Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), dòng tiền nên được ưu tiên cho những dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, tạo thêm nguồn cung và bảo vệ quyền lợi người mua; trong khi các dự án phục vụ đầu cơ hoặc không còn khả năng phục hồi cần được kiểm soát.
Dòng vốn bất động sản cần được phân loại theo mức độ rủi ro
Tín dụng bất động sản đang đứng trước yêu cầu điều chỉnh theo hướng chọn lọc hơn khi thị trường bước vào giai đoạn phục hồi nhưng chưa đồng đều.
Theo nhóm nghiên cứu VARS IRE, tín dụng dành cho bất động sản không phải một nhóm đồng nhất. Khoản vay mua nhà của người dân, vốn phục vụ phát triển dự án, nhận chuyển nhượng bất động sản hay hoạt động đầu tư, kinh doanh đều có mục đích sử dụng, dòng tiền và mức độ rủi ro khác nhau.
Do đó, việc áp dụng một cơ chế kiểm soát tín dụng chung cho toàn bộ lĩnh vực có thể dẫn tới hai rủi ro trái chiều.
Nếu nới tín dụng không đúng đối tượng, dòng tiền có thể tiếp tục chảy vào các dự án yếu, hoạt động đầu cơ hoặc doanh nghiệp có khả năng phục hồi thấp, qua đó làm gia tăng rủi ro cho hệ thống ngân hàng.
Ngược lại, nếu siết tín dụng trên diện rộng, những dự án đang có pháp lý đầy đủ và có khả năng hoàn thành nhưng thiếu vốn lưu động cũng có thể bị ảnh hưởng. Khi đó, dự án chậm tiến độ, tài sản dở dang gia tăng, người mua nhà chịu tác động và nguy cơ phát sinh nợ xấu có thể lan sang nhiều chủ thể.
Theo VARS IRE, rủi ro của tín dụng bất động sản vì vậy không chỉ nằm ở khả năng giá nhà đất điều chỉnh. Điều đáng quan tâm hơn là một dự án bị đình trệ trong thời gian dài sẽ kéo theo hàng loạt hệ lụy đối với doanh nghiệp, ngân hàng, người mua và các ngành kinh tế liên quan.
Bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với xây dựng, vật liệu, nội thất, môi giới, tài chính và nhiều ngành dịch vụ khác. Một dự án không thể hoàn thành đồng nghĩa dòng tiền của cả chuỗi có thể bị chậm lại.
Ở góc độ thị trường, đây là lý do chính sách tín dụng cần hướng tới việc duy trì dòng vốn cho những dự án có khả năng tạo ra sản phẩm thực, thay vì chỉ tập trung vào việc mở rộng hay thu hẹp tổng dư nợ bất động sản.
VARS IRE đề xuất phân loại dự án thành ba nhóm để có cách tiếp cận phù hợp. Cụ thể, nhóm A là các dự án đã đầy đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, có nhu cầu thị trường nhưng đang thiếu vốn để tiếp tục triển khai. Đây là nhóm cần được ưu tiên tiếp cận nguồn tín dụng phù hợp.
Nhóm B gồm những dự án vẫn còn khả năng phục hồi nhưng cần tái cấu trúc, có thể thông qua bổ sung vốn chủ sở hữu, điều chỉnh phương án kinh doanh hoặc cơ cấu lại nghĩa vụ nợ.
Nhóm C là các dự án không còn khả năng phục hồi và cần được xử lý thông qua chuyển nhượng, thanh lý hoặc các phương án khác theo quy định.
Việc phân nhóm không nhằm thay thế quyết định tín dụng của ngân hàng, mà tạo cơ sở để nhận diện mức độ rủi ro và định hướng dòng vốn.
Theo VARS IRE, cách tiếp cận này sẽ giúp hạn chế tình trạng dòng tiền được phân bổ theo “một chiếc áo chung” cho toàn bộ thị trường, trong khi mức độ an toàn của từng dự án lại rất khác nhau.
Bài học từ Trung Quốc và yêu cầu kiểm soát dòng tiền tại Việt Nam
Kinh nghiệm từ Trung Quốc được VARS IRE dẫn ra cho thấy việc kiểm soát đòn bẩy tín dụng nếu không đi cùng giải pháp xử lý thanh khoản và hoàn thiện các dự án đang dang dở có thể tạo ra tác động ngược.
Tại Trung Quốc, nhiều doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc đồng thời vào tín dụng ngân hàng, khả năng tái cấp vốn và tiền ứng trước từ người mua nhà. Khi nguồn vốn bị thu hẹp, doanh nghiệp thiếu tiền để hoàn thiện công trình và thực hiện các nghĩa vụ tài chính.
Hệ quả nhanh chóng lan sang người mua. Lo ngại dự án chậm bàn giao khiến người dân giảm mua hoặc ngừng thanh toán, doanh nghiệp mất dòng tiền bán hàng, tiến độ thi công tiếp tục chậm và niềm tin thị trường suy giảm.
Khi doanh số giảm, khả năng tiếp cận vốn lại càng khó khăn, tạo thành vòng xoáy giữa thanh khoản, tiến độ dự án và niềm tin.
