Nguồn cung tăng nhưng giao dịch giảm
Sau giai đoạn tăng giá kéo dài, thị trường bất động sản đang xuất hiện những tín hiệu điều chỉnh, giá căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp tại nhiều địa phương có xu hướng giảm so với quý trước, trong khi đất nền dự án và một số phân khúc biệt thự, nhà mặt phố ghi nhận mức điều chỉnh đáng chú ý.
Tuy nhiên, mặt bằng giá bất động sản vẫn chịu sức ép từ chi phí đất đai, nghĩa vụ tài chính và chi phí đầu vào ở mức cao. Trong khi đó, lãi suất, khả năng tiếp cận vốn và sức mua tiếp tục tác động đến thanh khoản thị trường.
Sự chênh lệch giữa giá chào bán và khả năng chi trả thực tế khiến câu chuyện giá bất động sản không chỉ nằm ở xu hướng tăng hay giảm, mà còn ở khả năng thị trường xác lập mặt bằng giá phù hợp hơn với nhu cầu và năng lực tài chính của người mua.
Tại Hội thảo "Bất động sản sau cơn sốt - Giá sẽ đi về đâu?" do Báo Nông thôn Ngày nay/Báo điện tử Dân Việt tổ chức, Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, giá bất động sản hiện nay đang ở mức cao do nhiều nguyên nhân khác nhau. Để hình thành giá một sản phẩm bất động sản phải tính đến nhiều yếu tố như chi phí đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng, đầu tư hạ tầng, bán hàng và chi phí tài chính.
Trong đó, giá đất và chi phí lãi vay là những yếu tố quan trọng, chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá. Tuy nhiên, không thể quy tất cả nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng cao cho chi phí đất đai.
Trước hết, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường trong bối cảnh mặt bằng giá đất tăng cao đã khiến tiền sử dụng đất của nhiều dự án tăng, ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán sản phẩm.
Bên cạnh đó, những vướng mắc về thủ tục pháp lý khiến quá trình chuẩn bị và triển khai dự án kéo dài. Doanh nghiệp phải chịu chi phí lãi vay trong thời gian dài, dẫn đến chi phí đầu tư tăng và được tính vào giá bán bất động sản.
Một nguyên nhân khác là tình trạng đầu cơ. Không ít nhà đầu tư sử dụng vốn vay để mua bất động sản với mục đích chờ tăng giá thay vì phục vụ nhu cầu ở thực. Điều này khiến nguồn cung thực tế bị thu hẹp, tạo áp lực tăng giá.
Ngoài ra, lãi suất cho vay tăng cũng khiến người dân khó tiếp cận vốn mua nhà, trong khi nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính phải chịu áp lực trả nợ, nhất là khi thanh khoản thị trường suy giảm.
Như vậy, giá bất động sản cao xuất phát từ nhiều yếu tố, bao gồm chi phí đất đai, thủ tục đầu tư, chi phí tài chính, đầu cơ và sự mất cân đối giữa các phân khúc sản phẩm.
Một thực tế đáng chú ý là nguồn cung bất động sản đang có dấu hiệu cải thiện nhưng lượng giao dịch lại giảm. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, riêng quý III/2026, thị trường có hơn 59.000 căn nhà ở thương mại đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đối với nhà ở xã hội, con số được nêu là hơn 216.000 căn. Tuy nhiên, lượng giao dịch trên thị trường chỉ đạt hơn 92.000 giao dịch, giảm so với cùng kỳ năm trước và giảm khoảng 8% so với quý liền trước.
Điều này cho thấy thị trường đang tồn tại sự lệch pha cung cầu. Nhu cầu nhà ở của người dân vẫn rất lớn, nhưng nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cấp, cao cấp và các sản phẩm dành cho người thu nhập cao. Trong khi đó, người có nhu cầu ở thực lại khó tiếp cận sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính.
Bên cạnh đó, tình trạng đầu cơ cũng góp phần làm mất cân đối thị trường. Khi một bộ phận nhà đầu tư mua bất động sản nhưng không đưa vào sử dụng, nguồn cung dành cho người có nhu cầu thực bị hạn chế, tạo ra sự khan hiếm và tiếp tục đẩy giá lên cao.
Thực tế cho thấy, khi giá bất động sản có dấu hiệu điều chỉnh về mức hợp lý hơn, khả năng hấp thụ của thị trường có thể được cải thiện. Đây cũng là cơ sở để các cơ quan quản lý tiếp tục triển khai những giải pháp điều tiết phù hợp.
