Cuộc trao đổi ban đầu diễn ra khá bình thường, tư vấn viên đang hỗ trợ chị V. gửi bảng lãi suất vay mua nhà HSBC, sau đó hỏi về tài sản mà khách hàng dự kiến dùng để thế chấp. Nhưng khi biết mảnh đất nằm tại Thường Tín, câu trả lời nhanh chóng chuyển thành: "Chị ơi đất này thuộc Thường Tín, bên em không nhận thế chấp ạ".
Trong đoạn trao đổi do chị V. cung cấp, người tư vấn tiếp tục hỏi chị có tài sản khác thuộc "HN, HCM, Đà Nẵng" hay không. Khi chị V. cho biết phần lớn đất mình sở hữu đều nằm tại Thường Tín, người này một lần nữa khẳng định "bên em không nhận thế chấp đất ở Thường Tín".
Đất ở Hà Nội nhưng bị báo "không nhận thế chấp"
Chị V. cho biết đang có nhu cầu mua nhà và cần thu xếp thêm một phần tài chính. Vì vậy, chị dự định sử dụng mảnh đất tại khu vực xã Chương Dương, huyện Thường Tín cũ để làm tài sản bảo đảm cho khoản vay.
Theo mô tả của chị, khu đất có diện tích vài trăm m2, nằm trên mặt đường lớn, nơi có lượng ô tô qua lại thường xuyên. Theo chị V. ước tính, giá trị mảnh đất có thể lên tới cả chục tỷ đồng. Điều khiến chị bất ngờ không chỉ nằm ở việc tài sản bị từ chối, mà ở chỗ quyết định này xuất hiện ngay khi hai bên mới trao đổi về vị trí địa lý.
"Tôi mới chỉ nói đất ở Thường Tín thì đã được trả lời là không nhận thế chấp. Chưa có ai xuống xem đất, chưa định giá tài sản và hồ sơ của tôi cũng chưa đi đến bước kiểm tra CIC. Nếu ngân hàng có quy định riêng về khu vực nhận tài sản thì tôi hoàn toàn hiểu, nhưng điều tôi thắc mắc là tư vấn viên lại hỏi tôi có tài sản ở Hà Nội hay không, trong khi Thường Tín vốn vẫn thuộc Hà Nội", chị V. nói.
Thắc mắc này có cơ sở về mặt địa giới hành chính bởi sau đợt sắp xếp đơn vị hành chính năm 2025, địa bàn huyện Thường Tín trước đây được tổ chức lại thành các xã Thượng Phúc, Thường Tín, Chương Dương, Hồng Vân. Các đơn vị mới này đều nằm trong hệ thống đơn vị hành chính của TP Hà Nội.
Điểm đáng chú ý là thông tin HSBC đang công khai về sản phẩm Vay Thế Chấp Nhà cũng không thể hiện việc loại trừ Thường Tín. Website của ngân hàng hiện nêu tài sản thế chấp phải nằm tại TP.HCM, Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai hoặc Đà Nẵng và có giá trị tối thiểu 800 triệu đồng.
Như vậy, nếu chỉ đối chiếu thông tin công khai, một bất động sản tại khu vực Thường Tín vẫn đáp ứng điều kiện về mặt địa bàn "Hà Nội". Website HSBC cũng không nêu cụ thể rằng chỉ một số quận, phường hoặc khu vực nhất định của Hà Nội được chấp nhận.
"Điều tôi muốn biết là khái niệm 'Hà Nội' trong chính sách của ngân hàng được hiểu tới đâu. Nếu HSBC chỉ nhận tài sản tại một số khu vực của thành phố thì nên nói rõ danh sách đó. Còn nếu điều kiện công khai là tài sản tại Hà Nội nhưng Thường Tín lại không được nhận thì khách hàng sẽ rất khó hiểu lý do", chị V. chia sẻ.
Chưa thẩm định đã từ chối, chính sách ngân hàng hay cách tư vấn?
Trong hoạt động cho vay, việc một tài sản có giá trị lớn không đồng nghĩa ngân hàng bắt buộc phải nhận làm tài sản bảo đảm. Mỗi tổ chức tín dụng có thể xây dựng các tiêu chí nội bộ về loại hình bất động sản, vị trí, tính pháp lý, khả năng thanh khoản và mức độ thuận lợi khi xử lý tài sản.
Vì vậy, việc hồ sơ chưa được kiểm tra CIC hay bất động sản chưa được định giá không đồng nghĩa ngân hàng phải tiếp tục quy trình. Nếu vị trí tài sản nằm ngoài phạm vi chấp nhận theo chính sách nội bộ, hồ sơ hoàn toàn có thể được sàng lọc từ bước ban đầu.
