Nhà đầu tư tìm kiếm sự chắc chắn trong vận hành
Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước sự chuyển dịch về tiêu chí cạnh tranh. Nếu trước đây, quỹ đất sẵn có, vị trí và giá thuê là những yếu tố quan trọng để thu hút khách thuê, thì nay nhà đầu tư ngày càng chú trọng khả năng đưa nhà máy vào hoạt động đúng tiến độ, bảo đảm nguồn lực vận hành và đáp ứng kế hoạch mở rộng trong dài hạn.
Theo nhận định của Savills Việt Nam, sự thay đổi này diễn ra trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), đồng thời từng bước tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị công nghiệp toàn cầu. Quy mô và mức độ phức tạp của các dự án sản xuất gia tăng khiến doanh nghiệp cần đánh giá toàn diện hơn về điều kiện triển khai trước khi quyết định địa điểm đầu tư.
Trong nửa đầu năm 2026, Việt Nam ghi nhận 34,65 tỷ USD vốn FDI đăng ký, trong đó lĩnh vực sản xuất đạt khoảng 18,47 tỷ USD. Dòng vốn này cho thấy sức hút của thị trường, đồng thời đặt ra yêu cầu lớn hơn đối với chất lượng hạ tầng và năng lực triển khai dự án tại các khu công nghiệp.
Ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam cho rằng, thị trường đang chuyển từ mô hình phát triển khu công nghiệp dựa chủ yếu vào quỹ đất sang mô hình chú trọng năng lực vận hành và hệ sinh thái dịch vụ.
Với những doanh nghiệp có kế hoạch sản xuất dài hạn, việc lựa chọn địa điểm không chỉ dừng ở diện tích hay chi phí thuê. Khả năng tiếp cận nguồn điện với công suất được xác nhận, tiến độ đấu nối hạ tầng, thời gian hoàn tất thủ tục và mức độ sẵn sàng của nhà máy đều có thể tác động trực tiếp đến chi phí cũng như hiệu quả đầu tư.
“Nhà đầu tư không còn chỉ lựa chọn một lô đất, mà đang lựa chọn sự chắc chắn trong vận hành”, ông John Campbell nhận định.
Theo chuyên gia Savills, có ba nhóm yếu tố ngày càng có vai trò quan trọng trong quá trình thẩm định địa điểm đầu tư.
Thứ nhất là tiến độ triển khai và khả năng bảo đảm thực hiện, bao gồm nguồn điện, thời gian đấu nối và các mốc phê duyệt. Thứ hai là hệ sinh thái vận hành, từ nguồn nhân lực có kỹ năng, mạng lưới nhà cung cấp, kết nối cảng biển và sân bay đến hạ tầng số, dịch vụ cho người lao động và khả năng hỗ trợ của đơn vị phát triển khu công nghiệp. Thứ ba là khả năng đáp ứng nhu cầu trong tương lai, bao gồm dư địa mở rộng, định hướng năng lượng và hạ tầng phù hợp với những hoạt động sản xuất có yêu cầu cao hơn về công nghệ, điện năng.
Điều này cũng lý giải vì sao một địa điểm có chi phí cạnh tranh chưa chắc đã là lựa chọn tối ưu nếu thiếu công suất điện, chậm tiến độ triển khai hoặc không đủ khả năng mở rộng. Những hạn chế này có thể làm phát sinh chi phí và ảnh hưởng đến kế hoạch sản xuất của doanh nghiệp.
“Quỹ đất giúp khu công nghiệp được đưa vào danh sách cân nhắc; nhưng chính sự chắc chắn trong vận hành mới là yếu tố giúp khu công nghiệp giành được quyết định đầu tư”, ông John Campbell nhấn mạnh.
Khu công nghiệp cần trở thành nền tảng công nghiệp
Sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn địa điểm đang đặt ra yêu cầu mới đối với các đơn vị phát triển khu công nghiệp. Thay vì tập trung chủ yếu vào việc cung cấp mặt bằng, các nhà phát triển cần xây dựng hệ thống hạ tầng và dịch vụ có khả năng đồng hành với doanh nghiệp trong suốt vòng đời hoạt động, từ giai đoạn triển khai nhà máy đến vận hành và mở rộng sản xuất.
Theo Savills, mô hình khu công nghiệp thế hệ mới cần kết hợp nhiều yếu tố, gồm hạ tầng tiện ích đáng tin cậy, nhà xưởng xây sẵn hoặc có thể tùy chỉnh, kết nối logistics hiệu quả, hạ tầng số, giải pháp nhân lực và đội ngũ quản lý có khả năng xử lý vấn đề nhanh chóng.
Giá trị của hệ sinh thái này không nằm ở số lượng tiện ích được giới thiệu, mà ở khả năng giúp khách thuê giảm rủi ro, tiết kiệm chi phí và rút ngắn thời gian triển khai. Đây cũng là cơ sở để các khu công nghiệp tạo khác biệt trong bối cảnh doanh nghiệp ngày càng chú trọng hiệu quả vận hành thực tế.
