Căn hộ dẫn dắt nguồn cung, nhà phố vẫn trầm lắng
Ở phân khúc căn hộ, TP.HCM tiếp tục giữ vai trò trung tâm của thị trường khi chiếm tới 96% tổng nguồn cung sơ cấp toàn khu vực với hơn 10.400 căn hộ đang mở bán. Trong tháng 4/2026, nguồn cung mới tăng mạnh lên hơn 3.800 căn, gấp 3,1 lần tháng trước, song chủ yếu tập trung tại khu vực Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ.
Dù lượng sản phẩm mới gia tăng, sức hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 34% nguồn cung sơ cấp. Giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án vừa mở bán với chính sách bán hàng linh hoạt và mức giá cạnh tranh hơn.
Trong đó, tập trung chủ yếu tại khu Đông TP.HCM và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục tăng dưới áp lực chi phí đầu vào, trong đó Bình Dương ghi nhận mức tăng trung bình gần 9%, còn Long An tăng khoảng 7,6% so với cuối năm 2025.
Ở chiều ngược lại, thị trường thứ cấp xuất hiện dấu hiệu chững lại. Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn phải giảm giá bán hoặc chấp nhận cắt lãi nhằm giảm áp lực lãi vay ngân hàng.
Đối với phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 22% so với cùng kỳ năm trước, đạt hơn 8.000 sản phẩm. Tuy nhiên, nguồn cung mới vẫn rất hạn chế khi chỉ chiếm khoảng 8% tổng nguồn cung và giảm gần một nửa so với tháng 4/2025.
Thanh khoản tiếp tục ở mức thấp khi lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung sơ cấp, giảm tới 77% so với cùng kỳ năm ngoái.
Long An nổi lên là điểm sáng hiếm hoi của thị trường khi chiếm 72% nguồn cung mới và 67% lượng giao dịch mới toàn phân khúc. Các sản phẩm có giá khoảng 7 tỷ đồng/căn được ghi nhận có thanh khoản tốt hơn mặt bằng chung.
Mặc dù giao dịch chậm, giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao và tăng trung bình khoảng 3% so với cùng kỳ. Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chính sách như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc 24-36 tháng hoặc miễn phí quản lý trong thời gian đầu.
Bất động sản nghỉ dưỡng chưa thoát áp lực thanh khoản
Với phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp giảm nhẹ so với tháng trước nhưng vẫn tăng khoảng 6% so với cùng kỳ năm 2025. Các chủ đầu tư tiếp tục duy trì chiến lược thận trọng, hạn chế bung hàng mới trong bối cảnh sức mua còn yếu.
Thanh khoản thị trường có cải thiện nhưng chưa đáng kể, chủ yếu tập trung ở nhóm sản phẩm giá dưới 10 tỷ đồng/căn và thuộc các dự án của chủ đầu tư có thương hiệu, tiềm lực tài chính mạnh.
Miền Trung tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng với khoảng 42% tổng nguồn cung sơ cấp toàn quốc, trong khi miền Bắc chiếm tới 90% lượng giao dịch phát sinh trên thị trường.
Mặt bằng giá bán sơ cấp của phân khúc này tiếp tục tăng trung bình khoảng 7% so với đầu năm. Các chính sách cam kết lợi nhuận, chia sẻ doanh thu, hỗ trợ lãi suất và ưu đãi thanh toán nhanh vẫn được triển khai rộng rãi nhằm hỗ trợ thanh khoản.
Ở phân khúc nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng, thị trường gần như không xuất hiện nguồn cung mới. Toàn bộ sản phẩm mở bán hiện nay chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án cũ.
Giao dịch phát sinh cục bộ tại một số dự án quy mô lớn với mức giá dao động từ 8-10 tỷ đồng/căn. Miền Trung tiếp tục chiếm ưu thế tuyệt đối khi nắm giữ gần 70% nguồn cung và toàn bộ lượng giao dịch sơ cấp của phân khúc này.
Trong khi đó, condotel tiếp tục đối mặt nhiều khó khăn. Nguồn cung sơ cấp giảm nhẹ so với cùng kỳ, phần lớn vẫn đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án cũ. Sức cầu thị trường duy trì ở mức thấp và chưa thể quay lại giai đoạn sôi động như năm 2019.
Các giao dịch condotel hiện chủ yếu tập trung ở sản phẩm có giá dưới 3,5 tỷ đồng/căn. Miền Trung vẫn là khu vực dẫn đầu nguồn cung, còn miền Nam nổi bật hơn về thanh khoản khi đóng góp khoảng 71% lượng giao dịch toàn thị trường.
Theo DKRA Consulting, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện vẫn chịu áp lực lớn từ các vấn đề pháp lý, hiệu quả khai thác thực tế và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư. Đây tiếp tục là những rào cản khiến khả năng phục hồi của phân khúc này chưa thể diễn ra trong ngắn hạn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
