Người mua thận trọng, ưu tiên giá trị thực
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), tâm lý của người mua bất động sản đang có sự dịch chuyển đáng kể so với giai đoạn trước.
Nếu trước đây, kỳ vọng giá tăng nhanh khiến nhiều người chấp nhận xuống tiền theo tâm lý “mua trước, tính sau”, thì hiện nay quyết định đầu tư được cân nhắc dựa trên nhu cầu thực, khả năng khai thác và mức độ an toàn của tài sản.
Sự thay đổi này cũng thể hiện rõ trong mục tiêu lợi nhuận. Thay vì ưu tiên các thương vụ “lướt sóng”, chốt lời trong thời gian ngắn, nhà đầu tư đang quan tâm nhiều hơn đến khả năng nắm giữ trung và dài hạn, dòng tiền cho thuê, khả năng giữ giá, tăng giá bền vững và thanh khoản.
Theo bà Miền, người mua hiện cũng ít bị chi phối hơn bởi tâm lý đám đông, tin đồn quy hoạch hay những thông tin đơn lẻ về hạ tầng. Những yếu tố từng có thể tạo ra các quyết định xuống tiền nhanh nay được đặt trong một bài toán tổng thể hơn, bao gồm pháp lý, chất lượng dự án, uy tín chủ đầu tư và khả năng khai thác tài sản.
“Cần hiểu rằng sự thay đổi trong tâm lý người mua bất động sản hiện nay không phản ánh sự bi quan của thị trường mà cho thấy người mua đang trở nên chuyên nghiệp hơn, thận trọng hơn”, bà Miền nhận định.
Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc với những yêu cầu ngày càng cao về pháp lý, nguồn vốn, quy hoạch và minh bạch thông tin, nhà đầu tư cũng phải thay đổi cách tiếp cận. Giá trị thực, dòng tiền thực và khả năng khai thác bền vững ngày càng trở thành những yếu tố được đặt lên trước kỳ vọng tăng giá đơn thuần.
Theo đó, người mua có xu hướng tìm đến trực tiếp các chủ đầu tư uy tín và những dự án có thương hiệu rõ ràng. Tín hiệu này cho thấy nhu cầu trên thị trường không mất đi, mà đang được sàng lọc theo hướng an toàn hơn.
Trong đó, chung cư, căn hộ cho thuê và nhóm từ khóa liên quan đến giá thuê căn hộ tiếp tục nhận được sự quan tâm lớn. Điều này phản ánh sự dịch chuyển từ câu chuyện “mua để chờ tăng giá” sang “mua để ở, để cho thuê hoặc khai thác”.
Đặc biệt tại các đô thị lớn, căn hộ vẫn là một trong những phân khúc đáp ứng đồng thời hai nhu cầu: nhà ở thực và đầu tư tạo dòng tiền. Trong điều kiện giá bất động sản ở nhiều khu vực đã tăng cao, khả năng khai thác tài sản đang trở thành yếu tố quan trọng trong bài toán hiệu quả đầu tư.
Chu kỳ mới đặt dòng tiền và pháp lý lên hàng đầu
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, sau những bài học từ giai đoạn đầu tư lướt sóng, thị trường đang quay trở lại với giá trị thực.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, người mua ngày càng quan tâm đến khả năng sử dụng, khai thác lâu dài thay vì chỉ nhìn vào triển vọng tăng giá vốn. Nhu cầu ở thực tiếp tục là nền tảng của thị trường khi tốc độ đô thị hóa và sự dịch chuyển lao động về các đô thị, vùng kinh tế trọng điểm vẫn diễn ra mạnh.
Tuy nhiên, nhu cầu này đang có sự thay đổi về cơ cấu. Thay vì tập trung chủ yếu vào sản phẩm cao cấp, một bộ phận lớn người mua hướng tới các sản phẩm vừa túi tiền và trung cấp, phù hợp hơn với khả năng chi trả và nhu cầu sử dụng thực tế.
PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính), cũng cho rằng, nhà đầu tư không thể tiếp tục lựa chọn bất động sản chỉ dựa trên xu hướng đám đông.
Trong bối cảnh mới, những tài sản có vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và khả năng tạo dòng tiền ổn định sẽ có lợi thế hơn. Hệ thống tiện ích như y tế, giáo dục, an ninh cùng khả năng kết nối giao thông cũng ngày càng được xem là những yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến sức hấp dẫn và thanh khoản của tài sản.
Ngược lại, các sản phẩm có pháp lý chưa rõ ràng, giá trị sử dụng thấp hoặc phụ thuộc quá lớn vào kỳ vọng tăng giá có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản khi thị trường không còn thuận lợi cho hoạt động đầu cơ ngắn hạn.
Dữ liệu nghiên cứu của PropertyGuru Vietnam về diễn biến các kênh đầu tư trong giai đoạn 2015-2025 cũng cho thấy, vai trò đáng chú ý của căn hộ. Trong 10 năm, giá trị đầu tư căn hộ chung cư được ghi nhận tăng gần 200%, cao hơn mức tăng của vàng, chứng khoán và tiền gửi tiết kiệm trong cùng kỳ theo nghiên cứu này.
Trong đó, lợi nhuận đầu tư căn hộ được ghi nhận ở mức trung bình khoảng 12,5-20%/năm. Những con số này cho thấy bên cạnh khả năng tăng giá, bất động sản nhà ở còn có lợi thế từ nhu cầu sử dụng và khai thác cho thuê, qua đó tạo thêm nguồn thu cho chủ sở hữu.
TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, thị trường đang bước sang một chu kỳ phát triển khác sau quá trình tái cấu trúc sâu rộng.
Theo ông Lượng, giai đoạn đầu cơ dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính và sự thiếu minh bạch thông tin đang dần thu hẹp. Thay vào đó, chiến lược đầu tư giá trị ngày càng được đề cao, trong đó dòng tiền khai thác và tính pháp lý trở thành những yếu tố quan trọng trong quyết định đầu tư.
Ông Lượng cho rằng, năm 2026 có thể được xem là một điểm chuyển đáng chú ý của thị trường bất động sản Việt Nam. Sự phân hóa giữa các loại tài sản ngày càng rõ khi một bên là những sản phẩm thiên về đầu cơ, thiếu giá trị sử dụng thực tế; bên còn lại là các tài sản có khả năng khai thác, tạo dòng tiền, pháp lý rõ ràng và hưởng lợi từ hạ tầng.
Cùng với quá trình tái cấu trúc, đầu tư công được kỳ vọng tiếp tục tạo tác động lớn đến diện mạo thị trường. Các dự án hạ tầng chiến lược như: Cao tốc, đường vành đai, đường sắt đô thị có khả năng làm thay đổi cấu trúc đô thị, khả năng kết nối giữa các khu vực và từ đó tác động đến giá trị đất đai.
Tốc độ đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế và nhu cầu mở rộng không gian sống, thương mại cũng tạo thêm dư địa cho những bất động sản có vị trí phù hợp và khả năng đáp ứng nhu cầu thực.
Theo TS. Trần Xuân Lượng, trong chu kỳ 2026-2031, tiêu chuẩn định giá bất động sản sẽ ngày càng gắn với khả năng tạo dòng tiền ròng, mức độ minh bạch, khả năng thích ứng với hạ tầng và các tiêu chuẩn phát triển bền vững.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
