Nguồn cung lập đỉnh nhiều năm nhưng cơ cấu thị trường vẫn mất cân đối
Theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất giai đoạn 2019 - 2025 và tiệm cận “đỉnh” nguồn cung của chu kỳ trước. Con số này cho thấy thị trường đã thoát khỏi trạng thái đóng băng kéo dài và đang tiệm cận giai đoạn cân bằng trở lại.
Tuy nhiên, sự phục hồi về lượng không đồng nghĩa với sự phục hồi về chất. Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay vẫn nằm ở cơ cấu nguồn cung. Phần lớn sản phẩm mới tiếp tục tập trung ở phân khúc căn hộ cao cấp và các dự án thấp tầng có giá trị lớn. Trong khi đó, nhà ở giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân, đặc biệt là phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, vẫn trong tình trạng khan hiếm.
Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung căn hộ trên thị trường hiện có giá trên 100 triệu đồng/m2, tập trung chủ yếu tại các đô thị lớn và do một số chủ đầu tư lớn triển khai. Điều này khiến khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm người thu nhập trung bình ngày càng thu hẹp, nhất là khi thu nhập không tăng tương xứng với tốc độ leo thang của giá bất động sản.
Nghịch lý xuất hiện khi nguồn cung tăng mạnh nhưng mặt bằng giá vẫn liên tục lập đỉnh mới. Nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, thậm chí “cháy hàng”, người mua phải trả chênh để sở hữu sản phẩm. Nguyên nhân đến từ nhu cầu nhà ở bị dồn nén suốt nhiều năm, kết hợp với tâm lý lạc quan trước triển vọng kinh tế, đầu tư hạ tầng và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp trong phần lớn thời gian của chu kỳ trước.
Ở giai đoạn đầu phục hồi, dòng tiền đầu tư đổ vào thị trường khá mạnh. Không ít nhà đầu tư ghi nhận mức lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, thậm chí tăng gấp đôi vốn chỉ sau hơn một năm, qua đó kích hoạt tâm lý FOMO và đẩy giá bất động sản tăng nhanh tại nhiều khu vực.
Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, bức tranh thị trường bắt đầu thay đổi. Khi nguồn cung tăng đồng loạt trên diện rộng, người mua có nhiều lựa chọn hơn, sự phân hóa ngày càng rõ nét. Những dự án có vị trí, pháp lý và sản phẩm tốt vẫn giữ được thanh khoản, trong khi các dự án kém lợi thế bắt đầu chững lại.
Đặc biệt, khi lãi suất có xu hướng nhích lên, áp lực tài chính dần bộc lộ với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, tham gia thị trường với kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn. Thị trường không còn thuận lợi cho các chiến lược đầu tư dựa trên sóng tăng nóng và tâm lý đám đông như giai đoạn trước.
Thị trường bước vào cuộc chơi sàng lọc
Một trong những yếu tố mang tính nền tảng nhất của chu kỳ hiện tại là sự bứt phá mạnh mẽ của hạ tầng giao thông. Trong nhiều năm qua, hệ thống cao tốc, vành đai, trục liên vùng, liên tỉnh liên tục được đầu tư, giúp rút ngắn thời gian di chuyển và mở rộng không gian phát triển đô thị.
Riêng trong năm 2025, cả nước có 564 công trình, dự án hạ tầng được khởi công và khánh thành, với tổng vốn đầu tư hơn 5,14 triệu tỷ đồng, trong đó vốn tư nhân chiếm gần 75%. Tổng số km tuyến chính cao tốc, nút giao và đường dẫn đều vượt mục tiêu của Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2021 - 2025. Hạ tầng không chỉ gia tăng giá trị bất động sản mà còn tạo điều kiện cho dòng dịch chuyển đầu tư về các vùng ven và đô thị vệ tinh, nơi còn quỹ đất lớn và mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn.
Song song với hạ tầng, tiến trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý cũng đóng vai trò quyết định trong việc khôi phục nguồn cung. Khoảng 1.000 dự án đã được gỡ khó và tái triển khai. Nhiều dự án mới, trong đó có những đại dự án quy mô hàng nghìn ha, được phê duyệt và triển khai nhanh chóng. Đáng chú ý, không ít chủ đầu tư chủ động đẩy nhanh tiến độ để tránh nguy cơ bị thu hồi đất theo các quy định mới.
Khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng, thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Giá bất động sản nhìn chung vẫn neo ở mức cao, song thanh khoản không còn phân bổ đồng đều. Những dự án thiếu lợi thế về vị trí, kết nối hạ tầng, pháp lý hoặc sản phẩm không phù hợp nhu cầu ở thực bắt đầu đối mặt với tình trạng giao dịch chậm lại.
Trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn đã vượt xa thu nhập bình quân, cộng với áp lực chi phí vốn và lãi suất vay, đối tượng tham gia thị trường ngày càng bị thu hẹp. Người mua ở thực cần nền tảng tài chính vững và khả năng tích lũy dài hạn. Nhà đầu tư cũng không còn dễ dàng đạt lợi nhuận nhanh như trước.
Các chiến lược lướt sóng dựa trên tin đồn, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn trở nên rủi ro hơn, đặc biệt khi dữ liệu thị trường ngày càng minh bạch, trong đó có việc gắn mã định danh riêng cho bất động sản. Nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác dòng tiền và tính thanh khoản bền vững.
Quá trình sàng lọc cũng diễn ra mạnh mẽ với các chủ đầu tư. Chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án và chi phí tài chính ngày càng cao khiến biên lợi nhuận bị thu hẹp. Những doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay hoặc phát triển sản phẩm lệch pha nhu cầu thị trường sẽ sớm bộc lộ rủi ro.
Trong bối cảnh đó, uy tín, năng lực thực thi và sự minh bạch pháp lý trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi. Khi nguồn cung dồi dào hơn, cuộc cạnh tranh không chỉ nằm ở từng dự án, mà còn giữa các chủ đầu tư trong chính sách bán hàng, cách xây dựng niềm tin và khả năng đồng hành dài hạn với khách hàng.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