Từ năm 2022, Trung Quốc bắt đầu chuyển trọng tâm chính sách sang việc bảo đảm các dự án có khả năng hoàn thành và bàn giao nhà cho người mua. Cơ chế “danh sách trắng” sau đó được triển khai, trong đó các địa phương rà soát dự án đủ điều kiện, ngân hàng thẩm định và ưu tiên vốn cho những dự án có khả năng hoàn thành.
Theo số liệu được VARS IRE dẫn từ Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, đến cuối quý I/2026, hơn 7.000 tỷ nhân dân tệ đã được đưa vào các dự án thuộc danh sách trắng. Khoảng 7,5 triệu căn nhà đã được hỗ trợ bàn giao đến cuối năm 2025.
Tuy nhiên, kinh nghiệm này cũng cho thấy tín dụng không thể một mình giải quyết toàn bộ vấn đề của thị trường bất động sản. Giá nhà và doanh số bán tại Trung Quốc vẫn cần thêm thời gian để phục hồi.
Bài học quan trọng nằm ở chỗ chính sách không nên đặt mục tiêu duy trì tất cả doanh nghiệp bằng mọi giá, mà cần tập trung bảo đảm những dự án có khả năng hoàn thành, bảo vệ người mua và hạn chế rủi ro lan truyền sang hệ thống tài chính.
Đây cũng là vấn đề Việt Nam cần lưu ý trong quá trình điều tiết tín dụng bất động sản. Từ năm 2023 đến nay, chính sách đã từng bước chuyển từ tháo gỡ thanh khoản sang định hướng dòng vốn vào những lĩnh vực có tính ưu tiên. Nghị quyết 33/NQ-CP, Nghị định 08/2023/NĐ-CP cùng các chính sách cơ cấu lại thời hạn trả nợ đã góp phần xử lý những điểm nghẽn liên quan đến pháp lý, trái phiếu và tín dụng.
Sau đó, dòng vốn được định hướng rõ hơn vào nhà ở xã hội, người mua nhà, các dự án có tính khả thi và những phân khúc phục vụ nhu cầu thực.
Tuy nhiên, thực tế thị trường cho thấy thiếu vốn chỉ là một phần của bài toán. Một dự án có thể gặp khó khăn vì pháp lý chưa hoàn thiện, chi phí đất cao, cơ cấu sản phẩm không phù hợp, giá bán vượt khả năng chi trả hoặc sức mua yếu. Trong những trường hợp này, việc bổ sung tín dụng chưa chắc tạo ra khả năng phục hồi bền vững.
Chương trình tín dụng nhà ở xã hội là một ví dụ. Dù chương trình có quy mô 145.000 tỷ đồng từ 9 ngân hàng thương mại, đến cuối tháng 5/2026, tổng số vốn giải ngân mới đạt khoảng 12.440 tỷ đồng.
Điều này cho thấy nguồn vốn ưu đãi chỉ phát huy hiệu quả khi đi cùng dự án đủ điều kiện pháp lý, sản phẩm phù hợp và người mua có khả năng tiếp cận khoản vay.
Nói cách khác, tín dụng có thể hỗ trợ thanh khoản nhưng không thể thay thế nhu cầu thực của thị trường.
Từ góc độ này, VARS IRE cho rằng Việt Nam cần chuyển mạnh hơn sang cơ chế quản trị tín dụng dựa trên dữ liệu. Các ngân hàng cần có khả năng đánh giá đồng thời người vay, tài sản bảo đảm, mục đích sử dụng vốn, dòng tiền của dự án và khả năng trả nợ.
Ngân hàng Nhà nước cũng được đề xuất tăng cường theo dõi các chỉ tiêu như tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV), tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ của khách hàng. Những nhóm như người mua nhà lần đầu, người mua nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và tài sản có khả năng tạo dòng tiền cần được tiếp cận tín dụng phù hợp hơn.
Cùng với đó, cần thường xuyên kiểm tra sức chịu đựng của các ngân hàng trước các kịch bản như giá bất động sản giảm, dự án chậm bàn giao, trái phiếu đến hạn hoặc giá trị tài sản bảo đảm suy giảm.
Nếu mức độ tập trung rủi ro tại một số ngân hàng tăng cao, các biện pháp như tăng dự phòng, bổ sung vốn hoặc kiểm soát tốc độ tăng tín dụng có thể được xem xét.
Về dài hạn, thị trường cũng cần giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng bằng cách phát triển thêm các kênh vốn dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản và các sản phẩm tài chính phù hợp.
Theo VARS IRE, mọi chính sách ưu tiên tín dụng cần đi kèm tiêu chí rõ ràng, thời hạn cụ thể và cơ chế hậu kiểm.
Bởi mục tiêu cuối cùng không phải là đưa càng nhiều tiền vào bất động sản càng tốt, mà là đưa đúng dòng vốn vào đúng dự án, đúng nhu cầu và đúng thời điểm.
Khi nguồn vốn được phân bổ theo mức độ rủi ro và khả năng tạo ra sản phẩm thực, tín dụng có thể trở thành động lực giúp thị trường phục hồi. Ngược lại, nếu dòng tiền tiếp tục chảy vào những dự án thiếu khả năng hấp thụ hoặc không còn khả năng phục hồi, việc mở rộng tín dụng chỉ có thể kéo dài vấn đề thay vì giải quyết tận gốc.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
