cấu sản phẩm.
Theo số liệu HoREA tổng hợp, năm 2017, TP Hồ Chí Minh có 92 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, cung cấp 42.991 căn. Trong đó, nhà ở cao cấp chiếm 10.987 căn, tương đương 25,5%; phân khúc trung cấp có 19.509 căn, chiếm 45,4%; còn nhà ở giá phù hợp đạt 12.495 căn, tương đương 29,1%.
Chỉ vài năm sau, cơ cấu này thay đổi nhanh chóng. Năm 2018, tổng nguồn cung giảm còn 28.316 căn. Đến năm 2019 còn 23.046 căn; năm 2020 là 16.895 căn; năm 2021 còn 14.443 căn; năm 2022 đạt 12.147 căn. Năm 2023 nguồn cung tăng lên 17.753 căn nhưng đến năm 2024 chỉ còn 3.845 căn.
Đáng chú ý nhất là sự biến mất của phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp. Năm 2017, phân khúc này còn chiếm 29,1% tổng nguồn cung, tương ứng 12.495 căn. Năm 2018 còn 6.981 căn, chiếm 24,7%. Sang năm 2019, số lượng giảm còn 2.359 căn, tương đương 10,2%.
Đến năm 2020, chỉ còn 163 căn, chiếm khoảng 1% tổng nguồn cung. Từ năm 2021 đến năm 2024, theo thống kê của HoREA, TP Hồ Chí Minh cũ không còn căn hộ thương mại giá phù hợp nào được đưa ra thị trường.
Trong khi đó, phân khúc cao cấp ngày càng chiếm tỷ trọng lớn. Giai đoạn 2019-2023, nhà ở cao cấp thường chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung. Đến năm 2024, 100% nguồn cung nhà ở thương mại theo thống kê của HoREA thuộc phân khúc cao cấp.
Sự thay đổi này tạo ra một nghịch lý: thị trường thiếu nhà ở nhưng sản phẩm mới lại không tập trung vào nhóm khách hàng đông đảo nhất.
HoREA cho rằng, thị trường bất động sản từ năm 2020 đến nay không chỉ thiếu nguồn cung mà còn “lệch pha” về phân khúc.
Một mặt, các dự án thương mại giá phù hợp gần như không còn xuất hiện. Mặt khác, nhà ở xã hội dù được thúc đẩy nhưng nguồn cung vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu.
Theo số liệu HoREA, tại TP Hồ Chí Minh cũ, giai đoạn 2016-2020 chỉ phát triển được gần 15.000 căn nhà ở xã hội. Trong giai đoạn 2021-2025, số lượng đạt 17.902 căn.
Trong 8 tháng đầu năm 2026, TP Hồ Chí Minh đã khởi công 10 dự án nhà ở xã hội với tổng cộng 11.362 căn, nâng tổng số dự án nhà ở xã hội đang triển khai lên 22 dự án, với khoảng 19.900 căn.
Những con số này cho thấy nguồn cung nhà ở xã hội đang được cải thiện. Tuy nhiên, theo HoREA, vẫn cần một phân khúc bổ sung để đáp ứng nhu cầu của những người không thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng cũng khó tiếp cận nhà thương mại thông thường. Đó chính là khoảng trống mà nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng lấp đầy.
HoREA cho rằng, thị trường không thể chỉ dựa vào một loại hình nhà ở để giải quyết nhu cầu của toàn bộ người dân. Một bên là nhà ở xã hội với điều kiện tiếp cận và chính sách hỗ trợ riêng; bên kia là nhà ở thương mại vận hành hoàn toàn theo giá thị trường. Khoảng giữa hai phân khúc này cần một sản phẩm có giá phù hợp hơn nhưng vẫn vận hành theo nguyên tắc thương mại.
TP Hồ Chí Minh mở rộng có thể bổ sung nguồn cung
Sau khi hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, không gian thị trường nhà ở TP Hồ Chí Minh đã được mở rộng đáng kể.
HoREA nhận định, nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp từ hai địa phương trước đây đã giúp giảm phần nào tình trạng lệch pha phân khúc tại thị trường TP Hồ Chí Minh mới. Cùng với việc các dự án tồn đọng được tháo gỡ, nguồn cung trong thời gian tới được kỳ vọng đa dạng hơn.
Tuy nhiên, theo Hiệp hội, nguồn cung mới cần được hình thành một cách bền vững chứ không chỉ dựa vào việc khơi thông những dự án cũ. Đây là lý do HoREA đề nghị đưa chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp vào Luật Nhà ở.
Nếu chỉ kỳ vọng doanh nghiệp tự phát triển phân khúc này mà không có cơ chế khuyến khích, bài toán nguồn cung có thể tiếp tục lặp lại. Bởi chi phí đất đai, xây dựng, tài chính và thủ tục khiến doanh nghiệp khó tạo ra sản phẩm có giá thấp trong khi vẫn bảo đảm hiệu quả đầu tư.
HoREA cho rằng, chính sách mới cần tạo động lực để doanh nghiệp chủ động tham gia khi nhận thấy đây là phân khúc có thị trường rộng, nhu cầu ở thực cao và khả năng thanh khoản tốt.
HoREA không đề xuất Nhà nước buộc doanh nghiệp phải tham gia phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Thay vào đó, doanh nghiệp sẽ tự cân nhắc dựa trên hiệu quả dự án.
Nếu mô hình này được triển khai, thị trường có thể hình thành thêm nguồn cung ở phân khúc mà nhiều năm qua gần như bỏ trống.
Khi đó, mục tiêu không chỉ là đưa giá nhà xuống thấp hơn mà còn là điều chỉnh lại cơ cấu nguồn cung, để thị trường bất động sản không tiếp tục phụ thuộc quá lớn vào sản phẩm cao cấp.
Với TP Hồ Chí Minh, nơi nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn, việc khôi phục phân khúc vừa túi tiền có thể trở thành một trong những yếu tố quan trọng để thị trường dịch chuyển trở lại gần hơn với nhu cầu ở thực.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
