Trong góp ý mới nhất đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đưa ra hàng loạt đề xuất liên quan trực tiếp đến hoạt động giao dịch trên thị trường. Trong đó, HoREA muốn bổ sung hẳn một nhóm quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án, đồng thời điều chỉnh điều kiện nhận đặt cọc và tăng nhận diện đối với môi giới bất động sản.
“Phủ” pháp lý cả đất ngoài dự án
Một trong những đề xuất đáng chú ý nhất của HoREA là mở rộng phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản đối với hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, kể cả trường hợp quyền sử dụng đất nằm ngoài dự án bất động sản.
Theo HoREA, thực tế thị trường vẫn tồn tại các giao dịch quyền sử dụng đất ngoài phạm vi các dự án bất động sản. Nếu không có quy định đủ rõ để quản lý, khoảng trống này có thể trở thành nơi phát sinh các hoạt động đầu cơ, tự phân lô, bán đất không đúng quy định hoặc làm gia tăng rủi ro cho người mua. Từ đó, HoREA đề nghị bổ sung một mục riêng tại dự thảo luật để điều chỉnh hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật không thuộc dự án bất động sản.
Theo đề xuất, loại đất này chỉ được đưa vào giao dịch khi đáp ứng một loạt điều kiện, trong đó có yêu cầu về thời hạn sử dụng đất, hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, bảo đảm hệ thống điện, nước, thoát nước và xử lý chất thải; có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; không có tranh chấp, không bị kê biên và không thuộc trường hợp bị cấm giao dịch.
Đáng chú ý, thông tin về khu đất cũng phải được công khai và phải có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền cấp tỉnh trước khi thực hiện giao dịch. Cách tiếp cận này cho thấy HoREA không đề xuất “thả nổi” giao dịch đất ngoài dự án, mà ngược lại muốn đưa hoạt động vốn đang diễn ra trên thị trường vào một khung pháp lý cụ thể, với điều kiện giao dịch và trách nhiệm của bên chuyển nhượng rõ ràng hơn.
Hiệp hội cũng đề nghị bên chuyển nhượng phải là người sử dụng đất hợp pháp, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, thuế, phí và lệ phí. Nếu trước đó có vi phạm hành chính thì phải hoàn thành nghĩa vụ xử lý vi phạm trước khi ký hợp đồng.
Với bên nhận chuyển nhượng, dự thảo được HoREA đề xuất cũng đặt ra trách nhiệm sử dụng đất đúng mục đích, xây dựng theo quy hoạch và chịu trách nhiệm đối với phần hạ tầng bị hư hỏng do quá trình sử dụng.
Do đó, thay vì chỉ nhìn giao dịch đất nền dưới góc độ “có được phép chuyển nhượng hay không”, đề xuất của HoREA hướng tới quản lý cả điều kiện của khu đất, chủ thể giao dịch và nghĩa vụ sau giao dịch. Đây là điểm có thể tác động trực tiếp đến cách thức kinh doanh đất nền trong thời gian tới.
Nới cửa đặt cọc, nhưng không nới giới hạn tiền
Một đề xuất khác có tác động trực tiếp đến hoạt động bán hàng của doanh nghiệp bất động sản là thay đổi điều kiện nhận đặt cọc. HoREA kiến nghị cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được nhận đặt cọc không quá 5% giá bán, thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai ngay khi dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư, hoặc đã được phê duyệt thiết kế cơ sở và chủ đầu tư có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Theo HoREA, quy định này sẽ tạo điều kiện cho chủ đầu tư thăm dò nhu cầu thị trường, xác định lượng khách hàng quan tâm và “khóa” giá bán sớm hơn trong quá trình chuẩn bị đưa sản phẩm ra thị trường.
Đáng chú ý, HoREA vẫn giữ giới hạn đặt cọc ở mức không quá 5% và đề nghị khoản tiền này được tính vào lần thanh toán đầu tiên khi ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua. Như vậy, đề xuất không đi theo hướng mở rộng quy mô tiền đặt cọc mà tập trung vào thời điểm chủ đầu tư được phép nhận tiền.
Điều này khác biệt quan trọng đối với doanh nghiệp. Nếu được chấp thuận, chủ đầu tư có thể tiếp cận nhu cầu khách hàng sớm hơn, thay vì phải chờ đến thời điểm bất động sản hình thành trong tương lai đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mới bắt đầu nhận đặt cọc.
Tuy nhiên, việc mở sớm “cửa” đặt cọc cũng khiến yêu cầu minh bạch thông tin dự án trở nên quan trọng hơn, bởi tiền đặt cọc dù được giới hạn ở 5% vẫn là dòng tiền phát sinh trước thời điểm giao dịch chính thức.
HoREA đồng thời đề nghị không cấm chủ đầu tư ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc. Với dự án có nhiều chủ đầu tư, một chủ đầu tư có thể được các chủ đầu tư còn lại ủy quyền thực hiện việc ký kết.
Nếu được tiếp thu, quy định này có thể tháo gỡ một phần vướng mắc trong tổ chức bán hàng, đặc biệt với các dự án có cấu trúc sở hữu hoặc đầu tư phức tạp. Không chỉ đề xuất mở rộng không gian giao dịch, HoREA còn muốn tăng khả năng nhận diện và kiểm soát lực lượng môi giới.
Theo đó, môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề và được cấp mã số định danh người môi giới bất động sản. Đề xuất này đặt hoạt động môi giới vào hướng quản lý chặt hơn về chủ thể. Trong bối cảnh môi giới là mắt xích trực tiếp đưa thông tin sản phẩm đến khách hàng, việc xác định rõ người hành nghề có thể giúp tăng khả năng truy xuất trách nhiệm khi xảy ra tranh chấp hoặc cung cấp thông tin sai lệch.
HoREA cũng kiến nghị cho phép các giao dịch mà ít nhất một bên là cá nhân được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của một hoặc các bên. Mục tiêu là tăng thêm lớp bảo vệ cho bên yếu thế trong giao dịch bất động sản.
Ở một hướng khác, HoREA đề nghị sửa quy định về chuyển nhượng dự án theo hướng cho phép bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai còn thiếu của bên chuyển nhượng.
Điều kiện quan trọng là nghĩa vụ này phải được xác định rõ trong hợp đồng chuyển nhượng. Đề xuất được HoREA lý giải nhằm phù hợp với Luật Đầu tư và các quy định pháp luật đất đai mới, đồng thời tạo thêm cơ sở để xử lý những dự án còn tồn tại nghĩa vụ tài chính nhưng có khả năng tiếp tục triển khai sau chuyển nhượng.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
