TOD đang thay đổi cách nhìn về giá trị bất động sản
Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, sau khi metro số 1 đi vào hoạt động, các dự án dọc tuyến đã hưởng lợi rõ rệt khi giá nhà tăng nhanh, thanh khoản được cải thiện, các trung tâm thương mại có lượng khách tốt hơn và tỷ lệ lấp đầy được nâng lên.
Tác động này cũng đang làm thay đổi cách nhà đầu tư đánh giá vị trí bất động sản. Nếu trước đây yếu tố địa lý được đặt nặng thì hiện nay khả năng kết nối và thời gian di chuyển ngày càng trở thành tiêu chí quan trọng. Khoảng cách không còn đơn thuần được tính bằng số kilomet mà được nhìn nhận thông qua số phút cần thiết để tiếp cận nơi làm việc, khu thương mại và các dịch vụ đô thị.
Trong bối cảnh quỹ đất khu vực trung tâm khan hiếm, trong khi chi phí sử dụng phương tiện cá nhân tăng, khả năng tiếp cận hệ thống giao thông công cộng chất lượng trở thành một lợi thế cạnh tranh của bất động sản.
Theo Cushman & Wakefield, khi mạng lưới metro tiếp tục mở rộng, nhiều phân khúc bất động sản sẽ hưởng lợi nhưng theo những mức độ và thời điểm khác nhau.
Bán lẻ được đánh giá là nhóm hưởng lợi sớm nhờ lưu lượng người qua lại, đặc biệt tại các ga trung chuyển, ga trung tâm và ga cuối tuyến. Lượng khách tăng có thể thúc đẩy hoạt động mua sắm, thu hút các thương hiệu bán lẻ và cải thiện tỷ lệ lấp đầy.
Đối với căn hộ, lợi ích đến từ nhu cầu ở thực và nhu cầu thuê khi thời gian di chuyển được rút ngắn. Người trẻ, gia đình trẻ và người lao động đô thị có thể lựa chọn nơi ở xa trung tâm hơn nhưng vẫn duy trì khả năng kết nối với khu vực việc làm trong nội đô.
Văn phòng cũng có thể hưởng lợi, nhưng điều kiện khắt khe hơn. Một nhà ga metro không tự động tạo ra một cụm văn phòng nếu khu vực thiếu hệ sinh thái doanh nghiệp, dịch vụ và nguồn nhân lực. Lợi ích rõ hơn tại các ga trung chuyển lớn hoặc những khu vực được quy hoạch trở thành trung tâm việc làm mới. Trong khi đó, khách sạn có thể hưởng lợi từ khả năng tiếp cận thuận tiện hơn của khách du lịch.
Về dài hạn, các dự án phát triển hỗn hợp gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, dịch vụ và tiện ích công cộng trong khoảng cách đi bộ quanh nhà ga được đánh giá có lợi thế lớn. Sự kết hợp này giúp duy trì dòng người trong nhiều khung giờ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tạo sức sống bền vững cho khu vực.
Không nên đồng nhất TOD với bất động sản gần nhà ga
Kinh nghiệm tại Tokyo, Hong Kong, Singapore và Seoul cho thấy hệ thống metro có thể góp phần hình thành mô hình đô thị đa cực. Thay vì tập trung toàn bộ hoạt động kinh tế vào một khu vực trung tâm, các thành phố có thể hình thành thêm những trung tâm kinh doanh, thương mại và dịch vụ dọc các hành lang giao thông công cộng.
Trung tâm truyền thống vẫn giữ vai trò quan trọng đối với tài chính, quản trị và dịch vụ cao cấp, nhưng một phần nhu cầu về văn phòng, bán lẻ, nhà ở và giải trí có thể dịch chuyển tới những cụm đô thị mới có khả năng kết nối tốt.
Tại TP Hồ Chí Minh, quá trình này mới ở giai đoạn đầu. Khu vực trung tâm Quận 1 vẫn giữ vai trò chủ đạo, trong khi Thảo Điền, An Phú, Khu Công nghệ cao và khu vực Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh được Cushman & Wakefield đánh giá có tiềm năng trở thành các trung tâm việc làm, thương mại và dịch vụ mới.
