Tuy nhiên, thị trường vẫn đối mặt với nhiều lực cản. Mặt bằng giá nhà tăng khoảng 20% cùng với lãi suất vay mua nhà leo thang đã ảnh hưởng đáng kể đến nhu cầu. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại Hà Nội và TPHCM giảm xuống còn 95% trong năm 2025, thấp hơn mức 106% của năm trước, cho thấy tâm lý người mua ngày càng thận trọng.
Dù nguồn cung mới có dấu hiệu phục hồi, cơ cấu sản phẩm vẫn nghiêng về phân khúc trung - cao cấp, trong khi nhà ở giá phù hợp còn hạn chế, chủ yếu phát triển ở khu vực vùng ven. Điều này tiếp tục tạo ra khoảng cách giữa cung và cầu trên thị trường.
Bước sang năm 2026, thị trường được dự báo sẽ phân hóa rõ nét hơn khi chính sách tín dụng tiếp tục được kiểm soát theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Trong bối cảnh dòng vốn ngân hàng bị siết chặt, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải đẩy mạnh các kênh huy động thay thế như phát hành trái phiếu, tăng vốn cổ phần và hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A).
Theo VIS Rating, điều này sẽ làm gia tăng sự khác biệt về mức độ tín nhiệm giữa các doanh nghiệp. Những chủ đầu tư lớn, có năng lực triển khai và bàn giao tốt sẽ duy trì khả năng chống chịu, trong khi các doanh nghiệp gặp vướng mắc pháp lý hoặc phụ thuộc vào phân khúc rủi ro cao sẽ đối mặt với áp lực thanh khoản và dòng tiền.
Ở góc độ chính sách, trọng tâm điều hành đang chuyển sang phát triển nhà ở giá phù hợp và nâng cao tính minh bạch. Nghị định 357/2025/NĐ-CP được kỳ vọng giúp chuẩn hóa dữ liệu và giảm rủi ro giao dịch, trong khi các chính sách về nhà ở thương mại giá phù hợp hướng tới giảm chi phí đầu vào, qua đó hỗ trợ hạ giá bán.
Áp lực lớn trong năm 2026 đến từ chi phí vốn khi lãi suất vay mua nhà có thể tăng thêm 3-4%. Cùng với đó, khoảng 99.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn sẽ tạo áp lực tái cấp vốn đáng kể. Dù vậy, dòng vốn ngoại vẫn duy trì tích cực với khoảng 7,1 tỷ USD FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản, tăng 13%.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
