Ngày 28/7/2026, Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã ban hành Nghị quyết 21-NQ/TW thay thế Nghị quyết 18 năm 2022 nhằm tập trung vào các quan điểm và định hướng trong việc sửa đổi Luật Đất Đai nhằm giải quyết vướng mắc, hướng tới mục tiêu phát triển bền vững.
Về định hướng đối với sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở Nhà nước hướng tới việc giải quyết những vướng mắc pháp lý liên quan đến việc giao đất, xác định giá đất cũng như phân quyền đối với các địa phương nhằm đẩy nhanh quá trình triển khai dự án. Bên cạnh đó, Nghị quyết nhấn mạnh khía cạnh Nhà nước kiểm soát, điều tiết giá đất, quy định thời hạn sử dụng đối với nhà ở chung cư, giao đất lâu dài đối với dự án nhà ở thương mại đặc biệt dự án chung cư và phát triển nhà ở cho thuê.
Một trong những định hướng đáng chú ý là Nhà nước tăng cường kiểm soát, điều tiết giá bất động sản thông qua các chính sách nhằm gia tăng nguồn cung, trong đó ưu tiên giao đất lâu dài với nhà chung cư, phát triển nhà ở cho thuê, quy định chung cư có niên hạn sử dụng. Nghị quyết 21 cũng định hướng ưu tiên giao đất lâu dài để xây dựng nhà ở thương mại, đặc biệt là chung cư. Theo MBS Research, đây là hướng đi nhằm gia tăng nguồn cung nhà ở trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế, đồng thời có thể góp phần điều chỉnh mặt bằng giá thông qua việc tăng nguồn cung.
Bên cạnh vấn đề nguồn cung, Nghị quyết 21 cũng định hướng đẩy nhanh quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, đặc biệt tại các dự án trọng điểm. Bên cạnh đó, phát triển các khu tái định cư thông qua chủ trương “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang tư duy “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất”. Nếu các định hướng này được cụ thể hóa trong hệ thống pháp luật, quá trình đền bù và giải phóng mặt bằng có thể được đẩy nhanh, qua đó hỗ trợ tiến độ triển khai các dự án hạ tầng và khu đô thị.
Tác động của quy định niên hạn sử dụng chung cư tới thị trường
Trong các nội dung của Nghị quyết 21, MBS Research đánh giá quy định về niên hạn sử dụng chung cư có thể tạo tác động lớn nhất đến thị trường. Theo định hướng mới, nhà ở chung cư phải có niên hạn sử dụng, đồng thời quy định rõ hơn trách nhiệm tài chính của cư dân trong quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Theo định hướng mới, bên cạnh Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn; tổ chức kiểm định chất lượng các chung cư cũ xuống cấp; và quyết định hệ số bồi thường, chủ sở hữu căn hộ có quyền và nghĩa vụ tài chính tham gia xây dựng lại nhà chung cư. Quy định này nhằm làm rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của cư dân so với trước kia trong quá trình cải tạo lại chung cư khi đã hết niên hạn sử dụng.
Tuy nhiên, hiện tại chưa có quy định cụ thể tuy nhiên có một số đề xuất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề xuất không hồi tố đối với các chung cư xây dựng từ trước Nghị định 21 và những căn hộ xây dựng trong thời điểm đó vẫn được cấp quyền sở hữu lâu dài. Trong trường hợp dự án đã xuống cấp hoặc phải sửa chữa, định hướng giải quyết có thể đến từ việc người dân đóng góp hoặc hợp tác với chủ đầu tư nhằm xây dựng lại dự án.
Tham khảo thông lệ quốc tế, báo cáo cho biết thời hạn sở hữu hoặc sử dụng chung cư tại một số thị trường phổ biến trong khoảng 50-99 năm. Singapore có thời hạn sở hữu 99 năm đối với nhà ở công cộng; Trung Quốc quy định niên hạn sử dụng 70 năm; Malaysia phổ biến các loại hình 60 năm và 99 năm; Hong Kong áp dụng thời hạn 50 năm, trong khi Anh có các dự án với thời hạn sở hữu 99-250 năm.