Tuy nhiên, tiềm năng chỉ có thể trở thành hiện thực nếu các khu vực này thu hút được cả cư dân và doanh nghiệp, từ đó hình thành hệ sinh thái kinh tế đa dạng. TOD vì vậy không chỉ là phát triển nhà ở quanh nhà ga mà cần tạo ra các trung tâm hoạt động kinh tế mới, có việc làm, dịch vụ, tiện ích và không gian công cộng.
Theo Cushman & Wakefield, một khu TOD cần có sự đa dạng về chức năng sử dụng đất, bao gồm: Nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn, y tế, giáo dục, dịch vụ công cộng, không gian xanh và tiện ích cộng đồng.
Khả năng đi bộ cũng là điều kiện quan trọng. Người dân phải có thể di chuyển an toàn, thuận tiện từ nhà ga tới nơi ở, nơi làm việc, cửa hàng, trường học và không gian công cộng. Nếu chặng cuối vẫn phụ thuộc chủ yếu vào xe máy hoặc ô tô, hiệu quả của TOD sẽ bị hạn chế.
Bên cạnh đó, mật độ phát triển phải đủ lớn nhưng được kiểm soát phù hợp với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và không gian công cộng. Việc chỉ tăng hệ số sử dụng đất mà không cải thiện chất lượng đô thị có thể tạo thêm áp lực lên khu vực.
Cơ chế phát triển và tái phát triển đất minh bạch cũng là yếu tố cần thiết, nhất là tại những khu vực có nhiều chủ sở hữu và hiện trạng dân cư phức tạp. Các cơ chế về bồi thường, hợp tác công tư và chia sẻ giá trị gia tăng từ đất đai cần rõ ràng để tạo điều kiện cho các cam kết đầu tư dài hạn.
Đặc biệt, mỗi khu TOD cần có một chức năng kinh tế phù hợp. Doanh nghiệp lựa chọn địa điểm dựa trên khả năng tiếp cận nhân lực, khách hàng, chi phí hoạt động, hạ tầng, hệ sinh thái dịch vụ và hình ảnh thương mại. Tùy lợi thế, mỗi khu vực có thể phát triển theo hướng tài chính, công nghệ, giáo dục, y tế, bán lẻ, logistics đô thị hoặc du lịch.
Nếu phải lựa chọn một chỉ số để đánh giá thành công của TOD sau 10 năm, Cushman & Wakefield cho rằng đó nên là mật độ dân cư và việc làm, thay vì giá bất động sản.
Giá đất có thể tăng bởi kỳ vọng, đầu cơ hoặc sự khan hiếm nguồn cung, nhưng chưa chắc phản ánh một khu TOD đã vận hành hiệu quả. Ngược lại, khi người dân thực sự sinh sống, doanh nghiệp mở văn phòng, cửa hàng, dịch vụ và người lao động thường xuyên sử dụng giao thông công cộng, khu vực đó mới hình thành được dòng người, việc làm, vốn và nhu cầu dịch vụ bền vững.
Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, mục tiêu cuối cùng của TOD không phải là tạo ra một làn sóng tăng giá đất quanh nhà ga mà là nâng cao khả năng tiếp cận, hiệu quả sử dụng đất và năng suất của đô thị.
Cushman & Wakefield cũng lưu ý rằng “gần metro” mới chỉ là điều kiện ban đầu. Một dự án nằm gần nhà ga nhưng thiếu khả năng đi bộ, phương tiện trung chuyển, chức năng hỗn hợp, tiện ích công cộng và mật độ phù hợp thì chưa phải TOD đúng nghĩa.
Nếu chỉ xây dựng và bán bất động sản quanh nhà ga, dự án chủ yếu đang hưởng lợi từ hạ tầng giao thông. Trong khi đó, TOD thực sự phải lấy nhà ga làm hạt nhân để tổ chức không gian sống, làm việc, thương mại, dịch vụ và sinh hoạt cộng đồng.
Nếu được quy hoạch đúng, TOD có thể giúp TP Hồ Chí Minh hình thành các cực tăng trưởng mới, giảm áp lực lên khu vực trung tâm hiện hữu, cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở và nâng cao năng lực cạnh tranh đô thị. Ngược lại, quy hoạch thiếu đồng bộ có thể chỉ tạo ra làn sóng tăng giá đất quanh nhà ga mà không mang lại sự cải thiện tương xứng về chất lượng sống và hoạt động kinh tế.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
