Không phải bốc thăm, không xét điều kiện nhà ở và thu nhập
Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đang lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân đối với dự thảo nghị quyết của HĐND Thành phố quy định cơ chế cải tạo, xây dựng lại chung cư và chính sách cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị. Đây là dự thảo, các nội dung đề xuất hiện chưa được thông qua.
Trong số những chính sách được đề xuất, đáng chú ý là cơ chế giải quyết chỗ ở cho hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng bởi quá trình cải tạo chung cư nhưng không đủ điều kiện bố trí tái định cư. Thay vì phải tham gia quy trình mua nhà ở xã hội như thông thường, nhóm này được đề xuất hưởng một cơ chế ưu tiên riêng.
Đề xuất được đặt trong bối cảnh TP Hồ Chí Minh đang đẩy nhanh bài toán cải tạo chung cư cũ, đồng thời tìm cách tháo gỡ một trong những nút thắt lớn nhất của quá trình tái thiết đô thị: bảo đảm chỗ ở và quyền lợi của người dân khi phải di dời.
Theo nội dung dự thảo, hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện tái định cư được đề xuất ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn TP Hồ Chí Minh. Trong đó, các trường hợp này không phải bốc thăm và không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, thu nhập theo quy định pháp luật về nhà ở xã hội. Chính sách nhằm trực tiếp giải quyết nhu cầu chỗ ở phát sinh trong quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư.
Theo quy định hiện hành, để được mua, thuê mua nhà ở xã hội, người dân không chỉ phải thuộc nhóm đối tượng được hưởng chính sách mà còn phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở và thu nhập theo Luật Nhà ở 2023 cùng các nghị định hướng dẫn. Bộ Xây dựng cũng đã nhiều lần khẳng định nguyên tắc này trong hướng dẫn về điều kiện đăng ký mua nhà ở xã hội.
Vì vậy, nếu cơ chế đang được TP Hồ Chí Minh lấy ý kiến được thông qua, một nhóm người dân chịu tác động trực tiếp bởi quá trình cải tạo, tái thiết đô thị sẽ có thêm “lối vào” nhà ở xã hội mà không phải trải qua đầy đủ các điều kiện áp dụng cho người mua thông thường.
Không chỉ vậy, dự thảo còn đề xuất phát triển các khu đô thị mới, khu nhà ở có chức năng hỗn hợp để tạo quỹ nhà ở xã hội, nhà tái định cư, nhà công vụ và nhà ở thương mại phục vụ quá trình cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị.
Theo dự thảo, người không đủ điều kiện tái định cư được ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội có thể bán lại nhà theo cơ chế thị trường sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà theo quy định. Căn nhà sau đó được công nhận quyền sở hữu đầy đủ như nhà ở thương mại.
Nếu được thông qua, đây sẽ là cơ chế đáng chú ý bởi không chỉ giải quyết nơi ở tại thời điểm người dân phải di dời mà còn liên quan trực tiếp đến quyền định đoạt tài sản sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính.
Với người đang thuê nhà ở cũ thuộc tài sản công, dự thảo đưa ra thêm phương án nhận hỗ trợ bằng tiền để tự lo nơi ở mới. Mức hỗ trợ được đề xuất tương ứng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê.
Khi người thuê lựa chọn phương án này, chủ đầu tư sẽ bồi thường cho Nhà nước bằng tiền tương ứng 40% giá trị căn nhà cũ, gồm cả nhà và đất. Giá trị được xác định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Hệ số K đến 1,3 lần, thêm cơ chế tháo gỡ cải tạo chung cư cũ
Bên cạnh chính sách nhà ở, dự thảo còn đưa ra hàng loạt cơ chế nhằm xử lý những điểm nghẽn lâu nay trong quá trình cải tạo chung cư cũ, từ lựa chọn chủ đầu tư, bồi thường đến di dời người dân.
Theo đó, dự thảo đề xuất hệ số K bằng 1,1 lần đối với căn hộ từ tầng 2 trở lên và 1,3 lần đối với căn hộ tầng 1 trong một trường hợp cụ thể. Cơ chế này áp dụng khi không thể lựa chọn chủ đầu tư thông qua hội nghị nhà chung cư hoặc lấy ý kiến bằng phiếu theo quy trình được đề xuất. Khi đó, UBND cấp xã quyết định chỉ định nhà đầu tư, chủ đầu tư thực hiện dự án. Như vậy, hệ số K 1,1-1,3 lần không phải đề xuất áp dụng chung cho tất cả dự án cải tạo chung cư.
