Đất chưa tăng nhưng tiền phải nộp đã tăng trước
“Chưa kịp bán đất đã thấy tiền phải nộp tăng trước”.
Đó là cách nhiều người dân mô tả cảm giác của mình khi bảng giá đất mới bắt đầu được điều chỉnh theo hướng tiệm cận giá thị trường. Từ chỗ từng bị xem là “khung giá tượng trưng”, thấp xa so với giao dịch thực tế, bảng giá đất giờ đây đang trở thành yếu tố có tác động trực tiếp tới túi tiền của hàng triệu người dân và doanh nghiệp.
Không chỉ là chuyện mua bán nhà đất, việc điều chỉnh giá đất còn kéo theo hàng loạt nghĩa vụ tài chính khác: tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường giải phóng mặt bằng…
Và khi giá đất trên giấy tăng lên, mọi khoản tiền phía sau nó cũng bắt đầu phình to.
Theo ghi nhận từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, nhiều địa phương đang xuất hiện nguy cơ “sốc tài chính” khi bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng tiệm cận giá thị trường. Tại Hà Nội, nhiều khu vực ngoại thành được đề xuất điều chỉnh tăng từ 2–6 lần so với bảng giá cũ. Cá biệt có nơi tăng gần 30% chỉ sau một lần cập nhật bảng giá đất. Những con số này ngay lập tức tác động trực tiếp tới tiền sử dụng đất, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất và hàng loạt nghĩa vụ tài chính khác của người dân.
Theo ghi nhận, một hộ dân tại Sóc Sơn (Hà Nội) có tiền sử dụng đất tăng từ hơn 80 triệu đồng lên hơn 400 triệu đồng sau khi áp dụng bảng giá đất mới. Một khoản tiền từng nằm trong khả năng xoay xở của nhiều gia đình bỗng trở thành gánh nặng tài chính khổng lồ chỉ sau một lần điều chỉnh.
Ông N.V.H. (trú tại Thanh Trì, Hà Nội) cho biết gia đình dự định chuyển đổi gần 100m² đất vườn sang đất ở để xây nhà cho con trai sau khi lập gia đình. Tuy nhiên, khi hỏi thủ tục và được báo mức tiền sử dụng đất phải nộp tăng cao hơn nhiều so với dự tính ban đầu, cả nhà đành tạm hoãn kế hoạch.
“Trước đây còn nghĩ cố vay mượn thêm là làm được, giờ tiền đội lên quá mạnh. Đất thì vẫn nằm đó, chưa bán được đồng nào nhưng tiền nghĩa vụ đã tăng trước”, ông H. nói.
Tương tự, bà L.T.M. tại Hoài Đức cho biết gia đình có ý định tách thửa để chia cho hai người con nhưng sau khi tìm hiểu các khoản thuế, lệ phí và chi phí chuyển đổi liên quan đến bảng giá đất mới, bà quyết định dừng lại.
“Người dân hiểu việc điều chỉnh giá đất để sát thị trường là cần thiết, nhưng tăng nhanh quá thì rất áp lực. Chỉ riêng tiền thủ tục đã khiến nhiều gia đình không dám động vào đất nữa”, bà M. chia sẻ.
Không ít hộ dân tại Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Oai, Đan Phượng, Thanh Trì hay Thường Tín cho biết họ buộc phải tạm dừng kế hoạch tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc làm sổ đỏ vì chi phí tăng quá nhanh. Có người dự định chia đất cho con nhưng rồi đành gác lại vì số tiền phải nộp vượt quá khả năng tài chính.
Nếu như trước kia, khoảng cách giữa giá Nhà nước và giá thị trường bị xem là nguyên nhân gây thất thu ngân sách, tạo kẽ hở cho đầu cơ và tình trạng mua bán “hai giá”, thì nay việc điều chỉnh theo hướng sát thực tế hơn lại đang tạo ra một cú sốc khác: cú sốc chi phí.
Đặc biệt, áp lực lớn nhất đang dồn vào các doanh nghiệp bất động sản.
Trong cơ cấu giá thành dự án, tiền sử dụng đất vốn đã là khoản chi phí cực lớn. Nay khi bảng giá đất tăng, nhiều chủ đầu tư cho biết toàn bộ bài toán tài chính lập trước đây gần như phải tính lại từ đầu.
Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản, chi phí đất hiện là khoản mục chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng mức đầu tư của nhiều dự án. Khi bảng giá đất tăng mạnh, không ít doanh nghiệp buộc phải rà soát lại phương án tài chính, thậm chí cân nhắc kéo giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai dự án vì tổng vốn đầu tư vượt quá khả năng cân đối.
Một doanh nghiệp phát triển nhà ở tại phía Nam thừa nhận có dự án chưa thể mở bán nhưng tiền sử dụng đất tạm tính đã tăng thêm hàng trăm tỷ đồng sau khi địa phương điều chỉnh hệ số giá đất. Điều đáng nói, khoản chi phí ấy cuối cùng vẫn sẽ được tính vào giá bán sản phẩm.
Nói cách khác, giá đất tăng không chỉ tác động đến người có đất, mà còn tác động trực tiếp đến người đi mua nhà.
Tại TP.HCM, dự thảo bảng giá đất mới cho thấy giá đất tại nhiều tuyến trung tâm như Nguyễn Huệ, Lê Lợi hay Đồng Khởi có thể lên tới 687 triệu đồng/m². Trong khi đó, khu vực Bình Dương cũ ghi nhận mức điều chỉnh mạnh nhất, có nơi tăng hơn 8 lần so với bảng giá năm 2024. Một số tuyến đường tăng từ khoảng 780.000 đồng/m² lên hơn 6,3 triệu đồng/m².
Những con số ấy cho thấy áp lực chi phí đất đang tăng nhanh như thế nào, đặc biệt trong bối cảnh thị trường vẫn chưa hồi phục hoàn toàn sau giai đoạn suy giảm kéo dài.
Thanh khoản thấp, dòng tiền khó khăn, lãi vay còn lớn… đang khiến nhiều doanh nghiệp tiếp tục rơi vào trạng thái phòng thủ. Không ít dự án phải kéo giãn tiến độ, tạm dừng triển khai hoặc tiếp tục “đắp chiếu” vì không đủ khả năng cân đối tài chính.
Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cảnh báo chi phí đất tăng mạnh có thể trở thành một trong những rủi ro lớn nhất của thị trường bất động sản năm 2026. Bởi khi đầu vào bị đẩy lên quá cao, giá nhà sẽ rất khó giảm, trong khi sức mua thực tế của người dân đang suy yếu.
Nghịch lý hiện nay là thị trường không thiếu nhu cầu nhà ở, nhưng lại thiếu nghiêm trọng nhà vừa túi tiền.
Trong khi người trẻ ngày càng khó mua nhà, chi phí phát triển dự án vẫn tiếp tục tăng theo giá đất. Điều này khiến căn hộ giá rẻ gần như biến mất ở nhiều đô thị lớn.
Một căn hộ từng được xem là “bình dân” vài năm trước nay đã vượt quá khả năng của phần lớn người lao động trẻ. Và phía sau đà tăng giá ấy, bảng giá đất mới chỉ là một phần nguyên nhân.
Mê cung định giá và cuộc chơi không có người thắng
Nếu nhìn ở góc độ quản lý, việc xây dựng bảng giá đất sát với thị trường là mục tiêu cần thiết. Nhà nước muốn minh bạch hóa dữ liệu đất đai, hạn chế thất thu ngân sách và thu hẹp tình trạng mua bán “hai giá” tồn tại suốt nhiều năm.
Nhưng vấn đề nằm ở chỗ: “giá thị trường” thực chất là khái niệm rất khó xác định.
Trong nhiều khu vực, giá đất có thể bị đẩy lên chỉ bằng một tin đồn quy hoạch, một cây cầu chưa xây, một tuyến đường còn nằm trên giấy hoặc vài nhóm đầu cơ tạo sóng. Có nơi giá bị thổi tăng gấp đôi chỉ sau vài tuần xuất hiện thông tin về hạ tầng.
Khi những mức giá ấy trở thành cơ sở tham chiếu cho việc xây dựng bảng giá đất, nguy cơ tạo ra một mặt bằng giá ảo là điều hoàn toàn có thể xảy ra.
Nhiều chuyên gia cũng bày tỏ lo ngại về việc “giá đất ảo” có thể len vào bảng giá mới nếu dữ liệu tham chiếu bị ảnh hưởng bởi các cơn sốt đất ngắn hạn.
