Bất động sản vẫn giữ “mạch tiền”
Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội quý III và 9 tháng năm 2026 của Thống kê TP Hồ Chí Minh cho thấy, bất động sản tiếp tục là một trong những khu vực đáng chú ý của nền kinh tế Thành phố.
Trong 9 tháng đầu năm, doanh thu kinh doanh bất động sản tăng 8,4% so với cùng kỳ. Trong tổng doanh thu nhóm dịch vụ khác ước đạt 576.125 tỷ đồng, riêng kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 56%, tương đương hơn 322.600 tỷ đồng.
Con số này cho thấy, dòng tiền trên thị trường địa ốc chưa có dấu hiệu suy giảm như những lo ngại trước đó. Ngược lại, bất động sản vẫn giữ tỷ trọng lớn trong nhóm dịch vụ khác và tiếp tục đóng vai trò đáng kể trong hoạt động kinh tế của Thành phố.
Trong đó, đà tăng của bất động sản diễn ra song song với sự phục hồi của hoạt động xây dựng. 9 tháng năm 2026, hoạt động xây dựng trên địa bàn tăng 10,45%.
Hai chỉ số này có mối liên hệ khá rõ khi xây dựng tăng thường kéo theo nhu cầu về vật liệu, nhân công, máy móc, dịch vụ liên quan và dòng vốn triển khai dự án. Ở chiều ngược lại, khi hoạt động kinh doanh bất động sản cải thiện, khả năng triển khai các dự án cũng tạo thêm dư địa cho ngành xây dựng.
Tuy nhiên, Thống kê TP Hồ Chí Minh vẫn lưu ý thị trường bất động sản còn đối mặt với những rủi ro cần được theo dõi sát sao. Trong đó, điểm đáng chú ý của thị trường hiện nay: dòng tiền chưa rút khỏi bất động sản, nhưng khả năng tăng trưởng bền vững vẫn phụ thuộc lớn vào việc tháo gỡ các điểm nghẽn về đất đai, quy hoạch và thủ tục đầu tư.
Theo đánh giá của Thành phố, để duy trì đà phục hồi, cần tiếp tục đẩy nhanh việc tháo gỡ vướng mắc liên quan đến đất đai, quy hoạch, thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng, đồng thời thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Mặt khác, bài toán của thị trường hiện không đơn thuần nằm ở nhu cầu hay dòng tiền, mà nằm ở khả năng đưa các nguồn lực đang bị “kẹt” vào chu kỳ đầu tư thực tế.
Một trong những nguồn lực đang tạo tác động trực tiếp tới nền kinh tế và thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh là đầu tư công. Tính đến ngày 28/9, Thành phố đã giải ngân khoảng 108.749 tỷ đồng, tương đương gần 74% kế hoạch vốn được giao. Nguồn vốn này đang được đưa vào nhiều dự án hạ tầng quy mô lớn như cao tốc TP Hồ Chí Minh - Mộc Bài, tuyến metro số 2, cải tạo rạch Xuyên Tâm và dự án hạ tầng kênh Tham Lương - Bến Cát.
Khi các tuyến giao thông trọng điểm được đẩy nhanh tiến độ, tác động lan tỏa sang bất động sản có thể xuất hiện thông qua việc cải thiện khả năng kết nối, mở rộng không gian đô thị và thay đổi giá trị sử dụng đất tại những khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng.
Đặc biệt, với một đô thị có quy mô không gian lớn sau sắp xếp địa giới, đầu tư hạ tầng đang trở thành một trong những yếu tố quan trọng để kết nối các cực phát triển và hình thành những không gian đô thị mới.
Tuy nhiên, hạ tầng đi trước chỉ tạo ra cơ hội khi các dự án bất động sản có khả năng đi cùng. Đây chính là điểm nghẽn mà thị trường đang phải đối mặt. Một lượng lớn dự án vẫn cần được tháo gỡ về pháp lý, đất đai, quy hoạch và bồi thường, giải phóng mặt bằng trước khi có thể chuyển sang giai đoạn triển khai thực tế. Do đó, dòng tiền đầu tư công tăng tốc có thể tạo lực đẩy cho thị trường, nhưng để biến thành nguồn cung và giao dịch bất động sản, các nút thắt phía sau dự án vẫn phải được xử lý.
Ở chiều chính sách, TP Hồ Chí Minh đang đặt trọng tâm vào việc hoàn thiện Quy hoạch tổng thể, phát triển không gian ngầm, thúc đẩy các khu đô thị theo mô hình giao thông công cộng (TOD), phát triển nhà ở xã hội và chỉnh trang nhà ở ven sông, rạch.
