Báo cáo mới công bố của Knight Frank Việt Nam cho thấy, trong 10 năm qua, tổng diện tích hấp thụ ròng của khu vực Non CBD đạt gần 200.000 m², cao hơn khoảng 50% so với khu vực trung tâm (CBD) và gần gấp 4 lần so với khu Nam và TP Thủ Đức cũ.
Doanh nghiệp dịch chuyển khỏi khu trung tâm để tối ưu chi phí
Theo ông Alex Crane - Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam, các khu vực Non CBD hiện không còn bị xem là lựa chọn thứ cấp như trước đây. Nhiều doanh nghiệp đã sẵn sàng ký hợp đồng thuê dài hạn nhờ lợi thế giá thuê cạnh tranh, diện tích sàn lớn, bãi đỗ xe thuận tiện và khả năng kết nối giao thông ngày càng tốt hơn.
Nếu năm 2015, giá thuê trung bình tại khu vực ngoài trung tâm chỉ khoảng 18 USD/m²/tháng thì đến quý I/2026 đã tăng lên khoảng 26 USD/m²/tháng. Dù tăng đáng kể, mức giá này vẫn thấp hơn nhiều so với các tòa nhà hạng A tại khu trung tâm, nơi giá thuê đã vượt mốc 50 USD/m²/tháng.
Trong khi đó, báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng ghi nhận xu hướng doanh nghiệp ưu tiên “right space, right cost, right quality” – tức lựa chọn không gian phù hợp, chi phí hợp lý và chất lượng vận hành tốt thay vì tập trung tuyệt đối vào vị trí trung tâm.
Trong đó, mô hình vận hành “hub-and-spoke” đang ngày càng phổ biến tại TPHCM. Theo đó, nhiều tập đoàn đa quốc gia vẫn duy trì văn phòng đại diện ở khu trung tâm để phục vụ hình ảnh thương hiệu và giao dịch đối ngoại, nhưng chuyển các bộ phận vận hành, hỗ trợ hoặc hành chính sang khu vực ngoài trung tâm nhằm tiết giảm chi phí thuê mặt bằng.
Các nhóm khách thuê chính hiện nay đến từ lĩnh vực công nghệ, logistics, sản xuất, tài chính và dịch vụ chuyên nghiệp – những ngành có nhu cầu mở rộng diện tích nhưng vẫn phải kiểm soát chi phí vận hành trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động.
Hạ tầng giao thông tạo lực đẩy cho thị trường Non CBD
Với sự phát triển nhanh của phân khúc văn phòng ngoài trung tâm gắn chặt với quá trình mở rộng hạ tầng đô thị của TPHCM trong những năm gần đây.
Các tuyến metro, đường vành đai, cao tốc kết nối liên vùng cùng sự phát triển của các đô thị mới tại TP Thủ Đức, khu Nam và phía Tây thành phố đang tạo ra những cực tăng trưởng văn phòng mới ngoài khu lõi CBD truyền thống.
Nhiều dự án văn phòng mới cũng đang tập trung phát triển theo hướng “green office” văn phòng xanh, tiết kiệm năng lượng và tích hợp tiện ích hiện đại nhằm thu hút khách thuê quốc tế. Theo khảo sát thị trường, các tòa nhà đạt chứng nhận xanh và có tiêu chuẩn ESG đang được doanh nghiệp ưu tiên lựa chọn nhiều hơn, đặc biệt là nhóm khách thuê nước ngoài.
Dù nguồn cung văn phòng ngoài trung tâm tăng nhanh trong nhiều năm qua, tỷ lệ trống vẫn được kiểm soát ở mức tương đối ổn định. Tỷ lệ này tăng từ khoảng 7% năm 2015 lên 13% năm 2025 nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với nhiều khu vực trung tâm đang chịu áp lực cạnh tranh nguồn cung mới.
Theo Knight Frank Việt Nam, sự phát triển của thị trường văn phòng Non CBD cho thấy, bất động sản thương mại TPHCM đang bước sang giai đoạn trưởng thành hơn, với cấu trúc đa cực thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào khu trung tâm truyền thống.
Trong dài hạn, phân khúc này được dự báo tiếp tục hưởng lợi từ tốc độ đô thị hóa, sự dịch chuyển dân cư ra ngoài trung tâm và nhu cầu đa dạng hóa mô hình làm việc của doanh nghiệp. Khi chi phí thuê tại CBD ngày càng cao và quỹ đất hạn chế, khu vực Non CBD được kỳ vọng sẽ trở thành động lực tăng trưởng mới của thị trường văn phòng TPHCM trong giai đoạn tới.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