Điều cần làm rõ trong trường hợp của chị V. là việc từ chối tài sản tại khu vực Thường Tín xuất phát từ chính sách chung của HSBC, điều kiện riêng đối với một số khu vực của Hà Nội hay chỉ là thông tin do người tư vấn đưa ra.
Bởi trên thông tin công khai hiện nay, HSBC chỉ nêu tài sản thế chấp phải nằm tại Hà Nội và đạt giá trị tối thiểu 800 triệu đồng. Ngân hàng cũng cho biết hạn mức vay sau đó mới được xem xét dựa trên thu nhập, nghĩa vụ tín dụng hiện hữu, lịch sử tín dụng và có thể lên tới 70% giá trị tài sản bảo đảm tùy loại khoản vay.
Do đó, việc một mảnh đất ở xã Chương Dương bị từ chối ngay khi khách hàng vừa cung cấp vị trí chưa đủ để khẳng định có bất thường trong quy trình tín dụng. Nhưng sự khác biệt giữa điều kiện công khai và câu trả lời mà khách hàng nhận được vẫn đặt ra nhu cầu làm rõ phạm vi tài sản thực tế mà ngân hàng chấp nhận tại Hà Nội.
Không được ngân hàng nhận thế chấp, số phận những mảnh đất xa trung tâm sẽ ra sao?
Nếu nhìn từ góc độ quản trị rủi ro, việc các ngân hàng thận trọng với bất động sản vùng ven không phải điều khó lý giải. Xã Chương Dương nằm ở phía Nam Hà Nội, cách khu vực trung tâm thành phố khoảng 25 km theo tuyến đê hữu ngạn sông Hồng. Trước khi sắp xếp hành chính, Thường Tín cũng được xác định là huyện ngoại thành nằm cách trung tâm Thủ đô hơn 20 km.
Khoảng cách địa lý có thể ảnh hưởng tới khả năng giao dịch, giá trị thanh khoản của bất động sản. Một bất động sản có giá trị cao nhưng thị trường mua bán mỏng vẫn có thể kém hấp dẫn hơn đối với ngân hàng so với một căn nhà nhỏ hơn nhưng nằm ở khu vực có lượng giao dịch lớn và dễ tìm người mua.
Tuy nhiên, xa trung tâm không có nghĩa đất tại Chương Dương có giá trị thấp. Dữ liệu tin rao trên Batdongsan.com.vn trong năm 2026 cho thấy nhiều lô đất diện tích khoảng 30-50 m2 tại khu vực này đang được chào bán từ khoảng 41,7 triệu đồng/m2 đến gần 99 triệu đồng/m2, tùy vị trí và điều kiện đường sá. Một số lô có ô tô vào tận đất được rao quanh 50-80 triệu đồng/m2.
Với những khu đất vài trăm m2 như tài sản của chị Vân, mức giá trên cho thấy đây không phải là một tài sản giá trị thấp. Nhưng cách từ chối nhận thế chấp mảnh đất của ngân hàng lại đặt ra một vấn đề mới khiến người chủ sở hữu băn khoăn. Đó là tính linh hoạt của những mảnh đất xa trung tâm nói chung và mảnh đất của chị V. nói riêng sẽ ra sao?
Một tài sản dễ được ngân hàng nhận thế chấp giúp chủ sở hữu có thêm lựa chọn vay vốn mà không cần bán tài sản. Ngược lại, nếu nhiều tổ chức tín dụng cùng hạn chế nhận bất động sản tại một khu vực, tính hữu dụng về mặt tài chính của những tài sản này có thể bị thu hẹp.
Chưa thể đánh đồng việc giá đất của một khu vực sẽ giảm chỉ vì một ngân hàng không nhận thế chấp. Tuy nhiên, nếu việc hạn chế tài sản vùng ven xuất hiện ở nhiều ngân hàng, thị trường có thể chịu tác động gián tiếp. Người mua sử dụng đòn bẩy sẽ khó tiếp cận vốn hơn, số lượng khách hàng tiềm năng có thể giảm và thời gian bán tài sản kéo dài hơn. Khi đó,
Đây cũng là điều khiến chị V. bắt đầu lo lắng. Sau khi nhận câu trả lời từ người tư vấn khoản vay HSBC, chị cho biết đang tiếp tục liên hệ một số ngân hàng khác để tìm hiểu xem mảnh đất của mình có được chấp nhận làm tài sản bảo đảm hay không.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