Yếu tố cấu thành giá thành nhà ở
Bà Hoàng Thu Hằng cho biết, trước thực trạng trên, Chính phủ, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành đang tập trung triển khai nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn, tăng nguồn cung và từng bước đưa giá bất động sản về giá trị thực.
Trước hết là hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình triển khai dự án, giảm chi phí và rút ngắn thời gian đầu tư. Một trong những nhiệm vụ trọng tâm là đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp và các nhóm có nhu cầu ở thực.
Bên cạnh giải pháp tăng nguồn cung, Bộ Xây dựng đang tập trung hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản nhằm nâng cao tính minh bạch.
Một trong những nguyên nhân khiến hoạt động đầu cơ có điều kiện phát triển là thông tin thị trường chưa đầy đủ, dữ liệu về dự án, tình trạng pháp lý, nguồn cung và giao dịch còn phân tán. Theo đó, Bộ Xây dựng đã hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, đồng thời phối hợp với các địa phương, doanh nghiệp để cập nhật dữ liệu.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, những khoản chi phí lớn nhất nằm ở đất đai và xây dựng. Tuy nhiên, cả hai nhóm chi phí này hiện đều rất khó để doanh nghiệp chủ động cắt giảm nhằm hạ giá thành phát triển nhà ở.
Về đất đai, hầu hết các địa phương hiện nay đều đặt ra mức tiền sử dụng đất rất cao. Đối với chi phí xây dựng, gần như tất cả các yếu tố đầu vào đều tăng, từ nhân công, vật liệu đến máy móc, thiết bị. Những áp lực này đòi hỏi phải có sự điều hành từ phía vĩ mô, bởi doanh nghiệp gần như không thể tự xử lý.
Trong chi phí xây dựng, doanh nghiệp chỉ có thể rút ngắn quy trình, ứng dụng công nghệ hoặc áp dụng các giải pháp tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên, những giải pháp này không chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá thành. Nguồn vốn cũng là yếu tố quan trọng, nhưng hiện phụ thuộc vào điều hành vốn của Nhà nước, lãi suất của Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại.
Trong bối cảnh nguồn vốn khó khăn, dòng vốn chủ yếu tập trung vào các hoạt động phát triển sản xuất nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế theo tinh thần của Trung ương. Ngân hàng Nhà nước vừa qua đã đưa một số nhóm bất động sản ra khỏi khung hạn chế tín dụng, như bất động sản du lịch, nhà ở xã hội, trường học, bệnh viện. Tuy nhiên, những điều chỉnh này chưa giải quyết được áp lực vốn đối với phân khúc nhà ở nói chung.
Khi giá thành rất khó giảm, cấu trúc giá bán còn chịu tác động từ lợi nhuận của chủ đầu tư. Sau đó, nhóm nhà đầu tư ngắn hạn tiếp tục đẩy giá lên một nấc nữa. Vấn đề đặt ra là làm thế nào để triệt tiêu hoạt động của nhóm này. Đây chính là một trong những nhóm tạo ra giá ảo trên thị trường, khiến giá nhà không phản ánh đúng giá trị thực trong một thời gian dài.
Thời gian vừa qua, rất may mắn là giá ảo đã được kiểm soát và sức mua trên thị trường cũng giảm, khiến mặt bằng giá có xu hướng xẹp xuống. Nếu giá ảo tiếp tục tích tụ và tạo ra khủng hoảng, khi bong bóng vỡ, thị trường có thể đối mặt với những đổ vỡ nghiêm trọng. Tuy nhiên, nhờ sự điều hành của Chính phủ và những diễn biến của thị trường, vấn đề này đã được kiểm soát, giá bong bóng, giá không thực dần được điều chỉnh về mức phù hợp hơn. Điều đó cho thấy chúng ta đang từng bước giải quyết câu chuyện đầu cơ.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, nếu kiểm soát tốt hoạt động đầu cơ, đồng thời đưa thêm nguồn cung vào thị trường, giá nhà sẽ tự điều tiết theo nguyên lý cung cầu. Khi cung và cầu gặp nhau ở mức phù hợp, giá sẽ được điều chỉnh tương ứng. Ngược lại, nếu nguồn cung khan hiếm, các chủ thể trên thị trường sẽ có cơ hội đẩy giá lên cao.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