Cách xử lý sau khi hết thời hạn cũng khác nhau. Tại một số thị trường, chủ sở hữu có thể gia hạn bằng cách nộp thêm phí; trong trường hợp công trình không còn đủ điều kiện sử dụng, dự án có thể được tái phát triển và người dân nhận căn hộ tái định cư hoặc khoản bồi thường theo cơ chế tương ứng.
Từ các thông lệ trên, MBS Research cho rằng với định hướng sửa đổi Luật Đất đai và Luật Nhà ở hiện nay, các dự án chung cư theo luật mới tại Việt Nam có thể có thời hạn khoảng 50-99 năm. Sau khi hết thời hạn, nhà đầu tư có thể được ưu tiên nộp phí bổ sung để cải tạo và tái phát triển dự án.
Theo MBS Research, định hướng quy định niên hạn sử dụng chung cư có thể tác động trực tiếp đến tâm lý lựa chọn sản phẩm của người mua. Trong ngắn hạn, nhu cầu đối với các chung cư có quyền sở hữu lâu dài có thể tăng lên khi người mua có xu hướng ưu tiên những sản phẩm chưa chịu tác động của quy định mới.
Tuy nhiên, báo cáo cho rằng nhu cầu có thể không tăng quá mạnh do thị trường vẫn chịu tác động của mặt bằng lãi suất cao và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư. Về dài hạn, nếu quy định niên hạn sử dụng được áp dụng, các căn hộ có thời hạn có thể kém hấp dẫn hơn đối với dòng tiền đầu tư so với những sản phẩm có quyền sử dụng lâu dài.
Sự thay đổi này cũng có thể tác động đến cơ cấu sản phẩm trên thị trường. Khi tâm lý tích sản của người mua tiếp tục ưu tiên các tài sản có quyền sử dụng lâu dài, những phân khúc như nhà ở thấp tầng hoặc đất nền có thể được hưởng lợi.
Ở chiều ngược lại, các dự án chung cư mới sẽ phải thích ứng với cách tiếp cận khác về quyền sử dụng và thời hạn công trình. Điều này khiến yếu tố pháp lý, thời điểm triển khai và tình trạng hoàn thiện các thủ tục của dự án có thể trở nên quan trọng hơn trong quyết định của người mua.
MBS Research cho rằng các dự án đã có quy hoạch 1/500, hoàn thành tiền sử dụng đất hoặc có giấy phép bán hàng trước thời điểm Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực có thể thu hút dòng tiền tốt hơn nhờ tâm lý ưa thích các sản phẩm có quyền sử dụng lâu dài.
Chính sách thuế hướng tới hạn chế đầu cơ, sử dụng hiệu quả nguồn lực
Một nội dung khác có thể tác động đến thị trường là định hướng về chính sách thuế. Nghị quyết 21 đề cập khả năng thu thuế đối với phần thặng dư trong kinh doanh bất động sản, đồng thời chủ trương đánh thuế cao hơn đối với bất động sản bỏ hoang và không đưa vào sử dụng.
Theo MBS Research, việc tăng mức thuế đối với bất động sản bỏ hoang có thể góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, qua đó thúc đẩy việc đưa bất động sản vào sử dụng và nâng cao hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai. Nếu được cụ thể hóa, nhóm chính sách này có thể tạo thêm áp lực đối với việc nắm giữ bất động sản nhưng không đưa vào khai thác, đồng thời khuyến khích thị trường dịch chuyển theo hướng ưu tiên nhu cầu sử dụng thực và hiệu quả khai thác tài sản.
Nhìn tổng thể, MBS Research cho rằng Nghị quyết 21 không chỉ tác động đến riêng vấn đề niên hạn chung cư mà còn thể hiện định hướng điều chỉnh rộng hơn đối với thị trường bất động sản, từ nguồn cung, giao đất, giá bất động sản đến giải phóng mặt bằng, tái định cư và chính sách thuế.
Trong ngắn hạn, thị trường có thể xuất hiện sự phân hóa giữa các sản phẩm có quyền sử dụng lâu dài và sản phẩm có thời hạn, cũng như giữa những dự án đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý quan trọng với các dự án còn vướng mắc. Về dài hạn, nếu các định hướng của Nghị quyết 21 được thể chế hóa đầy đủ, cơ cấu nguồn cung, cách thức phát triển nhà ở và tâm lý sở hữu bất động sản có thể có những thay đổi đáng kể.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
