Sau hai năm liên tục tăng giá, thị trường chung cư phía Bắc đang ghi nhận những thay đổi đáng chú ý trong quý III/2026. Tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp và thứ cấp cùng giảm, trong khi lượng giao dịch xuống mức thấp nhất kể từ năm 2024. Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời gian giá bất động sản tăng nhanh hơn khả năng chi trả của nhiều người mua.
Giá chung cư giảm tới 15%, giao dịch xuống mức thấp nhất hai năm
Theo báo cáo của CBRE, giá chào bán căn hộ sơ cấp trung bình tại khu vực Hà Nội mở rộng trong quý III/2026 đạt khoảng 86 triệu đồng/m², giảm 9% so với quý trước và 6% so với cùng kỳ năm 2025. Riêng khu vực nội đô Hà Nội, giá sơ cấp vẫn đạt khoảng 102 triệu đồng/m² dù đã giảm 6% so với quý II.
Ở thị trường thứ cấp, mức điều chỉnh rõ rệt hơn khi giá chào bán trung bình đạt khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 5% theo quý và 8% so với cùng kỳ. Trong khi đó, dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy chỉ số giá rao bán chung cư thứ cấp tại Hà Nội đã giảm 15% trong 9 tháng đầu năm, cao hơn mức giảm 9% của phân khúc sơ cấp.
Giá bán điều chỉnh trong bối cảnh thanh khoản thị trường suy yếu. Theo CBRE, quý III/2026 chỉ ghi nhận hơn 3.900 căn hộ giao dịch thành công tại Hà Nội, giảm 66% so với cùng kỳ năm trước và là mức thấp nhất kể từ năm 2024. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy 48% môi giới ghi nhận lượng giao dịch giảm trên 50% so với quý trước.
Cùng với nhu cầu suy yếu, nguồn cung mới tiếp tục tạo sức ép lên thị trường. Trong 9 tháng đầu năm, khu vực Hà Nội mở rộng ghi nhận khoảng 22.820 căn hộ mở bán mới, tăng 8% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, khoảng 40% nguồn cung đến từ các đại đô thị tại Văn Giang, Hưng Yên, cho thấy khu vực giáp ranh đang đóng vai trò ngày càng lớn trong thị trường căn hộ phía Bắc.
Việc giá bán giảm trong khi nguồn cung tiếp tục tăng khiến người mua có thêm lựa chọn và cơ hội thương lượng. Tuy nhiên, phần lớn sản phẩm mới vẫn thuộc phân khúc có giá trị cao, chưa thực sự giải quyết được nhu cầu nhà ở của nhóm khách hàng có thu nhập trung bình.
Lãi suất vay 13-15%/năm, người mua tiếp tục chờ giá giảm
Mặc dù giá chung cư đã có dấu hiệu hạ nhiệt, khả năng phục hồi giao dịch vẫn chịu ảnh hưởng lớn bởi chi phí vay mua nhà. Theo CBRE, lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng thương mại hiện ở mức 13-15%/năm, khiến nhiều khách hàng phải cân nhắc kỹ trước khi quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính.
Với một căn hộ có giá trị 5 tỷ đồng, người mua vay ngân hàng 3 tỷ đồng sẽ phải trả khoảng 390 triệu đồng tiền lãi mỗi năm nếu áp dụng mức lãi suất 13%/năm trên dư nợ ban đầu. Bình quân mỗi tháng, riêng khoản lãi đã lên tới 32,5 triệu đồng, chưa bao gồm tiền trả nợ gốc. Đây là áp lực tài chính không nhỏ đối với những gia đình có nhu cầu mua nhà để ở.
Đối với nhà đầu tư, việc giá căn hộ không còn tăng mạnh cũng làm giảm sức hấp dẫn của hoạt động mua bán ngắn hạn. Những trường hợp sử dụng vốn vay phải chịu thêm chi phí lãi trong thời gian chờ bán, trong khi người mua có xu hướng trì hoãn giao dịch với kỳ vọng giá tiếp tục giảm. Điều này khiến thanh khoản khó cải thiện ngay cả khi nhiều chủ sở hữu đã điều chỉnh giá chào bán.
Tâm lý thận trọng cũng được phản ánh qua khảo sát của Batdongsan.com.vn khi có tới 63% môi giới cho biết khách hàng chủ yếu vẫn quan sát thị trường. Dù chung cư tiếp tục là loại hình thu hút sự quan tâm lớn nhất tại Hà Nội, chiếm 52% tỷ trọng tìm kiếm bất động sản bán, lượng giao dịch thực tế vẫn ở mức thấp.
Trong những tháng cuối năm 2026, thị trường chung cư phía Bắc có thể tiếp tục phân hóa giữa các dự án có vị trí, chất lượng và mức giá khác nhau. Nguồn cung gia tăng cùng việc giá thứ cấp điều chỉnh sẽ tạo thêm cơ hội cho người mua ở thực, đặc biệt tại những dự án đã hoàn thiện và có pháp lý rõ ràng. Tuy nhiên, nếu mặt bằng lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao, thanh khoản thị trường khó có thể phục hồi mạnh trong ngắn hạn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
