Savills cho rằng, phương thức thâm nhập thị trường đang trở thành một biến số quan trọng trong chiến lược đầu tư Living Sector tại châu Á - Thái Bình Dương, trong đó Việt Nam bắt đầu xuất hiện những nền tảng đầu tiên.
Giá nhà cao mở thêm dư địa cho thị trường nhà ở cho thuê
Phân khúc Living Sector, nhóm bất động sản nhà ở tạo dòng tiền gồm: Nhà ở cho thuê và các mô hình lưu trú dài hạn, đang được chú ý khi khẩu vị đầu tư dịch chuyển từ phát triển để bán sang sở hữu và vận hành tài sản lâu dài.
Theo Savills, thị trường châu Á - Thái Bình Dương đang ghi nhận nhiều cách thức tham gia khác nhau, thay vì chỉ tập trung vào việc phát triển dự án mới. Các nhà đầu tư có thể lựa chọn chuyển đổi tài sản gặp khó khăn, tái định vị tài sản lỗi thời, phát triển dự án mới, đầu tư vào nền tảng vận hành thông qua M&A hoặc vốn tăng trưởng, hay mua trực tiếp tài sản đã ổn định.
Điểm đáng chú ý là sự thay đổi này đang đặt bài toán vận hành ngang hàng với giá trị tài sản. Một bất động sản có vị trí tốt nhưng vận hành kém hiệu quả chưa chắc tạo ra dòng tiền hấp dẫn, trong khi những tài sản được quản lý chuyên nghiệp có thể duy trì công suất và khai thác giá trị tốt hơn trong dài hạn.
Tại Việt Nam, thị trường Living Sector vẫn đang ở giai đoạn tương đối sớm. Tuy nhiên, nhu cầu đối với một số mô hình nhà ở được quản lý chuyên nghiệp đã thể hiện khá rõ tại các đô thị lớn.
Riêng tại TP Hồ Chí Minh, thị trường căn hộ dịch vụ có khoảng 7.000 căn trong quý II/2026, công suất đạt 84%, giá thuê bình quân gần 560.000 đồng/m²/tháng. Nguồn cung giảm khi một số dự án Hạng C quy mô nhỏ rút khỏi thị trường hoặc tạm đóng cửa để cải tạo, trong khi hiệu quả thị trường được cải thiện nhờ nhu cầu đối với những dự án được vận hành tốt.
Đây có thể xem là một chỉ dấu quan trọng đối với thị trường nhà ở tạo dòng tiền. Khi người thuê ngày càng quan tâm tới chất lượng dịch vụ, tính ổn định và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, lợi thế cạnh tranh không còn nằm hoàn toàn ở bản thân tài sản mà còn phụ thuộc vào năng lực quản lý và vận hành. Trong khi đó, áp lực về giá nhà đang làm bài toán thuê trở nên đáng chú ý hơn.
Theo Savills, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân tại TP Hồ Chí Minh trong năm 2026 đã vượt 90 triệu đồng/m², trong khi 80% nguồn cung có giá trên 120 triệu đồng/m². Mặt bằng giá này có thể tạo thêm dư địa cho các mô hình nhà ở cho thuê chuyên nghiệp phát triển trong dài hạn, nhất là khi quy mô dân số đô thị, lực lượng lao động dịch chuyển và nhu cầu linh hoạt về nơi ở tiếp tục gia tăng.
Không chỉ nhìn thị trường theo câu chuyện nguồn cung căn hộ để bán, một phân khúc khác đang dần được đặt lên bàn cân: bất động sản được xây dựng hoặc tái cấu trúc để nắm giữ, khai thác và thu dòng tiền định kỳ.
Nhà đầu tư không chỉ chọn tài sản, mà chọn cả cách tham gia thị trường
Theo ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhu cầu đối với các sản phẩm nhà ở được quản lý chuyên nghiệp đang gia tăng, đặc biệt tại những đô thị có hoạt động kinh tế và dòng vốn quốc tế mạnh.
Ông Neil MacGregor cho rằng, thị trường Việt Nam vẫn còn phân mảnh nhưng chính điều này lại mở ra cơ hội cho những mô hình có khả năng kết hợp vốn dài hạn với năng lực vận hành. Khi đánh giá một cơ hội Living Sector, nhà đầu tư không chỉ cần xem xét giá trị tài sản mà còn phải tính đến cách tài sản được vận hành, duy trì công suất và tạo dòng tiền trong dài hạn.
Từ góc độ thị trường, với sự thay đổi đáng chú ý trong khẩu vị đầu tư bất động sản. Nếu với mô hình phát triển truyền thống, doanh nghiệp tập trung vào quỹ đất, pháp lý, xây dựng và bán hàng, thì với tài sản tạo dòng tiền, bài toán được kéo dài xuyên suốt vòng đời dự án. Vị trí, thiết kế, cơ cấu sản phẩm, tiện ích, khách thuê mục tiêu, tỷ lệ lấp đầy, giá thuê, chi phí vận hành và khả năng duy trì dòng tiền đều trở thành những biến số ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư.