Xu hướng này càng rõ nét khi các lĩnh vực công nghệ cao gia tăng hiện diện. Trong chín tháng đầu năm 2026, các khu chế xuất, khu công nghiệp và khu công nghệ cao tại TP Hồ Chí Minh thu hút khoảng 5,7 tỷ USD vốn đầu tư, bao gồm những dự án liên quan đến trung tâm dữ liệu, hạ tầng trí tuệ nhân tạo (AI) và sản xuất công nghệ cao.
So với mô hình sản xuất truyền thống, các dự án này đặt ra yêu cầu chuyên biệt hơn về nguồn điện ổn định, kết nối viễn thông, nhân lực chuyên môn, an ninh, tuân thủ quy định và khả năng mở rộng trong dài hạn. Vì vậy, năng lực của một khu công nghiệp không thể chỉ được đánh giá bằng diện tích đất còn có thể cho thuê, mà còn phải dựa trên khả năng đáp ứng yêu cầu vận hành của từng nhóm khách thuê.
“Các khu công nghiệp thành công sẽ không còn chỉ xem mình là đơn vị cho thuê đất, mà cần vận hành như những nền tảng công nghiệp”, ông John Campbell nhận định.
Theo hướng tiếp cận này, hiệu quả phát triển khu công nghiệp cũng cần được đánh giá bằng những chỉ số phản ánh chất lượng vận hành. Bên cạnh tỷ lệ lấp đầy, thời gian đưa nhà máy vào hoạt động, độ tin cậy của hệ thống tiện ích, tỷ lệ khách thuê tiếp tục duy trì hoặc mở rộng hoạt động, cùng thời gian phản hồi và xử lý yêu cầu dịch vụ sẽ ngày càng có ý nghĩa.
Một khu công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy cao nhưng chưa đáp ứng tốt nhu cầu vận hành của doanh nghiệp sẽ khó tạo ra lợi thế bền vững. Ngược lại, khả năng hỗ trợ khách thuê triển khai thuận lợi, duy trì sản xuất ổn định và mở rộng khi nhu cầu thay đổi có thể trở thành yếu tố quyết định sức cạnh tranh trong dài hạn.
Bên cạnh năng lực vận hành, các yêu cầu về môi trường và chuyển dịch năng lượng cũng đang trở thành một phần trong quá trình lựa chọn địa điểm của nhà sản xuất quốc tế. Mục tiêu phát thải của tập đoàn, yêu cầu từ khách hàng, nghĩa vụ báo cáo carbon, khả năng tiếp cận nguồn vốn và điều kiện xuất khẩu đều có thể tác động đến quyết định đầu tư cũng như hoạt động của nhà máy.
Savills cho rằng, các nhà phát triển khu công nghiệp cần chuyển từ việc nhấn mạnh cam kết xanh sang cung cấp những giải pháp có thể kiểm chứng. Những giải pháp này có thể bao gồm nâng cao hiệu quả sử dụng năng lượng, lựa chọn năng lượng tái tạo trong điều kiện cho phép, thiết kế nhà xưởng hiệu suất cao, xử lý nước thải và cung cấp dữ liệu môi trường minh bạch phục vụ hoạt động báo cáo của khách thuê.
Tuy nhiên, phát triển bền vững chỉ tạo ra giá trị thương mại khi giải quyết được những nhu cầu cụ thể của doanh nghiệp. Các giải pháp môi trường cần được đánh giá dựa trên hiệu quả thực tế, khả năng giảm tổng chi phí vận hành, đáp ứng yêu cầu tuân thủ, nâng cao khả năng chống chịu trước rủi ro và duy trì khả năng tiếp cận thị trường, thay vì chỉ dựa vào chứng nhận hoặc thông điệp tiếp thị.
“Phát triển bền vững có ý nghĩa thương mại khi giúp giải quyết một vấn đề kinh doanh”, ông John Campbell nhấn mạnh.
Dù vậy, các giải pháp xanh không thể thay thế những điều kiện hạ tầng thiết yếu. Nguồn điện ổn định, hệ thống tiện ích đáng tin cậy và khả năng đáp ứng các quy định liên quan vẫn là nền tảng để khu công nghiệp vận hành hiệu quả.
Trong dài hạn, sức cạnh tranh của bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ phụ thuộc ngày càng nhiều vào khả năng kết hợp giữa hạ tầng, dịch vụ vận hành và định hướng phát triển bền vững. Khi doanh nghiệp chuyển từ việc tìm kiếm địa điểm có chi phí phù hợp sang đánh giá toàn diện khả năng triển khai và duy trì sản xuất, những khu công nghiệp có năng lực vận hành tốt sẽ có thêm cơ sở để tạo khác biệt.
Thay vì cạnh tranh chủ yếu bằng quỹ đất và giá thuê, bài toán đặt ra cho các nhà phát triển là xây dựng những nền tảng công nghiệp giúp doanh nghiệp giảm thiểu bất định, nâng cao hiệu quả và thích ứng với yêu cầu sản xuất trong nhiều năm tới.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
