Chung cư dẫn dắt nhu cầu, Bình Dương cũ hút người tìm kiếm
Theo báo cáo thị trường quý III/2026 của Batdongsan.com.vn, mặt bằng giá rao bán bất động sản tại TP Hồ Chí Minh nhìn chung tương đối ổn định, song diễn biến giữa các loại hình tiếp tục có sự phân hóa.
Trong cơ cấu mức độ quan tâm, chung cư tiếp tục dẫn đầu với tỷ trọng 38%, tăng 3 điểm phần trăm so với quý trước. Ngược lại, nhà riêng giảm từ 35% xuống 31%. Đất nền duy trì tỷ trọng 14%, nhà mặt phố chiếm 11% và biệt thự 6%.
Về giá, chung cư ghi nhận mức giảm nhẹ 1% so với quý trước, xuống khoảng 69 triệu đồng/m². Giá rao bán đất nền giảm 3%, còn 61 triệu đồng/m² và biệt thự giảm 3%, xuống 151 triệu đồng/m².
Ở chiều ngược lại, giá rao bán nhà riêng tăng 1%, đạt 117 triệu đồng/m²; nhà mặt phố tăng 2%, lên khoảng 200 triệu đồng/m². Đáng chú ý, cùng với việc chung cư dẫn dắt mức độ quan tâm, nhu cầu đang có xu hướng dịch chuyển ngày càng rõ về các thị trường vệ tinh, trong đó nổi bật là khu vực Bình Dương cũ.
Trong cơ cấu tìm kiếm bất động sản ngoài TP Hồ Chí Minh cũ, tỷ trọng quan tâm dành cho Bình Dương đã tăng từ 9% trong quý I/2024 lên 30% vào quý III/2026, tức tăng hơn 3 lần sau hơn hai năm.
Cơ cấu sản phẩm được người mua tìm kiếm tại khu vực này cũng thay đổi đáng kể. Tỷ trọng quan tâm đối với chung cư tăng từ 31% trong quý I/2024 lên 38% trong quý III/2026, trong khi đất nền giảm từ 41% xuống còn 33%. Xu hướng tăng tỷ trọng tìm kiếm căn hộ cũng xuất hiện tại Long An cũ và Đồng Nai. Tại cả hai khu vực, tỷ trọng quan tâm đối với loại hình này đều tăng từ 3% lên 8%.
Dữ liệu cho thấy nhu cầu bất động sản quanh TP Hồ Chí Minh không chỉ mở rộng về mặt địa lý mà còn có sự thay đổi về loại hình sản phẩm, khi chung cư ngày càng nhận được sự quan tâm lớn hơn. Cùng với xu hướng dịch chuyển ra các khu vực mới, hạ tầng giao thông tiếp tục cho thấy ảnh hưởng rõ nét đối với mặt bằng giá căn hộ.
Theo Batdongsan.com.vn, giá rao bán căn hộ trong bán kính 1 km dọc tuyến Metro số 1 và Xa lộ Hà Nội đã tăng từ 30,6 triệu đồng/m² vào năm 2016 lên 72,9 triệu đồng/m² vào năm 2026, tương đương mức tăng gần 2,4 lần trong một thập kỷ.
Riêng trong năm 2025, sau khi Metro số 1 đi vào vận hành, giá rao bán căn hộ tại khu vực này tăng khoảng 30% so với năm trước. Khoảng cách tới các nhà ga cũng đang thể hiện ngày càng rõ trong diễn biến giá căn hộ tại khu vực TP Thủ Đức cũ.
Nếu lấy chỉ số giá năm 2018 bằng 100, đến năm 2026, các dự án nằm cách ga Metro không quá 1 km đã đạt mức 230. Các dự án cách ga từ 1-3 km đạt 220 và nhóm cách trên 3 km đạt 217. Trong khi đó, chỉ số giá tại phần còn lại của TP Hồ Chí Minh cũ không gần ga Metro chỉ đạt 193. Chênh lệch này cho thấy những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hệ thống giao thông công cộng và quá trình mở rộng hạ tầng đang có tốc độ tăng giá nổi bật hơn phần còn lại của thị trường.
