Quỹ đất BT phải qua đầy đủ thủ tục, không chỉ nằm trên danh mục
UBND TP Hồ Chí Minh vừa có chỉ đạo về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất và tạo lập quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án theo hình thức BT.
Theo đó, việc xác định, tạo lập, quản lý và sử dụng quỹ đất thanh toán phải bảo đảm tuân thủ đồng thời các quy định về đầu tư theo phương thức đối tác công tư, đất đai, tài chính, đầu tư công và các pháp luật liên quan.
Trong đó, với những khu đất vẫn còn người sử dụng hoặc có tài sản gắn liền với đất, việc đưa vào dự án BT hay danh mục quỹ đất dự kiến thanh toán không thay thế trình tự thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định pháp luật đất đai.
Thành phố yêu cầu cơ quan được giao chuẩn bị dự án BT phải phối hợp với các sở, ngành và địa phương rà soát toàn bộ quỹ đất dự kiến thanh toán. Từng khu đất phải được phân loại rõ: đất do Nhà nước quản lý, đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi và các trường hợp khác; đồng thời xác định cụ thể thẩm quyền, trình tự và trách nhiệm của từng cơ quan.
Với những khu đất còn vướng người sử dụng, tài sản trên đất hoặc chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý, thời gian tạo lập quỹ đất có thể kéo dài, tác động trực tiếp đến phương án tài chính của dự án BT.
Theo quy định hiện hành về dự án BT, quỹ đất thanh toán phải được xác định về vị trí, diện tích và giá trị trong quá trình chuẩn bị dự án. Việc thanh toán bằng quỹ đất cũng phải gắn với giá trị công trình BT và được xử lý chênh lệch theo quy định.
Điều này khiến bài toán “đất đối ứng” ngày càng chuyển từ câu chuyện có hay không có quỹ đất sang câu chuyện quỹ đất đó có đủ điều kiện pháp lý, phù hợp quy hoạch và có thể đưa vào khai thác đúng tiến độ hay không.
Tại TP Hồ Chí Minh, HĐND Thành phố trong năm 2026 đã thông qua danh mục quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT. Danh mục ban đầu gồm 33 khu đất, trong đó có nhiều khu đất có giá trị và vị trí đáng chú ý tại khu vực trung tâm, Thủ Thiêm và các khu vực đô thị đang phát triển.
Việc hình thành danh mục được kỳ vọng tạo thêm cơ sở để Thành phố huy động nguồn lực tư nhân đầu tư hạ tầng. Tuy nhiên, các khu đất vẫn phải tiếp tục được rà soát về pháp lý, hiện trạng và sự phù hợp với quy hoạch trước khi có thể trở thành tài sản thanh toán thực tế.
Nhà đầu tư phải tính lại bài toán dòng tiền và tiến độ
Cùng với yêu cầu rà soát quỹ đất, UBND TP Hồ Chí Minh cũng phân công cụ thể trách nhiệm cho các cơ quan. Sở Nông nghiệp và Môi trường được giao rà soát căn cứ, điều kiện và thẩm quyền thu hồi đất; hướng dẫn các thủ tục đất đai cũng như công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Sở Tài chính phối hợp rà soát nguồn kinh phí và cơ chế để nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp dự án BT ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định.
Sở Xây dựng rà soát sự phù hợp của quỹ đất với mục tiêu, quy mô và tính chất dự án BT. Trong khi đó, Sở Quy hoạch - Kiến trúc kiểm tra vị trí, ranh giới và chức năng sử dụng đất của từng khu đất so với quy hoạch được phê duyệt.
UBND các phường, xã nơi có quỹ đất cũng được yêu cầu rà soát nguồn gốc, quá trình quản lý, hiện trạng sử dụng, người sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Việc phân công này cho thấy Thành phố đang chuyển trọng tâm từ việc “xác định quỹ đất” sang “tạo lập quỹ đất đủ điều kiện thanh toán”.
Đối với nhà đầu tư, thay đổi này có thể khiến quá trình chuẩn bị dự án BT phải tính toán kỹ hơn về thời gian và chi phí. Một khu đất có vị trí đẹp nhưng chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng sẽ chưa thể được xem là tài sản đối ứng có khả năng khai thác ngay.
Ngược lại, quỹ đất đã rõ nguồn gốc, phù hợp quy hoạch, hoàn thành thủ tục thu hồi và có khả năng giao đất đúng tiến độ sẽ có giá trị lớn hơn trong phương án tài chính.
Thực tế, TP Hồ Chí Minh đang triển khai nhiều dự án BT quy mô lớn, trong đó có những dự án sử dụng quỹ đất để thanh toán. Thành phố cũng từng bước mở rộng danh mục đất đối ứng nhằm tạo nguồn lực cho các dự án hạ tầng trong bối cảnh nhu cầu vốn đầu tư ngày càng lớn.
Tuy nhiên, cơ chế BT chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi tiến độ công trình và tiến độ tạo lập quỹ đất có thể “đi cùng nhau”. Nếu nhà đầu tư hoàn thành công trình nhưng quỹ đất thanh toán chưa đủ điều kiện pháp lý, dòng tiền và khả năng thu hồi vốn sẽ chịu ảnh hưởng.
Ở chiều ngược lại, việc kiểm soát chặt quỹ đất cũng giúp hạn chế rủi ro định giá, thất thoát tài sản công và tình trạng đưa những khu đất chưa đủ điều kiện vào phương án thanh toán.
Với thị trường bất động sản, đây có thể là một bước sàng lọc đáng chú ý. Khi quỹ đất BT được rà soát kỹ hơn, cơ hội sẽ tập trung vào những nhà đầu tư có năng lực tài chính, triển khai hạ tầng và xử lý pháp lý, thay vì chỉ dựa vào khả năng tiếp cận quỹ đất.
Trong bối cảnh TP Hồ Chí Minh cần huy động nguồn lực rất lớn cho giao thông và phát triển đô thị, đất đai tiếp tục được xem là một nguồn lực quan trọng. Nhưng từ một khu đất nằm trong danh mục dự kiến đến một quỹ đất thực sự có thể dùng để thanh toán cho nhà đầu tư vẫn là một khoảng cách.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