Về lựa chọn chủ đầu tư, hội nghị nhà chung cư lần đầu phải có trên 50% tổng số đại diện chủ sở hữu tham dự. Nếu không đủ tỷ lệ, cấp xã có thể gia hạn tối đa một tháng để tổ chức hội nghị lần thứ hai. Sau thời hạn này, hội nghị lần ba được đề xuất tổ chức theo số cư dân thực tế tham dự và lựa chọn nhà đầu tư nhận được số phiếu cao nhất.
Một phương án khác là lấy ý kiến bằng phiếu. Ngưỡng ban đầu vẫn là trên 50% tổng số đại diện chủ sở hữu; nếu đã thông báo lần ba mà không đạt tỷ lệ này, dự thảo đề xuất lựa chọn theo số phiếu cao nhất.
Đối với chung cư xây dựng trước năm 1994 có sở hữu hỗn hợp giữa tư nhân và Nhà nước, Thành phố cũng được đề xuất bố trí ngân sách để sửa chữa phần diện tích sử dụng chung, bảo đảm an toàn công trình.
Cơ chế di dời cũng được cụ thể hóa. Dự thảo đề xuất UBND cấp xã quyết định cưỡng chế di dời khi trên 75% chủ sở hữu nhà hoặc người sử dụng đã di dời theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt.
Đối với khiếu nại liên quan đến phương án này, cấp xã tiếp nhận và giải quyết trong thời hạn tối đa hai tháng kể từ ngày phê duyệt phương án. Sau thời hạn trên, chủ sở hữu hoặc người sử dụng phải chấp hành việc cưỡng chế theo quy định tương ứng của dự thảo.
Không chỉ giải quyết chỗ ở, dự thảo còn tính tới sinh kế của những người bị ảnh hưởng bởi quá trình chỉnh trang đô thị.Người trong độ tuổi lao động phải chuyển nơi ở, nơi sản xuất, kinh doanh và có nguồn thu nhập duy nhất từ hoạt động kinh doanh, dịch vụ tại khu vực thực hiện dự án được đề xuất hỗ trợ thêm ngoài khoản bồi thường.
Mỗi người thuộc trường hợp này có thể được hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm bằng 6 tháng lương tối thiểu vùng, chi trả một lần cùng khoản bồi thường, hỗ trợ.
Mỗi hộ gia đình còn được đề xuất vay tín dụng ưu đãi với mức tương đương 36 tháng lương tối thiểu vùng để phát triển sản xuất, kinh doanh. Trường hợp phải di chuyển mồ mả, mức hỗ trợ thêm được đề xuất là 10 triệu đồng/ngôi mộ, ngoài chính sách bồi thường.
Để tăng tính khả thi cho dự án cải tạo chung cư, hồ sơ cũng đề xuất cấp xã được quyết định chỉ tiêu quy hoạch trong trường hợp phương án hiện hữu không đủ khả năng thu hút đầu tư, với điều kiện phải bảo đảm hạ tầng và giao thông. Chủ đầu tư dự án được đề xuất hỗ trợ 50% kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, nhưng tối đa 10 tỷ đồng/dự án, không bao gồm hạ tầng bên trong tòa nhà.
Áp lực cải tạo chung cư cũ tại TP Hồ Chí Minh hiện khá lớn. Riêng tại phường An Đông, trong buổi khảo sát ngày 8/10, địa phương cho biết có 89 chung cư xây dựng trước năm 1975. Qua kiểm định lại 21 chung cư nhóm C, 10 chung cư được xác định phải phá dỡ. Tại khu vực III.33, địa phương kiến nghị phát triển tổ hợp thương mại, dịch vụ, nhà cao tầng, đồng thời bố trí trường học, trung tâm văn hóa và tái định cư tại chỗ.
Theo dự thảo, kế hoạch cải tạo từng chung cư phải được công khai trên cổng thông tin của Thành phố và địa phương; danh mục dự án, chỉ tiêu quy hoạch, nghĩa vụ của nhà đầu tư và tiến độ thực hiện cũng phải được công khai.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
