Mặt bằng lãi suất có thể dần ổn định trở lại
Tại Hội thảo “Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ tăng trưởng mới” do Báo Tiền Phong tổ chức, ông Nguyễn Quang Huy - chuyên gia tài chính - ngân hàng cho biết, lãi suất chỉ là một yếu tố trong tổng thể chi phí vốn của nền kinh tế và cần được nhìn nhận trong mối quan hệ với các kênh huy động vốn cũng như khả năng quản trị của hệ thống ngân hàng.
Trong thời gian qua, khi thị trường chứng khoán và các kênh đầu tư khác có những giai đoạn thuận lợi, doanh nghiệp có thêm cơ hội huy động vốn, qua đó giảm bớt áp lực phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Việc đa dạng hóa nguồn vốn trong nền kinh tế cũng góp phần giúp các ngân hàng cân đối chi phí đầu vào, từ đó có điều kiện duy trì mặt bằng lãi suất ở mức hợp lý hơn.
Bên cạnh đó, dòng tiền từ khu vực dân cư vẫn là nguồn lực quan trọng, giúp hệ thống ngân hàng ổn định thanh khoản và chủ động hơn trong điều hành lãi suất. Khi các nguồn vốn được lưu thông tốt, ngân hàng sẽ có dư địa để kiểm soát chi phí, từ đó hỗ trợ duy trì mặt bằng lãi suất ổn định.
Đối với thị trường bất động sản, mặt bằng lãi suất có thể dần ổn định trở lại trong thời gian tới, dù vẫn cần sự điều tiết linh hoạt từ cơ quan quản lý, đặc biệt là Ngân hàng Nhà nước thông qua các công cụ chính sách tiền tệ. Ở góc độ nhà đầu tư, cơ hội vẫn tồn tại, nhưng sẽ phân hóa theo từng phân khúc và khẩu vị rủi ro.
Việc cố định lãi suất trong 2-3 năm, thậm chí 3-5 năm sẽ giúp giảm thiểu rủi ro biến động trong ngắn hạn. Cùng với đó là xây dựng kế hoạch tài chính dài hạn, có phương án dự phòng dòng tiền và cân đối nguồn vốn hợp lý. Trong quá trình vay, có thể chủ động tái cấu trúc khoản vay khi điều kiện thị trường thuận lợi hơn, dù có thể phát sinh một số chi phí như phí trả nợ trước hạn.
Bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng rất lớn bởi tâm lý
TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam trong 30 năm qua luôn vận động theo chu kỳ. Giai đoạn 2007-2008, 2011-2013 hay sau Covid-19 đều cho thấy khi lãi suất cao, thị trường chững lại; khi chính sách nới lỏng, thị trường phục hồi.
Bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng rất lớn bởi tâm lý. Nhà đầu tư Việt Nam đặc biệt nhạy cảm với chính sách tiền tệ. Tuy nhiên, cần phân loại rõ các nhóm người mua: Nhóm mua để ở thực (tiêu dùng); Nhóm đầu tư dài hạn; Nhóm đầu tư ngắn hạn, “lướt sóng”, sử dụng đòn bẩy tài chính.
Trong bối cảnh lãi suất cao, nhóm bị ảnh hưởng đầu tiên chính là nhà đầu tư ngắn hạn, sử dụng vốn vay nhiều. Họ sẽ rời thị trường sớm nhất. Nhóm đầu tư dài hạn hoặc người có dòng tiền thực, ít phụ thuộc ngân hàng thì mức độ ảnh hưởng thấp hơn. Nhiều người đang chờ lãi suất giảm rồi mới mua nhà.
Nhưng nhìn lại các chu kỳ trước, khi lãi suất giảm mạnh thì giá bất động sản thường không giảm, vì chi phí đầu vào vẫn cao. Người mua có thể được lợi về chi phí vốn, nhưng lại phải mua với giá cao hơn. Vì vậy, rủi ro của việc “chờ đáy lãi suất” là bỏ lỡ cơ hội về giá. Trong ngắn hạn, thị trường chắc chắn có điều chỉnh về thanh khoản, nhưng không phải mọi phân khúc đều giảm giá sâu.
Chúng ta cần thay đổi cách nhìn. Bất động sản không chỉ là “bất động”, mà là một ngành sản xuất ra sản phẩm nhà ở, hạ tầng - là tư liệu sản xuất của nền kinh tế. Nếu chỉ nhìn nó như một lĩnh vực đầu cơ và siết đồng loạt, nguy cơ lan tỏa tiêu cực sang các ngành khác là rất lớn. Bất động sản đóng góp không chỉ trực tiếp vào GDP mà còn gián tiếp qua xây dựng, vật liệu, tài chính, dịch vụ… Tác động lan tỏa rất rộng.
TS. Trần Xuân Lượng đề xuất phân biệt rõ giữa Nhà ở xã hội (mang tính chính sách); nhà ở phù hợp với thu nhập trung lưu; phân khúc cao cấp, thương mại. Chính sách cần phân tầng rõ ràng thay vì áp dụng chung. Ngắn hạn, thị trường sẽ chịu áp lực từ lãi suất cao và kiểm soát tín dụng. Nhóm dùng đòn bẩy tài chính lớn sẽ chịu ảnh hưởng mạnh nhất.
Về trung và dài hạn, Việt Nam vẫn có tiềm năng rất lớn: Ổn định chính trị; đô thị hóa cao; dân số trẻ; khả năng thu hút dòng vốn quốc tế trong bối cảnh thế giới biến động. Nếu nhìn dài hạn, bất động sản vẫn là một kênh tích lũy tài sản quan trọng. Nếu đầu tư ngắn hạn, phụ thuộc vốn vay nhiều, thì phải chấp nhận rủi ro cao trong chu kỳ thắt chặt tiền tệ.
TS. Trần Xuân Lượng cho rằng chính sách tiền tệ thắt chặt hiện nay chỉ mang tính điều chỉnh, không phải xu hướng dài hạn. Giống như phanh xe - chúng ta chỉ phanh khi cần thiết để điều chỉnh tốc độ, sau đó sẽ nới ra để nền kinh tế vận hành bình thường.
Vì vậy, nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu của mình là ngắn hạn hay dài hạn, sử dụng đòn bẩy bao nhiêu và có chịu được biến động lãi suất hay không.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
