Nhu cầu thuê đã hình thành rõ hơn tại các đô thị lớn
Theo báo cáo đầu tư của Savills, nhóm bất động sản nhà ở tạo dòng tiền, bao gồm các mô hình nhà ở cho thuê và lưu trú dài hạn, đang thu hút sự quan tâm ngày càng lớn tại châu Á - Thái Bình Dương. Thị trường này không vận hành theo một mô hình duy nhất, bởi cơ hội đầu tư khác biệt đáng kể giữa từng quốc gia, loại hình tài sản và cách nhà đầu tư tham gia thị trường.
Savills ghi nhận 5 phương thức chính gồm chuyển đổi tài sản gặp khó khăn, chuyển đổi tài sản trở nên lỗi thời, phát triển mới, đầu tư vào nền tảng vận hành thông qua M&A hoặc vốn tăng trưởng và mua trực tiếp các tài sản đã vận hành ổn định. Sự thay đổi nằm ở chỗ nhà đầu tư không còn chỉ phải trả lời câu hỏi nên chọn loại tài sản nào, mà còn phải tính đến cách tham gia thị trường. Năng lực vận hành, đặc điểm nguồn cầu, khung pháp lý, chi phí phát triển và khả năng tạo dòng tiền dài hạn đều có thể ảnh hưởng đến hiệu quả của từng chiến lược.
Tại Việt Nam, thị trường nhà ở cho thuê và lưu trú dài hạn chuyên nghiệp vẫn ở giai đoạn phát triển tương đối sớm so với một số thị trường trưởng thành trong khu vực. Tuy nhiên, những tín hiệu về nhu cầu đã xuất hiện khá rõ tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội.
Trong quý II/2026, TP Hồ Chí Minh có khoảng 7.000 căn hộ dịch vụ, công suất đạt 84%, giá thuê bình quân gần 560.000 đồng/m2/tháng. Nguồn cung giảm do một số dự án hạng C quy mô nhỏ rút khỏi thị trường hoặc tạm đóng cửa để cải tạo, trong khi hiệu quả khai thác chung được cải thiện nhờ nhu cầu đối với các dự án được vận hành tốt.
Tại Hà Nội, thị trường căn hộ dịch vụ cũng duy trì công suất trên 80% trong quý II/2026, với hơn 6.500 căn thuộc 67 dự án. Nguồn cầu được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI và nhóm khách thuê nước ngoài. Việc tiếp tục mở rộng các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu công nghệ cao cũng được kỳ vọng sẽ tiếp tục củng cố nhu cầu lưu trú trong thời gian tới.
Những diễn biến này cho thấy nhu cầu đối với các sản phẩm nhà ở được quản lý và vận hành chuyên nghiệp đã hiện hữu ở một số phân khúc. Tuy nhiên, thị trường hiện vẫn chủ yếu được hình thành từ những tài sản riêng lẻ, trong khi các mô hình được phát triển và vận hành như một tài sản đầu tư dài hạn còn tương đối mới.
Một yếu tố khác đang tạo thêm dư địa cho thị trường cho thuê là khả năng chi trả nhà ở. Tại TP Hồ Chí Minh, giá bán sơ cấp bình quân năm 2026 đạt trên 90 triệu đồng/m², trong khi 80% nguồn cung có giá trên 120 triệu đồng/m2. Khi giá mua nhà ngày càng cao, các mô hình nhà ở cho thuê chuyên nghiệp có thể có thêm cơ hội phát triển trong dài hạn, đặc biệt nếu quy mô dân số đô thị, lực lượng lao động dịch chuyển và nhu cầu linh hoạt về nơi ở tiếp tục gia tăng.
Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhận định: "Tại Việt Nam, chúng tôi đang chứng kiến nhu cầu đối với các sản phẩm nhà ở được quản lý chuyên nghiệp, đặc biệt tại những đô thị có hoạt động kinh tế và dòng vốn quốc tế mạnh. Thị trường vẫn còn phân mảnh, nhưng đây cũng là điểm mở cho các mô hình có khả năng kết hợp vốn dài hạn với năng lực vận hành. Khi đánh giá một cơ hội Living Sector, nhà đầu tư không chỉ cần nhìn vào giá trị của tài sản mà còn vào cách tài sản đó được vận hành, duy trì công suất và tạo dòng tiền trong dài hạn."
Từ chuyển đổi tài sản cũ đến phát triển nhà ở để cho thuê dài hạn
Một trong những hướng tiếp cận đang được ghi nhận tại châu Á - Thái Bình Dương là tái định vị các tài sản hiện hữu. Theo đó, khách sạn, văn phòng hoặc những loại hình bất động sản không còn phù hợp với nhu cầu ban đầu có thể được xem xét chuyển đổi thành co-living, nhà ở sinh viên hoặc các mô hình lưu trú dài hạn, tùy thuộc vào vị trí, cấu trúc tài sản và khả năng đáp ứng các yêu cầu pháp lý.
Với Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, cách làm này mở ra khả năng tận dụng những tài sản có hiệu suất khai thác chưa tối ưu, thay vì luôn phải bắt đầu từ một dự án mới. Tuy nhiên, hiệu quả đầu tư sẽ phụ thuộc lớn vào chi phí cải tạo, khả năng chuyển đổi công năng và cách vận hành tài sản sau khi hoàn thành.
Một hướng khác là đầu tư vào nền tảng vận hành thay vì chỉ tập trung vào từng tài sản riêng lẻ. Kinh nghiệm tại khu vực cho thấy dòng vốn đang quan tâm nhiều hơn đến những đơn vị có khả năng quản lý danh mục tài sản, ứng dụng công nghệ, kiểm soát chi phí và duy trì trải nghiệm của người thuê trên quy mô lớn. Đây có thể là hướng phù hợp với Việt Nam trong bối cảnh thị trường cho thuê còn phân mảnh. Sự kết hợp giữa nguồn vốn dài hạn và năng lực vận hành địa phương có thể giúp hình thành những danh mục tài sản có quy mô lớn hơn và chất lượng vận hành đồng đều hơn.
Bên cạnh đó là mô hình Build-to-Rent, tức phát triển dự án ngay từ đầu với mục tiêu nắm giữ và cho thuê dài hạn. Khác với mô hình xây dựng để bán, bài toán của Build-to-Rent trải dài toàn bộ vòng đời tài sản, từ vị trí, thiết kế sản phẩm, tiện ích, cơ cấu căn hộ đến công suất cho thuê, chi phí vận hành và khả năng duy trì dòng tiền.
Tại Việt Nam, mô hình này có thể được xem xét tại những khu vực có nhu cầu thuê ổn định, đặc biệt khi các đô thị tiếp tục mở rộng theo các hành lang giao thông và hình thành thêm các trung tâm kinh tế mới. Sự phát triển của thị trường nhà ở cho thuê dài hạn không đồng nghĩa với việc thay thế mô hình nhà ở truyền thống, mà mở rộng thêm cách tiếp cận đối với tài sản nhà ở, từ sản phẩm được phát triển để bán sang tài sản có thể được sở hữu, vận hành và tạo thu nhập trong thời gian dài.
Với công suất căn hộ dịch vụ tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đều duy trì trên 80%, nhu cầu thực tế đã bắt đầu tạo nền tảng cho những mô hình vận hành chuyên nghiệp hơn. Phép thử tiếp theo không nằm ở việc thị trường có thể phát triển thêm bao nhiêu căn hộ cho thuê, mà là liệu nhà đầu tư có lựa chọn đúng tài sản, đúng cách tham gia và xây dựng được mô hình vận hành đủ hiệu quả để biến nhu cầu thuê thành dòng tiền ổn định trong dài hạn hay không.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
