Giao dịch phục hồi, nguồn cung tiếp tục dịch chuyển ra vùng ven
Theo báo cáo thị trường quý III/2026 của Knight Frank Việt Nam, thị trường căn hộ ghi nhận tín hiệu cải thiện về hoạt động giao dịch, cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn hiện hữu dù người mua ngày càng thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền.
Tại khu vực TP Hồ Chí Minh trước sáp nhập, tổng lượng giao dịch căn hộ trong quý III đạt 2.493 căn, tăng 40% so với quý II. Trong cùng kỳ, nguồn cung mở bán mới đạt 2.711 căn.
Thanh khoản thị trường đang có sự chuyển biến tích cực, tuy nhiên, lượng giao dịch phục hồi chưa đồng nghĩa sức mua đã tăng đồng đều ở tất cả phân khúc, bởi khả năng chi trả và mức độ phù hợp của sản phẩm tiếp tục là những yếu tố quan trọng chi phối quyết định của khách hàng.
Trên phạm vi TP Hồ Chí Minh mở rộng, bao gồm địa bàn Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây, thị trường ghi nhận 7.534 giao dịch căn hộ trong quý III/2026, với tỷ lệ hấp thụ đạt 45%.
Trong đó, các dự án thuộc phân khúc trung cấp, có mức giá hợp lý và nằm ngoài khu vực trung tâm tiếp tục thu hút sự quan tâm của người mua. Đây là diễn biến phản ánh sự phân hóa ngày càng rõ nét trong lựa chọn nhà ở, khi khách hàng không chỉ cân nhắc vị trí mà còn đặt nặng bài toán tài chính và giá trị sử dụng thực tế.
Trong bối cảnh giá căn hộ tại khu vực lõi đô thị duy trì ở mức cao, các thị trường thuộc Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ có lợi thế nhất định về khả năng cung cấp sản phẩm phù hợp với ngân sách của nhiều nhóm khách hàng hơn.
Xu hướng này cũng đặt ra yêu cầu đối với các chủ đầu tư trong việc xác định phân khúc mục tiêu, xây dựng chính sách bán hàng và cơ cấu sản phẩm sát với nhu cầu thực tế. Khi người mua cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định, lợi thế không còn chỉ nằm ở vị trí dự án hay thương hiệu chủ đầu tư, mà còn phụ thuộc vào mức giá, chất lượng xây dựng và khả năng đáp ứng nhu cầu sinh sống lâu dài.
Ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn, Knight Frank Việt Nam, nhận định nhu cầu ở thực tiếp tục là động lực chính hỗ trợ giao dịch căn hộ, bất chấp những thách thức của thị trường.
Theo ông Sơn Hoàng, người mua hiện đánh giá kỹ hơn về khả năng tài chính, chất lượng dự án và các chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư. Những yếu tố này ngày càng có vai trò quyết định đối với khả năng chuyển hóa nhu cầu thành giao dịch thực tế.
Ông Sơn Hoàng kỳ vọng các chính sách mới sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, củng cố niềm tin của người mua để ở và từng bước thu hẹp khoảng cách giữa cung và cầu.
Giá căn hộ tăng do nguồn hàng cao cấp, vùng ven tiếp tục giữ vai trò cân bằng
Cùng với sự cải thiện về thanh khoản, mặt bằng giá căn hộ tiếp tục đi lên trong quý III/2026. Tuy nhiên, theo Knight Frank Việt Nam, mức tăng giá bình quân chịu tác động đáng kể từ cơ cấu nguồn cung mới, thay vì phản ánh xu hướng tăng đồng loạt trên toàn thị trường. Cụ thể, giá chào bán sơ cấp bình quân tại khu vực TP Hồ Chí Minh trước sáp nhập đạt 4.210 USD/m², tương đương khoảng 110 triệu đồng/m², tăng 3% so với quý trước.
Knight Frank Việt Nam cho biết, nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các dự án thuộc phân khúc hạng sang và siêu sang được đưa ra thị trường trong kỳ. Việc bổ sung những sản phẩm có đơn giá cao đã kéo mặt bằng bình quân lên, trong khi diễn biến giá ở các phân khúc khác không nhất thiết đi theo cùng chiều hướng.
Nếu tính trên toàn địa bàn TP Hồ Chí Minh mở rộng, bao gồm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, giá căn hộ sơ cấp bình quân đạt 3.754 USD/m², tương đương khoảng 97,6 triệu đồng/m², tăng 2,3% so với quý II/2026.
Khoảng cách giữa hai mặt bằng giá cho thấy cơ cấu sản phẩm và vị trí địa lý tiếp tục là những yếu tố quan trọng định hình thị trường căn hộ. Trong khi khu vực trung tâm có xu hướng tập trung vào các dự án cao cấp, những địa bàn mở rộng vẫn có dư địa phát triển các sản phẩm bình dân và trung cấp.
Theo dự báo của Knight Frank Việt Nam, đến cuối năm 2027, thị trường TP Hồ Chí Minh dự kiến được bổ sung thêm 42.593 căn hộ. Trong đó, khu vực trung tâm được dự báo chiếm hơn một nửa nguồn cung tương lai.
Nguồn hàng tại khu vực lõi đô thị nhiều khả năng tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp và hạng sang. Ngược lại, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây được kỳ vọng tiếp tục bổ sung các sản phẩm thuộc phân khúc bình dân và trung cấp, qua đó duy trì vai trò cung cấp căn hộ có mức giá phù hợp hơn cho thị trường.
Sự phân hóa này cho thấy bài toán nguồn cung không chỉ nằm ở số lượng căn hộ được đưa ra thị trường, mà còn ở cơ cấu sản phẩm và khả năng đáp ứng nhu cầu của từng nhóm khách hàng. Nếu nguồn cung mới tập trung quá nhiều vào phân khúc giá cao, thị trường vẫn có thể đối mặt với tình trạng thiếu hụt sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người mua để ở, ngay cả khi tổng nguồn cung tiếp tục tăng.
Ở chiều ngược lại, các khu vực có mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn có thể tiếp tục thu hút nhu cầu dịch chuyển ra ngoài trung tâm. Tuy nhiên, khả năng hấp thụ thực tế còn phụ thuộc vào chất lượng dự án, kết nối giao thông, hệ thống tiện ích và mức giá bán cụ thể.
Nhận định về triển vọng thị trường, ông Alex Crane, Tổng Giám đốc Knight Frank Việt Nam cho rằng, bức tranh bất động sản nhìn chung vẫn tích cực, nhưng các phân khúc và mức giá đang vận động theo những hướng khác nhau.
Theo ông Alex Crane, thị trường ngày càng cạnh tranh và có tính chọn lọc cao hơn. Điều này tạo thêm cơ hội cho khách thuê và người mua, đồng thời đặt ra yêu cầu lớn hơn đối với chủ đầu tư và chủ sở hữu bất động sản về chất lượng sản phẩm, chiến lược giá cũng như năng lực triển khai dự án.
Với thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh, triển vọng thời gian tới vì vậy không chỉ phụ thuộc vào lượng hàng mới được tung ra, mà còn nằm ở khả năng cân đối cơ cấu sản phẩm giữa khu vực trung tâm và các địa bàn mở rộng. Trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng, những dự án có mức giá phù hợp, chất lượng bảo đảm và đáp ứng đúng nhu cầu ở thực sẽ có lợi thế trong cuộc cạnh tranh thanh khoản.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