Savills chỉ ra ba hướng tiếp cận đáng chú ý đối với thị trường Việt Nam. Thứ nhất là tái định vị tài sản hiện hữu. Những khách sạn, văn phòng hoặc loại hình bất động sản không còn phù hợp với nhu cầu ban đầu có thể được xem xét chuyển đổi sang co-living, nhà ở sinh viên hoặc các mô hình lưu trú dài hạn nếu đáp ứng yêu cầu về vị trí, cấu trúc tài sản và pháp lý. Với Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, hướng đi này có thể giúp tận dụng những tài sản đang khai thác chưa tối ưu thay vì luôn phải bắt đầu bằng một dự án mới.
Tuy nhiên, chuyển đổi không đồng nghĩa với việc tài sản đương nhiên trở nên hiệu quả. Chi phí cải tạo, khả năng chuyển đổi công năng và mô hình vận hành sau đó sẽ quyết định tính khả thi của phương án này.
Thứ hai là đầu tư vào nền tảng vận hành. Thay vì mua từng tài sản riêng lẻ, dòng vốn có thể tìm đến các doanh nghiệp sở hữu hoặc vận hành danh mục nhà ở cho thuê. Một nền tảng có khả năng quản lý nhiều tài sản, ứng dụng công nghệ, kiểm soát chi phí và duy trì trải nghiệm người thuê có thể tạo ra hiệu quả quy mô cao hơn so với việc vận hành từng dự án độc lập.
Theo hướng đáng chú ý với Việt Nam khi thị trường cho thuê hiện vẫn còn phân mảnh. Sự kết hợp giữa nguồn vốn dài hạn và năng lực vận hành tại địa phương có thể mở đường cho những danh mục tài sản quy mô lớn hơn, đồng nhất hơn về chất lượng dịch vụ.
Thứ ba là mô hình Build-to-Rent (BTR), tức phát triển bất động sản ngay từ đầu với mục tiêu cho thuê và nắm giữ dài hạn. Khác với dự án phát triển để bán, BTR đòi hỏi nhà đầu tư phải tính toán toàn bộ vòng đời tài sản, từ lựa chọn vị trí, thiết kế, cơ cấu căn hộ đến công suất cho thuê, chi phí vận hành và khả năng duy trì dòng tiền.
Sự phát triển của Living Sector không đồng nghĩa mô hình nhà ở truyền thống sẽ bị thay thế. Tuy nhiên, cách nhìn về bất động sản đang được mở rộng: từ một sản phẩm để bán sang một loại tài sản có thể sở hữu, vận hành và tạo thu nhập trong thời gian dài.
Với TP Hồ Chí Minh, nền tảng cho sự dịch chuyển này đã bắt đầu xuất hiện từ nhu cầu thực tế của thị trường căn hộ dịch vụ. Công suất 84% trong quý II/2026, cùng mức giá thuê bình quân gần 560.000 đồng/m²/tháng, cho thấy vẫn tồn tại nhu cầu đối với các sản phẩm lưu trú được quản lý chuyên nghiệp.
Trong dài hạn, khi giá nhà ở tiếp tục là rào cản đối với một bộ phận người dân và lực lượng lao động có tính dịch chuyển cao hơn, thị trường có thể xuất hiện thêm nhu cầu đối với các mô hình thuê linh hoạt, chuyên nghiệp và có chất lượng dịch vụ ổn định.
Điều này cũng đặt ra một yêu cầu khác đối với doanh nghiệp bất động sản: Không phải dự án nào có quỹ đất tốt cũng phù hợp để phát triển theo mô hình tạo dòng tiền. Hiệu quả phụ thuộc vào việc lựa chọn đúng thị trường, đúng nhóm khách thuê và đặc biệt là xây dựng được năng lực vận hành tương ứng.
Với nhà đầu tư, vì thế, câu hỏi không còn đơn thuần là “mua tài sản gì?” mà ngày càng chuyển sang “tham gia thị trường bằng cách nào và tạo dòng tiền ra sao?”.
Nếu xu hướng này tiếp tục mở rộng, Living Sector có thể trở thành một nhánh đáng chú ý trong thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội - nơi tập trung dân cư, việc làm, dòng vốn quốc tế và nhu cầu thuê nhà tương đối lớn. Khi đó, lợi thế cạnh tranh của một tài sản sẽ không chỉ nằm ở giá đất hay giá bán, mà còn nằm ở khả năng được vận hành hiệu quả và tạo dòng tiền bền vững trong suốt vòng đời.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