Người mua vẫn chờ giá, nhà dưới 5 tỷ đồng thiếu nguồn cung
Trái với xu hướng tăng sức hút của căn hộ, thị trường nhà riêng tiếp tục chịu tác động của tâm lý thận trọng và xuất hiện sự lệch pha đáng kể giữa nhu cầu của người mua với nguồn hàng đang được chào bán.
Trong quý III/2026, Bình Thạnh, Thủ Đức và Gò Vấp là ba khu vực dẫn đầu về mức độ quan tâm đối với nhà riêng. Giá rao bán tại Bình Thạnh tăng 1% so với quý trước, lên khoảng 151 triệu đồng/m². Tại Thủ Đức, giá tăng 2%, đạt 93 triệu đồng/m², còn Gò Vấp tăng 1%, lên 123 triệu đồng/m².
Ngược lại, Tân Bình và Bình Tân cùng ghi nhận giá rao bán nhà riêng giảm nhẹ 1% so với quý trước. Đáng chú ý hơn là khoảng cách giữa nhu cầu thực tế và cơ cấu nguồn hàng.
Nhóm nhà riêng có giá dưới 5 tỷ đồng chiếm tới 37% tổng mức độ quan tâm trên thị trường TP Hồ Chí Minh cũ, nhưng chỉ chiếm 22% lượng tin đăng chào bán. Trong khi đó, nhà riêng có giá từ 5-10 tỷ đồng chiếm tới 59% lượng tin đăng nhưng chỉ thu hút 45% mức độ quan tâm.
Sự chênh lệch này cho thấy nguồn cung đang tập trung nhiều hơn ở nhóm giá cao, trong khi nhu cầu đối với những sản phẩm có tổng giá trị vừa phải vẫn ở mức lớn. Đây cũng là một trong những yếu tố có thể ảnh hưởng đến khả năng cải thiện thanh khoản của phân khúc nhà riêng. Không chỉ chịu tác động từ cơ cấu nguồn hàng, tâm lý chờ đợi vẫn đang hiện diện rõ trên thị trường.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, 35% môi giới ghi nhận khách hàng đang trì hoãn giao dịch để tiếp tục quan sát diễn biến thị trường. Khoảng 24% cho biết người mua vẫn chờ giá giảm, trong khi 22% nhận định khách hàng cân nhắc kỹ trước khi đưa ra quyết định.
Chỉ 19% môi giới ghi nhận người mua sẵn sàng chốt giao dịch nhanh khi tìm được sản phẩm phù hợp. Những con số này phần nào phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh giá bất động sản vẫn duy trì ở mức cao, dù một số phân khúc đã xuất hiện điều chỉnh.
Đối với triển vọng thị trường thời gian tới, hạ tầng tiếp tục là yếu tố nhận được kỳ vọng lớn nhất. Có 41% môi giới cho rằng việc hoàn thiện và đưa các công trình hạ tầng trọng điểm vào sử dụng sẽ là động lực thúc đẩy thị trường phục hồi.Bên cạnh đó, 34% kỳ vọng vào khả năng lãi suất vay giảm và 30% cho rằng việc công bố quy hoạch chi tiết sẽ hỗ trợ thị trường.
Bức tranh bất động sản TP Hồ Chí Minh quý III/2026 cho thấy, nhu cầu không biến mất mà đang có sự phân hóa và tái định vị rõ hơn theo loại hình, mức giá và khả năng kết nối hạ tầng.
Trong đó, chung cư tiếp tục chiếm ưu thế về mức độ quan tâm, đặc biệt tại khu vực Bình Dương cũ và những địa bàn được hưởng lợi từ các tuyến giao thông lớn. Ngược lại, với nhà riêng, khoảng cách giữa nhu cầu ở nhóm giá vừa phải và nguồn cung thực tế vẫn là một điểm nghẽn đáng chú ý.
Khi phần lớn người mua vẫn lựa chọn quan sát, chờ giá hoặc cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền, hạ tầng, lãi suất và khả năng điều chỉnh mặt bằng giá nhiều khả năng tiếp tục là ba biến số quan trọng quyết định tốc độ cải thiện thanh khoản của thị trường TP Hồ Chí Minh trong thời gian tới.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
