Theo văn bản góp ý gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp và các cơ quan liên quan, HoREA cho biết Hiệp hội thống nhất với định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 của Chính phủ, tuy nhiên một số nội dung trong dự thảo Luật vẫn cần được nghiên cứu, điều chỉnh thêm để phù hợp với thực tiễn triển khai dự án bất động sản.
Trong số các kiến nghị, nội dung sửa đổi quy định về đặt cọc tại Điều 18 được HoREA nhấn mạnh là một trong những vấn đề cần được xem xét.
Đề xuất mở rộng thời điểm được nhận đặt cọc
HoREA đề nghị sửa đổi khoản 5 Điều 18 của dự thảo Luật theo hướng bổ sung thêm trường hợp chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc trước khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Cụ thể, Hiệp hội kiến nghị quy định: chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua bất động sản từ bên đặt cọc để bảo đảm việc ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua khi bất động sản đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật; hoặc khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc dự án đã có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Theo đề xuất của HoREA, số tiền đặt cọc này sẽ được tính vào số tiền thanh toán lần đầu của hợp đồng kinh doanh bất động sản và thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua bất động sản.
HoREA đề xuất cho phép chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc tối đa 5% ngay cả khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, miễn là dự án đã hoàn thành các điều kiện pháp lý ban đầu như chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc có thiết kế cơ sở được thẩm định và có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Hiệp hội cho rằng, quy định của dự thảo Luật hiện nay chỉ cho phép đặt cọc khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là chưa hợp lý.
Theo HoREA, tại thời điểm dự án đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư đã có quyền ký hợp đồng mua bán bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai với khách hàng. Đồng thời, theo khoản 1 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc thanh toán có thể được thực hiện nhiều lần và chủ đầu tư được thu lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng.
Vì vậy, HoREA cho rằng, quy định giới hạn đặt cọc không quá 5% tại thời điểm dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là không thực sự cần thiết, bởi ở giai đoạn này gần như không còn rủi ro đối với khách hàng. Theo Hiệp hội, việc thỏa thuận đặt cọc trong trường hợp này hoàn toàn có thể để chủ đầu tư và khách hàng tự quyết định theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
HoREA cho rằng đề xuất không tạo rủi ro cho khách hàng
Lý giải cho việc đề nghị mở rộng thời điểm được nhận đặt cọc, HoREA cho rằng khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất dự án.
Theo Hiệp hội, ở giai đoạn này chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất và đã hoàn thành nhiều thủ tục pháp lý quan trọng, do đó sẽ không xảy ra tình trạng “tay không bắt giặc” hoặc “lách luật” để huy động vốn trá hình thông qua hoạt động đặt cọc.
HoREA cũng dẫn lại việc trong quá trình xây dựng dự thảo Luật Nhà ở vào đầu năm 2023, Bộ Xây dựng từng đề xuất phương án cho phép chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Theo phương án này, số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán nhà ở hoặc công trình xây dựng. Tuy nhiên, đề xuất này sau đó không được chấp thuận.
Hiệp hội cho rằng, việc cho phép chủ đầu tư được nhận đặt cọc tại thời điểm dự án đã được chấp thuận đầu tư hoặc có thiết kế cơ sở được thẩm định là cần thiết, hợp tình và hợp lý, đồng thời có lợi cho cả chủ đầu tư và khách hàng.
Đối với chủ đầu tư, HoREA cho biết ở giai đoạn này doanh nghiệp đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất và phải vay tín dụng để đầu tư xây dựng các công trình của dự án nhưng chưa được huy động vốn hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai do chưa đủ điều kiện.
Do đó, việc cho phép chủ đầu tư được nhận đặt cọc không quá 5% sẽ giúp bổ sung nguồn vốn đầu tư cho dự án.
Theo HoREA, việc nhận đặt cọc ở giai đoạn này còn giúp chủ đầu tư thăm dò thị trường, đánh giá thị hiếu và sức mua của khách hàng để điều chỉnh sản phẩm và tiến độ triển khai thực hiện dự án cho phù hợp.
Đối với khách hàng, Hiệp hội cho rằng việc nhận đặt cọc ở thời điểm này tạo cơ hội được mua sản phẩm bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai với “giá gốc” và được “chốt giá bán, giá thuê mua”.
HoREA nhấn mạnh rằng, theo đề xuất của Hiệp hội, thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua bất động sản, qua đó tạo cơ sở để xác định giá giao dịch ngay từ giai đoạn đầu của dự án.
Bên cạnh kiến nghị sửa đổi khoản 5 Điều 18, HoREA cũng đề nghị sửa đổi điểm d khoản 4 Điều 18 liên quan đến việc ký hợp đồng đặt cọc.
Theo dự thảo Luật, chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán hoặc thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.
HoREA cho rằng, quy định này chưa hợp lý và chưa sát với thực tiễn. Hiệp hội lý giải rằng theo xu thế phân công xã hội, nhiều tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản lớn không trực tiếp bán sản phẩm mà thuê các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp, bao gồm các công ty môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản để thực hiện hoạt động bán hàng.
Do đó, việc tiếp tục duy trì quy định cấm chủ đầu tư ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc là không phù hợp và có thể làm tăng chi phí tuân thủ pháp luật của doanh nghiệp.
HoREA cũng viện dẫn Bộ luật Dân sự 2015 đã có quy định đầy đủ về chế định ủy quyền, theo đó cá nhân và pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân hoặc pháp nhân khác xác lập và thực hiện giao dịch dân sự; đồng thời pháp luật cũng quy định cụ thể về thời hạn đại diện, hợp đồng ủy quyền cũng như quyền và nghĩa vụ của bên ủy quyền và bên được ủy quyền.
Từ các phân tích trên, HoREA đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét sửa đổi quy định về đặt cọc theo hướng cho phép chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc tối đa 5% ngay từ giai đoạn dự án đã được chấp thuận đầu tư hoặc có thiết kế cơ sở được thẩm định và có giấy tờ về quyền sử dụng đất; đồng thời điều chỉnh quy định về ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc để phù hợp với thực tiễn hoạt động của thị trường bất động sản hiện nay.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