Những vấn đề trên đều là những định hướng có tác động dài hạn tới cấu trúc thị trường bất động sản. Trong đó, TOD được kỳ vọng tạo ra những cực phát triển mới gắn với mạng lưới giao thông công cộng. Khi hạ tầng giao thông và quy hoạch sử dụng đất được triển khai đồng bộ, giá trị đất đai tại khu vực kết nối với các tuyến giao thông khối lượng lớn có thể được khai thác hiệu quả hơn.
Phép thử với dòng vốn và thị trường địa ốc trong Quý IV
Dù các chỉ số 9 tháng cho thấy nền kinh tế đang tăng tốc, áp lực trong quý IV vẫn rất lớn. Theo kịch bản do Viện Nghiên cứu phát triển TP Hồ Chí Minh và Sở Tài chính TP Hồ Chí Minh đưa ra, để GRDP cả năm 2026 đạt mức tăng trưởng 10,2%, quý IV Thành phố phải đạt tốc độ tăng trưởng trên 13,5%. Đây là mức tăng cao hơn đáng kể so với kết quả quý III.
Thống kê TP Hồ Chí Minh cho biết, GRDP quý III/2026 tăng 9,86% so với cùng kỳ, đưa mức tăng GRDP 9 tháng lên 9,06%. Riêng khu vực công nghiệp và xây dựng trong quý III tăng 10,17%, đóng góp 37,5% vào mức tăng GRDP.
Trong bối cảnh đó, Thành phố xác định cần đồng thời kích hoạt ba nguồn vốn chủ lực gồm đầu tư công, đầu tư tư nhân và FDI. Đối với bất động sản, cả ba dòng vốn này đều có ý nghĩa. Đầu tư công tạo hạ tầng và mở rộng không gian phát triển. Vốn tư nhân quyết định khả năng triển khai dự án, xây dựng nguồn cung và đưa sản phẩm ra thị trường. Trong khi đó, FDI tiếp tục tạo nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp, logistics, văn phòng và nhà ở cho chuyên gia, người lao động.
Nhưng để những nguồn vốn này vận hành hiệu quả, bài toán pháp lý vẫn là khâu then chốt. TP Hồ Chí Minh đang yêu cầu siết chặt kỷ luật, gắn trách nhiệm người đứng đầu với tiến độ giải ngân và giải phóng mặt bằng, đồng thời tập trung xử lý các dự án tồn đọng và khai thác hiệu quả nguồn thu, đặc biệt là nguồn thu từ đất.
Thành phố cũng đặt mục tiêu khai thác 5 nhóm nguồn thu gồm đất và đấu giá đất, thu hồi nợ thuế, thu xuất nhập khẩu, thu từ hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và các khoản thu hợp pháp khác.
Riêng với đất đai, TP Hồ Chí Minh sẽ hoàn thiện hồ sơ đưa các khu đất vào đấu giá theo kế hoạch, ban hành quyết định giá đất cụ thể đối với các dự án đã được thống kê và xử lý các khoản nợ thuế để ghi thu kịp thời vào ngân sách.
Bởi khi đất được đưa vào đấu giá, giá đất cụ thể được xác lập và các dự án đủ điều kiện được tiếp tục triển khai, dòng tiền không chỉ nằm ở khâu giao dịch mà còn có thể được chuyển hóa thành đầu tư xây dựng, nguồn cung và hoạt động kinh doanh thực tế. Ở chiều ngược lại, nếu thủ tục pháp lý và giải phóng mặt bằng tiếp tục kéo dài, thị trường dù có dòng tiền vẫn khó tạo ra mức tăng trưởng tương xứng với tiềm năng.
Với nhà đầu tư, vì vậy, câu chuyện đáng chú ý trong giai đoạn cuối năm không chỉ là bất động sản có tăng giá hay giao dịch có cải thiện, mà là dòng tiền đang đi vào đâu và khả năng biến dòng tiền đó thành dự án, hạ tầng và nguồn cung thực tế đến đâu.
Trong 9 tháng qua, doanh thu kinh doanh bất động sản tăng 8,4%, hoạt động xây dựng tăng 10,45%, trong khi đầu tư công đã giải ngân gần 74% kế hoạch. Những con số này cho thấy mạch vốn trên thị trường vẫn đang được duy trì.
Nhưng để thị trường bước sang một chu kỳ tăng trưởng chắc hơn, TP Hồ Chí Minh sẽ phải giải quyết bài toán khó hơn như: Khơi thông đất đai, rút ngắn thủ tục, đẩy nhanh giải phóng mặt bằng và đưa những nguồn lực đang nằm chờ vào nền kinh tế. Khi đó, dòng tiền mới thực sự chuyển hóa thành tăng trưởng của thị trường bất động sản thay vì chỉ phản ánh khả năng hấp thụ vốn của một số phân khúc.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
