Đề xuất điều chỉnh thời hạn sử dụng đất khi dự án đổi chủ
Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có Văn bản số 137/2026/CV-HoREA ngày 9/10/2026 gửi Thủ tướng Chính phủ cùng các cơ quan của Quốc hội và một số bộ, ngành, góp ý bổ sung một số quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Theo HoREA, điểm a khoản 2 Điều 81 dự thảo Luật Đất đai cần quy định rõ đất sử dụng có thời hạn là các loại đất không thuộc nhóm sử dụng ổn định lâu dài; thời hạn sử dụng không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm.
Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét gia hạn và thời gian gia hạn không vượt quá giới hạn nêu trên. Một thay đổi đáng chú ý được HoREA đề xuất là quy định người sử dụng đất thực hiện thủ tục đề nghị gia hạn trong thời gian 12 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất.
Theo Hiệp hội, khoảng thời gian này nhằm giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền có đủ thời gian xem xét, giải quyết thủ tục, đồng thời giúp người sử dụng đất chủ động hơn và hạn chế tình trạng chậm gia hạn dẫn đến gián đoạn sử dụng đất hoặc phát sinh vướng mắc pháp lý.
Đề xuất này được đưa ra trong bối cảnh dự thảo Luật Đất đai năm 2026 đang xây dựng lại các quy định về thời hạn sử dụng đất. Theo một phiên bản dự thảo được công bố, nhóm đất có thời hạn có thời gian sử dụng không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm; khi hết thời hạn, người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng được Nhà nước xem xét gia hạn.
Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với nhà đầu tư mới thay thế nhà đầu tư đã giải thể, phá sản hoặc nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất.
Theo phương án HoREA đề xuất, nhà đầu tư mới hoặc nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án phải nộp bổ sung tiền thuê đất theo quy định. Thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn được điều chỉnh của dự án đầu tư.
Cơ chế này có ý nghĩa đáng kể đối với hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản. Trên thực tế, một dự án có thể trải qua nhiều năm thực hiện thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng trước khi được chuyển giao cho nhà đầu tư mới. Nếu thời hạn đất còn lại quá ngắn so với thời gian cần thiết để hoàn thiện và khai thác dự án, hiệu quả của thương vụ chuyển nhượng cũng bị ảnh hưởng.
HoREA đồng thời đề xuất thêm một trường hợp: cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất khi nhà đầu tư thay đổi phương án đầu tư kinh doanh để phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch ngành, trong trường hợp thời hạn sử dụng đất còn lại không quá 30 năm.
Nhà đầu tư trong trường hợp này cũng phải nộp bổ sung tiền thuê đất theo quy định. Một nhóm dự án khác được HoREA đề cập là những trường hợp chỉ còn thời hạn sử dụng đất không quá 10 năm nhưng quy hoạch đô thị, nông thôn hoặc quy hoạch ngành đã chuyển khu đất sang một loại đất khác và nhà đầu tư có nhu cầu điều chỉnh.
Theo lý giải của HoREA, việc sửa khoản 5 và bổ sung các khoản 6, 7, 8 vào Điều 81 sẽ làm rõ cơ chế xử lý thời hạn đất khi dự án thay đổi thời hạn hoạt động, thay thế nhà đầu tư hoặc được chuyển nhượng. Mục tiêu là bảo đảm thời hạn sử dụng đất phù hợp với thời gian thực hiện dự án, đồng thời xác định nghĩa vụ tài chính tương ứng của nhà đầu tư với Nhà nước.
Quan trọng hơn, HoREA cho rằng cơ chế này tạo cơ sở xử lý những dự án còn thời hạn sử dụng đất ngắn nhưng nhà đầu tư vẫn có nhu cầu, năng lực và phương án đầu tư phù hợp quy hoạch, qua đó tránh gián đoạn đầu tư và lãng phí đất đai cũng như nguồn lực đã bỏ vào dự án.
Gỡ khoảng trống giao đất cho liên danh nhà đầu tư
Bên cạnh thời hạn sử dụng đất, HoREA còn đề nghị sửa khoản 6 Điều 56 dự thảo Luật Đất đai về giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
Theo kiến nghị, trường hợp chỉ có một nhà đầu tư hoặc một liên danh nhà đầu tư đăng ký và đáp ứng điều kiện mời quan tâm; hoặc có nhiều nhà đầu tư đăng ký nhưng chỉ một nhà đầu tư, liên danh đáp ứng điều kiện, thì tổ chức kinh tế do nhà đầu tư hoặc liên danh thành lập để thực hiện dự án sẽ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định.
Đặc biệt, đối với liên danh nhà đầu tư, HoREA đề xuất trường hợp các thành viên thỏa thuận ủy quyền cho một bên trong liên danh thì nhà đầu tư được ủy quyền có thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án.
Theo Hiệp hội, quy định hiện tại của dự thảo chưa bao quát đầy đủ hai tình huống này. Vướng mắc có thể trở nên đáng chú ý đối với những dự án quy mô và giá trị lớn do liên danh nhà đầu tư đề xuất thực hiện. Nếu pháp luật đất đai không xác định rõ chủ thể nhận giao đất, thuê đất sau quá trình lựa chọn nhà đầu tư, các địa phương có thể hiểu và áp dụng khác nhau.
HoREA cho rằng hệ quả có thể là kéo dài thủ tục giao đất, cho thuê đất và làm chậm quá trình triển khai dự án, đặc biệt đối với các công trình trọng điểm, cấp bách về năng lượng và hạ tầng mà Nhà nước đang khuyến khích đẩy nhanh tiến độ.
Theo HoREA, bổ sung quy định cụ thể sẽ tạo căn cứ để cơ quan có thẩm quyền xác định đúng đối tượng giao đất, cho thuê đất, bao gồm cả “liên danh nhà đầu tư” hoặc “doanh nghiệp dự án”, đồng thời góp phần cải cách thủ tục hành chính và tạo thuận lợi cho nhà đầu tư.
Hai nhóm kiến nghị lần này đều chạm tới một vấn đề tồn tại trong quá trình triển khai dự án có sử dụng đất: độ vênh giữa vòng đời pháp lý của đất và vòng đời thực tế của dự án đầu tư.
Một dự án có thể thay đổi chủ đầu tư, được chuyển nhượng, điều chỉnh thời gian hoạt động hoặc phương án kinh doanh. Tương tự, dự án do liên danh thực hiện có thể phải thành lập doanh nghiệp dự án trước khi bước vào giai đoạn giao đất. Nếu pháp luật không xác định rõ cách xử lý những tình huống này, dự án có thể tiếp tục phát sinh thêm thủ tục dù nhà đầu tư đã được lựa chọn hoặc dự án đã có nguồn lực mới để triển khai.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