Theo bà Võ Nhật Liễu, Tổng giám đốc một đơn vị đào tạo và phát triển dự án bất động sản, nếu lấy những mức giá đã bị đẩy lên quá cao trong các giai đoạn sốt đất để làm căn cứ xây dựng bảng giá mới, thị trường có nguy cơ bị áp một “mức giá nền” vượt xa giá trị thực.
“Jika vội vàng áp giá thị trường trong bối cảnh dữ liệu còn thiếu minh bạch và tồn tại nhiều giao dịch bị thổi giá, rất dễ dẫn tới việc hợp thức hóa giá ảo”, bà Liễu nhận định.
Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam hiện tồn tại một nghịch lý rất lớn: giá đất được hình thành không hoàn toàn từ nhu cầu ở thực, mà bị chi phối mạnh bởi đầu cơ và kỳ vọng tăng giá.
Vì vậy, nếu cơ chế định giá thiếu kiểm soát, bảng giá đất rất dễ bị cuốn theo các cơn sốt đất ngắn hạn.
TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng mặt bằng giá bất động sản hiện nay bị tác động bởi nhiều yếu tố cộng hưởng như chi phí đầu vào tăng mạnh, mất cân đối cung – cầu, hiện tượng “thổi giá”, đầu cơ và tâm lý kỳ vọng tăng giá kéo dài.
Theo ông Lực, khi tiền sử dụng đất, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và chi phí tài chính cùng tăng, giá bán nhà ở gần như không còn dư địa giảm xuống.
Không chỉ doanh nghiệp địa ốc chịu áp lực. Các dự án hạ tầng công, khu công nghiệp, công trình giao thông cũng bắt đầu đối mặt bài toán giải phóng mặt bằng ngày càng đắt đỏ.
Một tuyến đường chậm triển khai không đơn thuần vì thiếu vốn, mà còn vì chi phí đền bù tăng quá nhanh sau mỗi lần điều chỉnh giá đất. Chính quyền địa phương lúng túng giữa hai áp lực: nếu đền bù thấp sẽ phát sinh khiếu kiện, nhưng nếu nâng quá cao thì ngân sách không thể gánh nổi.
TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng chi phí liên quan đến đất đai hiện chiếm khoảng 30–50% giá thành bất động sản.
“Khi bảng giá đất tăng, toàn bộ chuỗi chi phí từ bồi thường, giải phóng mặt bằng đến nghĩa vụ tài chính đều bị kéo lên theo. Điều này giống như đổ thêm dầu vào lửa trong bối cảnh thị trường đang cần bình ổn giá nhà”, ông Lượng nhận định.
Ở nhiều nơi, khoảng cách giữa “giá thị trường”, “giá Nhà nước” và “giá đầu cơ” đang trở thành một ma trận thực sự.
Điều đáng nói là người dân thường chỉ nhìn thấy phần nổi của câu chuyện: giá nhà tăng.
Ít ai để ý phía sau một căn hộ là hàng chục loại chi phí chồng lên nhau: tiền đất, tiền lãi vay, chi phí pháp lý, chi phí thủ tục, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính kéo dài do dự án chậm triển khai…
Và khi bảng giá đất tăng mạnh, nó giống như hiệu ứng domino kéo toàn bộ chuỗi chi phí ấy đi lên.
Thị trường bất động sản vì thế đang đứng trước một bài toán cực khó: làm sao minh bạch hóa giá đất mà không tạo ra cú sốc tăng giá mới.
Nếu không có cơ chế kiểm soát phù hợp, bảng giá đất vốn được kỳ vọng là công cụ điều tiết thị trường có thể lại trở thành lực đẩy khiến mặt bằng giá bất động sản tiếp tục neo cao.
Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cũng cảnh báo, nếu bảng giá đất được xây dựng với mục tiêu bám sát giá thị trường trong khi giá thị trường lại đang bị “bơm thổi” bởi đầu cơ, Nhà nước có thể vô tình tạo ra một mặt bằng giá neo cao kéo dài.
“Khi đó, bảng giá đất không còn đơn thuần là công cụ quản lý, mà có thể trở thành lực đẩy khiến giá bất động sản tiếp tục tăng và người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận nhà ở”, ông Đính nói.
Khi ấy, người có nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục bị đẩy xa khỏi giấc mơ an cư. Doanh nghiệp tiếp tục mắc kẹt trong bài toán chi phí. Còn thị trường, thay vì phục hồi bền vững, có nguy cơ bước vào một vòng xoáy tăng giá mới mà không ai thực sự là người chiến thắng.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
